[요지] 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 동일한 울타리 내에 있으나 외관상 2개의 건물이 상호 연결되지 아니한 채 분리되어 있고, 각 건물별로 별도의 출입구가 존재하는 점, 청구인이 두 주택을 각각 독립된 건물로 이용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 임대하여 여러 명이 전출입하였던 것으로 나타나고 양도당시 청구인은 거주하지 않은 점, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 별도로 등기되어 있고 개별주택가격도 각각 공시된 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 동일한 울타리 내에 있으나 외관상 2개의 건물이 상호 연결되지 아니한 채 분리되어 있고, 각 건물별로 별도의 출입구가 존재하는 점, 청구인이 두 주택을 각각 독립된 건물로 이용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 임대하여 여러 명이 전출입하였던 것으로 나타나고 양도당시 청구인은 거주하지 않은 점, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 별도로 등기되어 있고 개별주택가격도 각각 공시된 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점주택에서 부모님과 형제들이 거주하였고 형제들이 장성함에 따라 쟁점주택만으로는 거주공간이 부족하여 쟁점겸용주택을 증축하여 생활하였으며 이후 형제들이 결혼 등으로 분가하여 쟁점주택의 남는 방 중 일부는 거주하고 일부는 임대하다가 양도일 현재에는 전부 주택으로 임대하였다. 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 담장 없이 한 울타리 안에 있었고 출입구도 하나 밖에 없었으며 쟁점겸용주택을 증축한 이후로는 쟁점주택과 쟁점겸용주택에서 나누어 잠을 잤으나 식사는 쟁점겸용주택 3층에서 온 가족이 식사를 하였으므로 동일 생활영역 안에 있었음이 명확하다. 따라서 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 하나의 주택으로 보아 주택과 주택 이외의 면적을 계산하여야 하며, 이 경우 주택면적이 360.77㎡, 주택 이외의 면적이 259.05㎡로 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크므로소득세법 시행령제154조 제3항에 따라 쟁점겸용주택의 주택이외의 부분도 전부 주택으로 보아야 한다. 결론적으로 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 경제적 일체를 이루고 있는 하나의 주거생활공간이었으며 분리하여 독립적으로 양도하거나 소유할 수 있는 정도의 독립된 상태에 있지 아니하였으므로 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당한다.
(2) 청구인은 쟁점겸용주택의 지하층(54.88㎡)을 사실상 주택으로 사용하였음에도 양도 당시 지하층이 공실인 이유로 양도소득세 신고시 주택과 주택 이외의 면적으로 안분계산 하였으나 처분청은 공부상 용도(상가)만을 기준으로 지하층 전부를 상가로 보아 주택면적을 계산한 잘못이 있고, 쟁점겸용주택의 1층도 청구인이 주택으로 실제 사용한 면적 42.96㎡이 아닌 쟁점겸용주택이 멸실되어 실제 면적을 확인할 수 없다는 이유로 임대차계약서상의 면적 33㎡으로 계산한 이 건 처분은 실질과세원칙에 어긋난다.
(3) 청구인은 쟁점주택의 부수토지로 사용하다 일시적으로 세차장으로 임대하였으므로 임대부분도 여전히 쟁점주택의 부수토지로 보아야 하고 설령 별도토지로 보아 과세한다고 하더라도 세차장용 토지 임대계약서에 공터 40평(132㎡), 무허가건물 주거면적 10평(33.058㎡)으로 표시하였으므로 세차장용 토지면적은 무허가건물 면적을 제외한 165㎡가 아닌 132㎡로 재산정하여야 한다.
(1) 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 하나의 주택으로 보는 경우는 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역 안에 있다고 인정될 때 1주택으로 보는 것이나 쟁점부동산의 경우 전면이 개방되어 출입문이 따로 없으며, 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 임차인들과 청구인의 각각의 세대가 거주한 별도의 독립된 주거공간으로 사용하였으므로 동일 세대의 주거공간으로 사용하였다고 보기 어렵다. 쟁점주택은 양도일 이전부터 오랜 기간 다수인에게 임대한 사실이 확인되고 청구인의 가족은 쟁점겸용주택의 3층에서만 거주하여 각각 독립적으로 사용하였으며 양도 당시 청구인은 쟁점주택에 거주하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 경제적, 실질적으로 일체를 이루는 하나의 주거생활단위로 동일한 생활영역 안에 있다고 보기는 어려워 2주택으로 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 주택으로 임대하였다고 주장하는 지하층은 일부 기간 주택임대사실이 확인되나, 대부분 사업상 용도로 사용한 것으로 나타나므로 지하층 면적 전부를 공부상 용도인 제조시설로 보아 주택면적에서 제외한 처분은 정당하며, 1층의 경우도 청구인이 실제 주택으로 사용하였다고 주장하는 주택면적이 불분명하므로 임대차계약서를 통해 확인된 면적만을 주택면적에 포함한 처분은 잘못이 없다.
