청구인은 쟁점계약서의 원본을 제시하지 못하고 있고, 쟁점상가와 관련한 대금지급 증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 쟁점계약서의 원본을 제시하지 못하고 있고, 쟁점상가와 관련한 대금지급 증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준 신고시 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 특별한 사정이 없는 한 청구인이 제출한 거래증빙상의 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여야 하며, 특별한 사정이 있어서 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도 차익을 산정할 수 없다면 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 처분청이 입증하여야 한다. 조사 종결보고서에 쟁점계약서가 중개업소용이 아닌 쌍방합의로 작성된 계약서 사본에 불과하고 양도인 및 소유자에게 취득과 관련한 계약서 원본과 금융증빙 등 자료제출을 요구하였으나 제출에 응하지 아니하고 불응하고 있어 실지거래가액을 부인하고 환산가액으로 취득가액을 결정한다고 되어 있으나, 청구인에게 조사종결기한까지 아무런 연락도 없어 청구인이 전화하여 조사결과를 문의하니 지금이라도 금융자료 및 쟁점계약서 원본을 제출하라고만 하여 계약서원본 분실사유와 금융자료를 제출하지 못할 사유를 설명하였다. 또한, 쟁점상가의 전소유자 김OOO에게는 갑자기 전화하여 쟁점상가를 얼마에 팔았느냐고 문의하니 김OOO은 보이스피싱 등의 우려도 있고 하여 바로 답변하지 않고 오래전 일이라 정확하게 기억할 수 없으니 세무서에서 정식으로 소환하면 출두하여 말씀드리겠다고 하였는데도 실체적 진실을 밝히려는 노력없이 취득가액을 환산가액으로 산정하였다.
(2) 청구인이 쟁점상가를 구입한 경위, 쌍방합의로 계약하게 된 경위 및 금융자료 등을 제출하지 못하는 사유 등은 아래와 같으므로 쟁점계약서상의 거래금액을 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 청구인은 1988.5.10. 쟁점상가를 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임 차 하여 ‘OOO를 2001.10.15.까 지 운영하다가 2001.10.16.부터 OOO 제품을 생산하는 주식회사 OOO에 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 2년 정도 임대를 하였고, 2003.12.17.부 터 2010.11.24.까지 OOO대리점을 청구인이 다시 운영하였다. 쟁점상가 바로 앞에는 시내버스 정류장과 횡단보도, 옆에는 마을버스 정류장이 있으며 이후 지 하철 9호선이 개통되어 OOO역 출입구도 옆에 있는 황금상권 으 로서 장사도 매우 잘 되어, 쟁점상가를 매매할 당시에는 흔히 이곳을 ‘ OOO’이라고 불릴 만큼 상권이 활성화되어 있었으나 현재는 상권 이 많이 침체된 상황이다. 더군다나 길 건너 맞은편에는 OOO구청의 OOO출장소가 위치하고 있었는데 그곳에 OOO구청이 들어올 예정이라는 개발호재가 있어 쟁점상가를 매입하여 안정적으로 사업을 운영하겠다는 생각으로 건물주에게 매도하여 줄 것을 1년 여 동안 졸랐으나 처음에는 팔지 않겠다고 하였고 매매금액을 후하게 쳐주겠다 고 계속하여 종용하니 1990년 말경 OOO원 정도면 팔겠다고 하여 다른 가게는 권리금 문제도 있고 하여 선뜻 OOO원에 구입하게 되었다. 결국, 추후에 OOO구청의 신축부지가 확보되지 않아 OOO구청 대신 OOO보 건소가 입주하여 현재까지 상권이 생각만큼 활성화되지 않아 실패한 투자였다. (나) 청구인은 상권이 좋아 영업도 잘 되고 개발호재도 있 어 1년여 동안 건물주에게 매도를 종용하여 직접 구입하게 되었고 중개업자 소개 비라도 절약하기 위하여 당사자 간 직접 매매계약서를 작성하게 된 것이다. (다) 매매대금에 대한 증빙자료를 구하기 위하여 당시 증권투자를 하여 시세차 익을 크게 본 OOO증권 본점 영업부 등 금융기관에 의뢰하여 당시의 금융거래내역을 조회하고자 하였으나 약 26년 전의 일이라 조회가 불가능하다는 소리만 듣게 되어 금융자료는 지금 현재 제출할 수 없으나, 매도인 김OOO을 수소문 끝에 어렵게 만나 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 받아 제출하였다.
(3) 쟁점계약서 양식은 이삿집센터인 OOO가 인쇄한 것으로 OOO는 대표자가 여러 번 교체가 되었으나 OOO동 소재에서 1980년대부터 운영되었고 계약서에 인쇄된 거래연도가 199 년으로 동 계약서가 취득당시의 것임을 알 수 있을 뿐만 아니라, 청구인이 1998년 귀속 종합소득세를 외부조정에 의하여 신고하면서 쟁점상가의 건물가액을 OOO원으로 기재하였는바, 토지의 가액과 합하면 쟁점계약서 상의 취득가액과 유사할 것이므로 쟁점계약서상의 거래가액이 실지거래가액임을 알 수 있다.
