청구인이 제시한 소급감정가액은 상속개시일부터 약 ◇◇개월이 경과한 뒤 소급하여 평가한 것으로, 상속 개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
청구인이 제시한 소급감정가액은 상속개시일부터 약 ◇◇개월이 경과한 뒤 소급하여 평가한 것으로, 상속 개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 당초 2016.3.31. 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 납부하였으나, 쟁점부동산은 지하철 OOO 앞 역세권에 위치한 집단상가 중 하나로서 2011.12.27. OOO 폐쇄 이후 현재까지 계속하여 시세가 하락하고 있어, 쟁점부동산 매매에 따른 양도소득이 없음에도 불구하고 양도소득세를 납부하는 불합리한 상황이 발생하였다.
(2) 자산의 양도차익 산정 시 양도가액을 실지거래가액으로 할 때에는 취득가액도 실지거래가액으로 공제하는 것으로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따르면, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가로 인정되는바, 다수의 판례에 의하면 정상적 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2013.2.14. 선고 2012두21109 판결 등, 같은 뜻임). 그러므로, 평가기간 내의 감정가액이 아니라 하더라도 공신력 있는 감정가액이라면 당해 금액을 시가로 보아 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제할 수 있는바, 2 이상의 감정기관이 평가한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 적용해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(3) 예비적 청구로서, 설령 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 없다고 하더라도, 쟁점부동산은 약 1년전의 매매사례가액이 존재하므로 이를 취득가액으로 인정해야 한다. 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면 상속개시일 전후 6월 이내에 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보며, 평가기간에 해당하지 않는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 유사매매사례가액을 시가로 인정되는 가액으로 보고 있다(조심 2011중1601, 2011.6.27., 같은 뜻임). 쟁점부동산의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 1년 전인 2011.5.27. 쟁점부동산과 연접한 상가OOO가 OOO원(이하 “비교부동산매매가액”이라 한다)에 거래된 사실이 있는바, 쟁점부동산은 비교부동산보다 면적이 약간 크고(쟁점부동산: OOO), 구조, 위치, 층수, 용도, 신축연도 및 건물의 면적당 기준시가가 모두 동일하며, 비교부동산 소재 상가의 2011년과 2014년 거래금액이 거의 유사[2011년(비교부동산): OOO]하여 동 기간에 가격변동에 특별한 사정도 없는 것으로 확인되는바, 비교부동산매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 3년 8개월이 지난 후 취득 당시를 기준으로 평가한 감정가액을 받았는바 이는 소급감정가액에 해당하고, 소득세법상 취득가액의 시가기준에 있어 기준시가보다 앞서는 감정가액의 평균액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장을 하고 있지만, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의거 평가기준일 후 6개월이 지난 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없는바, 이 건 처분은 정당하다.
(2) 예비적 청구와 관련하여, 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 및 제4항의 규정에 따라 상속개시일 전후 6개월을 벗어난 기간 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 매매계약일과 평가기준일까지의 기간 중 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수 있는 것이며, 상속세 또는 증여세 납세의무자가 위 심의를 신청할 수 있도록 개정된 규정은 2016.2.5. 이후 상속․증여분부터 적용하는 것이므로, 본 건과 같이 보충적인 방법으로 상속재산을 평가하여 상속세가 결정된 이후 상속받은 재산을 양도한 청구인이 평가기간을 벗어난 유사매매사례가액을 취득가액으로 주장할 수는 없는 것으로 판단되며, 쟁점부동산의 경우 매매계약일과 상속개시일까지의 기간 중 평가대상 재산과 인접한 지하철역OOO 임시역사의 폐쇄로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수도 없으므로 비교부동산매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.
① 쟁점부동산 취득(상속)일부터 3년 8개월이 경과한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는 지 여부
② 쟁점부동산 취득 1년 전에 거래된 비교부동산의 매매 가액을 쟁점부동산의 취득가액(매매사례가액)으로 인정할 수 있는 지 여부
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 OOO로부터 각 감정받은 쟁점부동산 감정평가액[청구인의 쟁점부동산 취득일(2012.6.19.) 기준]은 다음 <표1>과 같다. (나) 포털 사이트 OOO의 로드뷰 사진상 OOO은 연접한 대칭형의 건물로, 쟁점부동산 및 비교부동산을 포함한 OOO는 모두 대로변에 위치한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 쟁점부동산 취득시기를 전후(2년)한 OOO 상가 내 각 호의 거래금액 및 면적(등기부등본 내용)은 다음 <표2>와 같다. (라) 청구인이 OOO에 문의하여 회신한 쟁점부동산(건물)의 연도별 재산세 시가표준액은 다음 <표3>과 같고, 경기도청 홈페이지에서 확인되는 쟁점부동산 소재 토지(쟁점부동산의 대지권은 OOO)의 개별공시지가는 같은 기간 지속적으로 상승OOO한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 제시한 소급감정가액은 2016.2.16. 평가한 것으로 상속개시일(2012.6.19.)부터 약 44개월이 경과한 뒤 소급하여 평가한 것이므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하여 상속 개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다 할 것인바, 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다 음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 평가기준일 전후 6개월을 벗어난 감정평가를 예외적으로 인정하는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 시간 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 감정평가액을 시가로 인정하는 것이다. 그러나, 청구인이 제출한 비교부동산매매가액은 2011.5.27.자의 것이고, 2011.12.27. 쟁점부동산 인근에 지하철 임시역사가 폐쇄되었으며, 이는 6개월 뒤인 2012.6.19. 상속된 쟁점부동산의 시가 하락요인으로 작용하였을 것으로 보이므로, 이는 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 가격변동의 특별한 사정이 존재하는 경우에 해당하는바, 청구인이 제시한 비교부동산매매가액을 쟁점부동산의 취득가액에 대한 매매사례가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.