(3) 청구인이 임대한 세차장은 미신고 폐수배출시설을 설치․운영하다가 OOO으로부터 행정처분(폐쇄명령)을 받은 곳으로 양도 당시 세차장으로 사용하고 있었으므로 주택 부수토지로 볼 수는 없으며, 임차인 OOO는 세차장 토지 및 건물을 임대하였는데 건물임대의 목적이 주거용인지 세차장 사업용인지는 불분명하나 OOO의 거주지는 쟁점부동산이 아닌 OOO으로 확인되어 주거용 목적은 아닌 것으로 판단되므로 무허가 건물 면적을 세차장 면적에 포함한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 한 울타리 내에 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 있는 경우 하나의 주거생활단위로서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점겸용주택의 지하층을 주택으로 사용하였는지 여부 및 1층 주택면적을 임대차계약서상 면적이 아닌 실제 사용면적으로 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 세차장을 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부 및 세차장용 토지면적을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】①법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 하나의 주거생활단위로서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부에 대하여, 청구인은 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 한 울타리 내에 있으므로 경제적 일체를 이루고 있는 하나의 주거생활공간으로서 이를 하나의 주택으로 보아 주택과 주택 이외의 면적을 계산하여야 하는바, 이 경우 주택면적이 360.77㎡, 주택 이외의 면적이 259.05㎡로서 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크므로소득세법 시행령제154조 제3항에 따라 쟁점겸용주택의 주택 이외의 부분도 전부 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세대상으로 보아야 한다고 주장하고, 처분청은 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 토지 1필지 내에 독립적인 2동의 건물로 존재하였으므로 이를 1세대 2주택으로 보아 양도가액과 취득가액을 각 건물별로 안분계산 하여, 양도차익이 큰 부분인 쟁점겸용주택 및 부수토지를 나중에 양도한 것으로 보아 쟁점겸용주택 중 주택부분과 그 부수토지에 대해서 1세대 1주택 비과세하고 쟁점겸용주택 중 상가부분 및 쟁점주택의 각 부수토지에 대해서는 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 의견인바, 청구인과 처분청 간 계산내역을 비교하면 다음 ＜표1＞과 같다. (나) 쟁점부동산의 지적도, 항공사진 등에 의하면 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 출입구를 제외한 나머지 부지 경계는 모두 다른 건물로 막혀 있어 한 울타리 내에 있었던 것으로 나타나고, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 청구인이 양도한 후 현재는 멸실된 것으로 확인된다. (다) 이 건 심리자료에 따르면 청구인은 쟁점겸용주택 3층에서 거주하며 생활하였고 쟁점주택을 임대주택(다가구주택)으로 사용한 것으로 나타나며, 청구인이 제출한 임대차계약서를 통해 확인되는 쟁점주택의 임대내역은 다음 ＜표2＞와 같이 나타난다. (라) 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 단층주택, 주택 및 점포로 각 건물등기가 되어 있고, 개별주택가격도 쟁점주택 OOO원, 쟁점겸용주택OOO원으로 각 공시되어 있다. (마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 한 울타리 안에 있고 독립된 상태로는 양도가 불가능하므로 하나의 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 때란 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역에 있다고 인정될 때인바, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 동일한 울타리 내에 있으나 외관상 2개의 건물이 상호 연결되지 아니한 채 분리되어 있고 각 건물별로 별도의 출입구가 존재하는 점, 쟁점주택의 면적은 148.10㎡이며 쟁점겸용주택의 면적은 471.72㎡라 별채의 개념이 아니므로 청구인이 두 주택을 각각 독립된 건물로 이용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 임대하여 여러 명이 전․출입하였던 것으로 나타나고 양도당시 청구인은 거주하지 않은 점, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 별도로 등기되어 있고 개별주택가격도 각각 공시된 점, 면적과 이용상황 등을 감안할 때 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 사회통념상 하나의 주거생활단위를 이루고 있었다고 보기는 힘든 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점겸용주택의 지하층 이용현황은 다음 ＜표3＞과 같다. (나) 청구인은 쟁점겸용주택의 지하층을 사실상 주택으로 사용하였으나 멸실되어 실제 사용용도를 확인할 수 없으므로 주택과 주택 이외의 면적으로 안분하여야 한다고 주장하면서 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 “지하층을 2004년부터 2015년 10월까지 주택 및 창고로 사용하였다”는 내용으로 확인서를 OOO로부터 날인받아 제출하였고 이후 처분청의 세무조사 과정에서 쟁점겸용주택의 지하층을 OOO과 OOO이 2012년 10월부터 2015년 2월까지 순차로 주택으로 사용하였다는 새로운 확인서를 OOO로부터 날인받아 제출하였다. (다) 지하층은 건축물대장상 제조시설로 되어 있고, 위 확인서의 작성자 OOO는 청구인의 처남이며 OOO은 청구인이 고용한 현장감독으로 11년 간의 쟁점부동산의 이용현황을 알고 있는 자로 확인되며, 지하층 세입자 OOO은 2014년 8월부터 2015년 2월까지 사무실 겸 장비를 보관할 용도로 지하층을 임차하였다고 조사담당 공무원에게 진술하였으며 이에 대한 확인서를 제출하였는바, OOO은 다른 가족과 함께 OOO에서 거주하였음이 주민등록상으로 확인된다. (라) 쟁점겸용주택 1층은 건축물 대장상 점포시설로 되어 있으나 일부는 공부상 용도와 같이 상가로 사용하여 미용실과 마트로 임대하였고 부동산 사무실은 청구인의 사업장으로 사용하였으며 마트와 부동산사무실 뒤쪽에는 방과 부엌을 만들어 주택으로 임대한 사실(방1, 방2)에 대하여는 청구인과 처분청과 다툼이 없다 (마) 청구인이 제출한 1층 주택 임대차계약서를 보면 방1․방2의 임대면적이 10평(33.00㎡)으로 기재되어 있으며, 처분청이 제출한 심리자료를 보면 처분청에서 세입자들을 상대로 확인한 결과 당시 지붕이 별도로 있는 가건물이 있었으나 쟁점겸용주택이 멸실되어 가건물의 실제 면적을 확인할 수 없었음이 나타난다. (바) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점겸용주택의 지하층을 주택과 주택 이외의 면적으로 안분하여야 하고 1층도 실제 주택으로 사용한 면적을 주택의 면적으로 보아야 한다고 주장하나, 겸용주택의 지하층에서 주택의 면적을 계산할 때는 실제 사용하는 용도에 따르는 것이 원칙이며 그것이 명확하지 아니할 경우에만 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분계산하는 것인바, 청구인은 쟁점겸용주택의 지하층을 미용실, 사업용 창고 등의 상가시설로 임대한 사실이 객관적으로 확인되는 점, 지하층을 주택으로 사용한 증거로 청구인이 제출한 확인서들은 사인이 작성한 문서라 신빙성이 적은 점, 쟁점겸용주택이 이미 멸실되어 지상 1층의 주택면적을 확인할 수 없고 청구인이 실제 주택으로 사용하였다고 주장하는 주택면적과 관련된 사실관계가 불분명하며 별도로 이를 인정할 만한 객관적인 근거가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지 전부(791.1㎡)를 주택의 부수토지로 보아 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지 중 일부인 165㎡를 청구인이 세차장 용도로 OOO에게 임대한 사실을 임대차계약서를 통해 확인하였고 세차장 용도로 사용한 165㎡를 주택의 부수토지에서 제외하였다. (나) 청구인과 OOO 간에 2013.10.15. 작성된 부동산 임대차계약서를 보면 임대용도는 세차장으로, 임대할 부분은 공터 약 40평, 방2칸‧주방1‧화장실 약 10평으로 기재되어 있다. (다) 처분청 심리 자료에 따르면 OOO의 거주지는 OOO가 임차한 위 쟁점토지 일부가 아닌 OOO로 나타난다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 세차장으로 임대한 토지도 여전히 쟁점주택의 부수토지로 보아야 하고, 그렇지 아니한다 하더라도 세차장용 토지 면적은 주택으로 사용한 무허가건물 면적을 제외한 165㎡가 아니라 132㎡로 보아야 한다고 주장하나, 주택의 부수토지인지 여부는 주거생활과 일체를 이루는가를 기준으로 판단하는바, 1필지의 토지라도 주거생활과는 별도로 영업용으로 사용되는 것은 비과세대상인 주택의 부수토지로 볼 수 없는 점, 청구인과 임차인 OOO가 작성한 부동산 임대차계약서상 임대용도가 세차장으로 기재되어 있는 점, OOO의 거주지는 쟁점부동산이 아니라 OOO에 있는 것으로 나타나서 위 무허가건물을 상시 주거의 목적으로 사용한 것으로는 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.