쟁점분양권의 프리미엄 가액을 ＊＊＊백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 여부

심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2003.1.24. OOO(전용면적 148.97㎡, 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 취득하고, 이를 2005.1.25. OOO에게 양도한 후 양도차익(프리미엄)을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. OOO세무서장은 2014.6.2. 쟁점분양권의 양도소득세 신고와 관련하여 프리미엄의 실지거래가액 상이 자료OOO를 통보하였으며, 이에 처분청은 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 OOO원으로 보아 2016.5.17. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.5.30. 이의신청을 거쳐 2016.9.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 OOO원은 계약금 20%와 프리미엄(권리금) OOO원을 합산한 금액이라고 기재되어 있고 매수인인 OOO은 동 계약에 따라 청구인에게 OOO원을 지급한 것(차액 OOO원은 중개수수료 등으로 충당하였음)이므로 쟁점분양권의 프리미엄 가액이 OOO원임은 명백하다. 처분청은 “분양가인 OOO원 보다 OOO원이 많은 OOO원에 거래하였다”는 OOO의 거래확인서와 진술에 기초하여 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 OOO원으로 판단하였으나 동 자료만으로 청구인이 쟁점분양권의 프리미엄을 과소신고하였다고 볼 수 없으며, 또한 쟁점분양권 거래당시 프리미엄 시세가 OOO원으로 형성되어 있었으므로 쟁점분양권의 프리미엄 가액은 OOO원이 맞다고 추론하고 있으나, 당시 청구인은 공장 신축을 위한 자금 부족으로 쟁점분양권을 시세보다 낮은 가격에 매도한 것이므로 청구인의 특수한 사정을 살피지 아니하고 단순히 시세만을 기초로 한 이 판단도 설득력이 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양소소득세 신고시 계상한 프리미엄 가액OOO이 실지거래가액인지 여부를 판단하기 위해서는 당시 제출한 부동산 매매계약서의 진위 여부가 중요하다고 할 것인바, 청구인은 공인중개사를 통하여 쟁점분양권을 매매하였다고 하나 매매계약서에는 쌍방합의로 되어 있고, 2004.12.29. 계약금 OOO원, 2005.1.25. 잔금 OOO원을 지급하는 것으로 되어 있으나 OOO원을 지급하였으며, ‘대출금(중도금)은 매수인이 승계한다’고 되어 있으나 청구인이 잔금일인 2005.1.25. 7차 중도금을 납부한 점으로 볼 때 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 실제계약서로 볼 수 없다. 또한 부동산의 거래는 특수한 사정이 없는 한 시세에 따르므로 당시 시세가 중요하다고 할 것인바, OOO은행의 시세에 의하면 이 건 아파트와 동일 평형의 경우 2014년 12월 평균매매가가 OOO으로 확인되고 2004.11.29.자 신문기사에도 프리미엄이 OOO원으로 형성되었음을 알 수 있다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.1.24. 취득한 쟁점분양권을 2005.1.25. OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO원, 양도차익(프리미엄)을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다.

(2) OOO세무서장은 2014.6.2. 쟁점분양권의 양도소득세 신고와 관련하여 실지거래가액 상이자료(전소유자인 청구인의 프리미엄 신고가액 OOO원, 후소유자인 OOO의 프리미엄 신고가액 OOO원)를 처분청에 통보하였는바, OOO의 거래확인서(2014.5.28.)에는 “청구인으로부터 쟁점분양권을 매입함에 있어 분양가인 OOO원에 거래하였다”고 되어 있다.

(3) 처분청은 위 과세자료를 근거로 매매대금의 수수내역 등을 조사한 결과, 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 OOO원으로 보고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 조사내용은 다음과 같다. (가) 매매대금 수수내역 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 OOO원은 2004.12.29., 잔금 OOO원은 2005.1.25. 각 지급하는 것으로 되어 있고 특약사항에 중도금 대출금은 매수인이 승계한다고 되어 있으나, OOO 거래내역에 의하면, 청구인에게 2004.12.30. 계약금 OOO원을 지급한 것으로 나타나며, 납부확인서 및 영수증 등에 의하면, 청구인이 쟁점분양권의 중도금OOO원을 OOO은행의 대출금으로 납입하였고 동 대출금은 2005.1.25. OOO에게 인계되었으며, 명의변경일인 2005.1.25. 청구인이 OOO을 납부한 것으로 확인된다. (나) 프리미엄 시세 OOO은행의 시세표에 의하면 이 건 아파트와 동일 평형의 경우 2014년 11월～2005년 1월 기간의 일반평균매매가는 OOO으로 나타나며, 2004.11.29.자 하나투데이 기사에도 당시 프리미엄 가액이 OOO원으로 보도되어 있다.

(4) 청구인은 “쟁점분양권의 매매계약서에는 2004.12.29. 계약금 OOO원을 각각 수수하기로 되어 있었으나, 당시 공장 신축과 관련하여 자금난을 겪고 있었기 때문에 매수인에게 부탁하여 2004.12.30. 계약금으로 OOO원을, 2005.1.13. 잔금으로 OOO원을 수수한 것이고, 7차 중도금(이자 포함)을 납부한 것도 계약체결 당시에는 계약금과 1차 중도금 합계 OOO원을 납부한 것으로 알고 있었으나 대출금(중도금)을 인계하는 과정에서 계약금만 납부한 사실을 알고 매매계약서의 내용과 일치하도록 잔여금액을 납부한 것이다”고 항변한다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄 가액이 OOO원이라고 주장하나, 매매계약서에는 매매대금을 2004.12.29. OOO원으로 나누어 지급하고 대출금(중도금)은 매수인이 승계한다고 되어 있으나 매수인은 OOO원을 지급하였고 중도금은 청구인이 납부한 것으로 나타나므로 동 계약서를 신뢰하기 어려운 점, 후소유자인 OOO은 프리미엄 가액으로 OOO원을 지급하였다고 확인하였고 OOO은행의 시세표 및 언론의 보도자료에 의하면 당시 시세는 OOO원으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.