(1) 청구인은 쟁점계약서 상의 거래금액에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점계약서상 토지와 건물로 구분되어 있지 않으며, 쟁점계약서를 복사한 시점도 최근 4～5년 전이라고 하며 이마저도 복사한 계약서를 제출한 것이 아니라 복사한 계약서의 사본만을 제출하여 실제 계약서 사본이라고 인정할 근거가 부족하다.
(2) 청구인이 쟁점상가를 취득하기 이전, 임차한 계약조건OOO을 전세금액으로 환산한 가액 OOO원을 상가의 일반적인 전세금액 비율(40～60%)로 환산한 금액 OOO원과 비교하면 실제 취득가액이라고 주장하는 OOO원과는 차이가 크고, 취득 당시 OOO구청이 이전할 것이라는 개발호재가 사라져서 가격 상승요인이 없어졌다고 하나 취득이후 1995년 지하철9호선 건설계획이 발표되었고 14년 후인 2009년 9호선이 개통되면서 쟁점상가 인근에 OOO역이 설치되어 가격상승요인이 발생하였으며 1990년 대비 2014년 물가상승율과 비교하여 볼 때 2014년 양도가액 OOO원과 비교하여 1990년 취득가액 OOO원은 과도하게 높은 가액이며, 청구인의 종합소득세 신고 때 제출된 대차대조표에 계상된 금액이 처분청의 양도소득세 계산시 환산한 취득가액 전체금액과 비슷하므로 쟁점계약서상의 거래금액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점상가는 지하철 9호선 인근에 위치하고 있고 길 건너편에는 강서보건소가 있다. (나) 청구인의 쟁점상가와 관련된 사업내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 사업자등록 내역 (다) 청구인이 쟁점상가에서 운영한 OOO 등의 종합소득세 신고내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 종합소득세 신고내역 (라) 쟁점상가의 개별공시지가와 기준시가 변동내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 기준시가 변동내역 (마) 청구인에 대한 양도소득세조사 종결보고서에는 “취득 당시 매매계약서의 원본 및 취득과 관련한 금융증빙을 요구하였으나 이에 대한 관련증빙을 제출하지 아니하고 있으며 전 소유자는 오래전 일이라 매매가액을 기억하지 못한다고 하고 있으므로 쟁점상가의 취득가액이 불분명한 것으로 보아소득세법제114조 제7항에 따라 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여 양도소득세 결정하고 조사를 종결하고자 한다”는 내용이 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점상가의 취득가액을 쟁점계약서상의 매매가액인 OOO원으로 하여야 한다고 주장하며 제출한 증빙서류는 다음과 같다. (가) 청구인과 김OOO 간의 쟁점계약서의 주요내용은 아래 <표4>와 같고, 매도인 김OOO의 도장은 막도장이 날인되어 있다. <표4> 쟁점계약서 주요내용 (나) 전 소유자 김OOO의 거래사실확인서(2016.3.15., 인감증명서 첨부)에는 “김OOO은 쟁점상가의 거래에 있어서 OOO원이 틀림이 없음을 확인하며 계약당시에 매수인이 ‘OOO’라는 스포츠용품 도소매업을 영위하고 있으면서 매도할 것을 요구하여 서로 중개업소를 통하지 않고 쌍방합의로 계약하였음을 인감증명 첨부하고 자필로 서명날인하여 확인한다”는 내용이 나타난다. (다) OOO증권 배OOO의 증권거래내역 확인증명서(2016.6.020.)에는 “ 청구인이 1986.10.21.부터 OOO증권 본점(증권거래번호 001--3570) 에서 증권거래를 시작하였음을 확인하며, 1990년 증권거래내역서의 발급을 요청하였으나 증권거래내역은 10년 이전 것만 전산으로 보관되며 10년 넘는 것은 전부 전산폐기처분되므로 1990년도의 증권거래 내역은 26년이 지난 지금 폐기처리되어 확인할 수 없음을 증명합니다.”는 내용이 나타난다. (라) 청구인은 이외에도 쟁점상가의 사진 등을 제시하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서의 원본을 제시하지 못하고 있고, 쟁점상가와 관련한 대금지급 증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점상가의 취득시점 기준시가와 대비하여 쟁점계약서상의 거래가액이 너무 높은 점, 청구인이 종합소득세 신고시 첨부한 대차대조표 상의 건물가액 OOO원으로 기재되어 있으나, 청구인이 종합소득세 신고시 기재한 금액으로 그 구체적인 산정근거를 알 수 있는 객관적인 자료 등이 없어 동 가액이 실제 거래가액인지 불분명한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점상가의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.