일반분양된 주택의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “연립주택”이라 한다)를 취득하여 공동사업으로 OOO(대표자 OOO 외 11인)을 설립하여 연립주택을 멸실하고 OOO 사용승인된 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 후, 쟁점주택의 취득가액을 매매사례가액으로 하여 0000년 귀속 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 종전 멸실된 연립주택의 소유자로 신축주택에 대한 소유권 보존등기를 한 것이고, 청구인이 제출한 매매사례가액 부동산은 일반 분양된 주택이라는 사유로 그 거래가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 인정할 수 없다고 보아, OOO 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 청구인이 OOO 공동사업자에게 현물출자 후 출자의 대가로 분양받은 주택으로서 취득에 관하여 보존등기의 형식을 취하였다 하더라도 권리·의무의 실체가 다른 공동사업자OOO로부터 취득한 주택이고, 공동사업자 각 구성원의 OOO 실지 취득가액의 확인이 곤란함에 따라 쟁점주택의 취득당시 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 양도가액을 실지거래가액으로 하면 취득가액도 실지거래가액을 적용하는 것으로 장부 기타 증빙에 의하여 쟁점주택의 취득 당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 그 취득가액을 결정하여야 할 것인데, 매매사례가액을 적용하는 경우 일반분양한 주택의 분양가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지에 대해서는 조합원이 취득한 신축주택의 토지와 건물의 취득시기가 상이하여 일반분양하는 주택의 매매시점에 따라 적용 여부가 달라지는데, 쟁점주택은 OOO 토지 신탁등기 후 OOO 청구인의 명의로 바로 건물 소유권 보존등기가 이루어졌고, 12명의 기존주택 보유자들에게 제공되고 남은 7채에 관하여는 청구인을 포함한 2인씩 공동명의로 소유권 보전등기가 이루어진 후 OOO 일반분양 받은 수분양자들 앞으로 소유권이 이전되었는바, 제출된 매매사례가액의 AAA호 및 BBB호, CCC호의 경우 등기부상 취득원인이 매매인 일반 분양주택이므로 쟁점부동산과 토지 취득시기가 상이하여 그 거래가액을 매매사례가액으로 보기 어려우므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 취득가액을 일반분양된 주택의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

1. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 OOO 외 1인에게 양도하고 양도가액을 OOO, 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 신고․납부한 후, 취득가액을 쟁점주택과 같이 재건축되어 일반분양된 AAA호 등의 매매사례가액 OOO을 적용하여 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 OOO 경정청구에 대한 거부통지를 하였다.

(2) OOO은 총 19세대를 건축하여 청구인을 포함한 조합원 12명에게 출자의 대가로 신축주택 각 1채를 배정하였고, 나머지 7채는 일반분양을 하였으며, 청구인은 매매사례가액으로 일반분양된 AAA호 및 BBB호, CCC호의 거래가액 OOO을 쟁점주택의 매매사례가액으로 제시하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 산정함에 있어 쟁점주택과 함께 재건축되어 일반분양된 AAA호 등의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인은 연립주택을 보유하다가 OOO을 설립한 후 동 연립주택을 현물출자하여 쟁점주택을 신축․취득한 것인 반면, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 AAA호 등은 일반분양된 주택으로 그 취득시기는 분양등기일 또는 잔금청산일 중 빠른 날이라 할 것인바, 청구인이 조합원의 자격으로 취득한 쟁점주택과 일반분양된 AAA호 등은 그 취득시기 등이 서로 달라 AAA호 등을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용하기 어려운 것으로 보이므로 AAA호 등의 거래가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.