쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이를 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.8.24. 충청남도 OOO 임야 2,182㎡(당초 OOO에서 지번 변경, 이하 “쟁점임야”라 한다) 중 443㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 매매로 취득하여 보유하다 2015.9.2. 양도(공매)하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 양도가액을 공매 낙찰가액 OOO원으로 하고, 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 하여 2016.9.6. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.5.30. OOO과 공동으로 쟁점임야 등 5필지를 OOO원에 취득하였는데, 쟁점토지가 포함되어 있는 쟁점임야를 제외한 4필지는 등기이전할 이유가 없는 도로이어서, 실제 매매계약 대상 토지는 쟁점토지뿐으로 쟁점토지의 1㎡당 취득단가는 OOO원이다. 따라서, 청구인이 취득한 쟁점토지 면적은 443㎡이므로 이를 1㎡당 단가 OOO원으로 곱하면 취득가액은 OOO원임에도 이를 처분청이 인정하지 않는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청 구인은 2004.5.30. 취득시 작성한 부동산매매계약서를 근거로 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 보면 매수인이 OOO(지분율 별도표시 없음)으로 되어 있을 뿐 청구인은 매수인으로 기재되어 있지 않다. 또한, 쟁점토지 부동산등기부를 보면 2004.8.15. 매매로 표기되어 있어 쟁점계약서상 계약일(2004.5.30.)과 상이하므로 쟁점계약서를 쟁점토지 취득과 관련한 실계약서로 인정할 수 없고 달리 실거래가액을 확인할 수 없다. 따라서 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같은 내용이다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2015.9.2. 공매로 양도하였으며 양도가액은 낙찰가액인 OOO원이라는 사실에 대하여 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. (나) 부동산등기부에 기재된 청구인의 쟁점토지 취득내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점토지 취득내역 (단위: ㎡) (다) 청구인이 제출한 취득시 쟁점계약서의 주요내용은 다음과 같은바, 쟁점계약서를 보면 매도인은 쟁점임야 소유자와 일치하나 부동산등기부상 등기원인일(2004.8.15.)과 쟁점계약서상 계약일(2004.5.30.)이 일치하지 않으며 청구인은 계약서상에 나타나지 않는다. (라) 쟁점계약서상 쟁점임야 외 4필지에 대한 소유권 변동내역을 정리하면 다음 <표2>와 같은바, 쟁점계약서가 작성된 2004.5.30.에는 쟁점임야 외 4필지의 소유자가 쟁점계약서상 매도인인 OOO가 아닌 것으로 나타난다. <표2> 쟁점임야 외 4필지에 대한 소유권 내역 (단위: ㎡) (마) 청구인이 2004년 쟁점계약서에 의하여 취득하였다는 쟁점임야 등 5필지의 토지 개별공시지가는 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점계약서에 기재된 토지의 2004년 개별공시지가 (단위: ㎡, 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 취득시 작성하였다고 주장한 쟁점계약서의 내용과 부동산등기부를 비교해 보면 계약일, 소유지분 등이 부합하지 않고, 계약서 매수인란에 청구인이 나타나지 않는 등으로 청구인이 제출한 쟁점계약서를 실계약서로 인정하기 어려운 점, 청구인은 쟁점계약서에 기재된 5필지의 토지 중 쟁점토지가 포함되어 있는 쟁점임야 이외 토지들은 실제로는 도로여서 재산적 가치가 없어 소유권이전등기를 하지 않았다고 주장하나, 각 토지별 개별공시지가가 산정되어 있는 것으로 보아 재산적 가치가 없다고 보기는 어려운 점, 그 밖에 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 제출되지 아니한 점 등에 비추어 보면 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보이므로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.