쟁점부동산의 양도가액을 후소유자가 제출한 매매계약서의 거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.12.5. OOO로부터 취득하였다가 2008.4.24. OOO에게 양도한 후, 2008.5.30. 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인이 양도소득세를 회피하려고 중간에 무능력자인 OOO를 내세워 쟁점부동산을 우회 양도하였다 하여 청구인이 동 부동산을 OOO에게 직접 양도한 것으로 보아 처분청에 과세자료(부동산실거래가 신고의무 위반혐의)를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 등기부 기재가액인 OOO원으로 하여 2016.3.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.6.10. 이의신청을 거쳐 2016.10.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매수인 OOO은 매매대금 중 잔금을 지급할 여력이 없는바 매매가액을 OOO원 정도로 기재하여야 금융기관으로부터 대출을 받아 잔금을 지급할 수 있다 하여 청구인은 동 부동산의 양도가액을 OOO원으로 기재한 매매계약서를 작성한 것일 뿐, 실제 양도가액은 OOO원이고, 동 금액을 수취한 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 양도대금 수취 내역 또한 처분청 의견과 같이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 볼 경우 동 부동산의 시가가 보유기간(2007.12.5.∼2008.4.25.)인 4개월 동안 취득가액OOO 대비 OOO% 증가한 것이 되는바, 이는 상식적으로 불가능하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 실제 양도가액은 OOO원이라고 주장하나, 조사청의 조사복명서에 따르면, 매수인 OOO은 취득가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서와 확인서를 제출하였고, OOO의 아들인 OOO에게 유선으로 연락한 결과 OOO은 쟁점부동산의 매매에 대한 계약을 직접 하였는바, 거래금액은 OOO원이며 양수대금을 계좌이체하였다고 진술하였다. 또한 청구인은 2016.2.29. 처분청에 쟁점부동산의 매매가액에 대해 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 각 소명하였으나, 이 건 심판청구시에는 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 각 주장하는바, 이러한 청구주장을 신뢰하기 어렵다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액을 매수인(OOO)의 부동산 실거래가 신고금액과 등기부 기재가액인 OOO원으로 본 이 건 처분은 정당하다.

쟁점부동산의 양도가액을 후소유자가 제출한 매매계약서의 거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 쟁점부동산은 2007.11.12. 매매를 원인으로 2007.12.5. OOO로부터 청구인에게 소유권이전등기(거래가액 OOO원, 근저당권자 OOO)은 2008.4.25. 해지되었으며, 같은 날 OOO을 채무자로 하는 근저당권(채권최고액 OOO원, 근저당권자 OOO)이 새로이 설정된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 2008.5.30. 양도소득세를 신고하였는바, 청구인의 신고 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 양도소득세 신고 내역 (다) 조사청이 처분청에 통보한 청구인에 대한 과세자료의 주요내용은 다음과 같다. 1) 조사청이 파악한 쟁점부동산의 거래흐름은 다음 <그림>과 같다. <그림> 쟁점부동산의 거래흐름 2) 조사청은 쟁점부동산의 실제 거래가액을 확인하기 위해 매매계약서 등의 서류를 요구하였으나 청구인은 자료를 제출하지 않았고, OOO은 매매가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서 및 확인서를 제출하였으며, 등기부등본상 근저당권 설정이 청구인(대출금액 OOO원)에서 OOO(대출금액 OOO원)으로 변경된 것으로 나타난다. 3) OOO에게 유선으로 확인한 결과, OOO은 OOO의 아들로 쟁점부동산 매매계약을 직접 하였고, 거래금액은 OOO원이며, 동 대금은 계좌이체하였다고 진술한 것으로 나타난다. 4) 조사청은 OOO가 조사일 현재 무자력자로 쟁점부동산의 보유기간이 1일로 매우 짧고 통상적인 부동산 거래에서 단기간에 수천만원의 양도차익을 발생한다는 것이 현실적으로 불가능하므로, 쟁점부동산 거래가 실제로는 청구인과 OOO 간 직접 발생한 것으로 보아 처분청에 과세자료(부동산실거래가 신고의무 위반혐의)를 통보하였다. 5) 처분청이 청구인에게 소명을 요구하여 2016.2.29. 수취한 쟁점부동산의 취득․양도가액에 대한 소명자료의 주요내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 소명자료 주요내용 (라) 청구인이 주장하는 시기별 쟁점부동산의 취득․양도가액 변동 내역은 다음 <표4>와 같다. <표4> 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득․양도가액 변동 내역 (마) 국세통합전산망에 따르면, 쟁점부동산의 동일 단지 연립주택 매매사례가액은 다음 <표5>와 같은바, 동일 단지 연립주택의 1㎡(전용면적)당 거래가액은 평균 OOO원이고, 쟁점부동산의 경우 거래가액을 OOO원으로 볼 때, 1㎡(전용면적)당 거래가액은 OOO원으로 나타난다. <표5> 쟁점부동산의 동일 단지 연립주택 거래가액 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점부동산은 OOO에게 소유권이전등기된지 1일만에 OOO에게 양도되었고 등기부 기재가액이 OOO원으로 증가되었는바 청구인이 양도소득세를 감소시키기 위해 중간에 OOO를 넣어 쟁점부동산을 OOO에게 우회 양도한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 후소유자인 OOO은 매매가액(취득가액)이 OOO원으로 기재된 청구인과 작성한 매매계약서 및 확인서를 제출한 점, 쟁점부동산의 매매계약을 직접 체결한 OOO(OOO의 아들)이 동 부동산의 거래금액을 OOO원이라고 진술한 점, 쟁점부동산 거래 당시 동일 단지 주택의 거래가액이 평균 OOO원인바 쟁점부동산의 거래가액을 OOO원으로 볼 때 1㎡당 거래가액인 OOO원과 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고부동산등기법제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액