쟁점다가구주택의 각 동을 하나의 주택으로 보아 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 등에서 다가구주택 7동(이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 2012년도에 신축하여 임대하고 있는 주택임대사업자로 OOO에 주택임대 사업자등록 및 관할세무서에 사업자등록을 하였으나, 2014년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점다가구주택에 대한 간주임대료를 수입금액에 포함하여 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점다가구주택이 각 호별로 구분 등기되지 않아 각 동별로 하나의 주택이고, 1주택 당 85㎡를 초과하여 임대보증금에 대한 간주임대료가 총수입금액 산입대상으로 보아, OOO 청구인에게 2014년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점다가구주택의 각 호별 면적은 85㎡ 이하이므로 소득세법제25조 제1항의 규정에 의해 간주임대료 계산에서 제외하여야 한다. (가) 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되나 사실상은 다세대주택과 유사한 건물로 세법 적용에 있어 납세자에게 유리하도록 각 세법별로 각기 규정하고 있는바, 소득세법상 1세대 1주택 판정시에는 각 호별로 볼 경우 1호를 제외하고 양도소득세가 과세되므로 1동을 1가구로 보아 비과세하도록 되어 있고, 부가가치세법상 면세 등 판정 시에는 1동을 1가구로 볼 경우 부가가치세가 과세되므로 각 호별로 구분하여 국민주택 초과 여부를 판정하여 부가가치세가 과세되지 않도록 하고 있음을 알 수 있으며, 재산세 과세시에는 주택분 과세대상 물건명세서와 같이 각 호별로 기준시가를 산정하여 재산세를 과세하고 있다. (나) 또한, 당초 주택임대소득의 비과세 규정[소득세법제12조 제2호 나목]을 정함에 있어 1주택을 제외하고 2주택 이상 보유․임대시 과세하도록 하고 있는바, 이때 비과세 대상을 정함에 있어 다가구주택을 각 호별로 각 1호의 주택으로 본다면 다가구주택 1동을 소유하고 있어도 주택임대소득이 과세되므로 1999.12.31. 소득세법 시행령제8조의2 제3항 제1호를 신설하여 다가구주택의 임대소득이 과세되지 않도록 하였음을 알 수 있다. (다) 소득세법제25조에서 종전 ‘3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 OOO을 초과하는 경우’에서 2014.1.1. 국민주택규모를 임대하는 경우 2016년 말까지 임대보증금의 간주임대료 계산에서 제외하는 것으로 동 법률을 개정하면서 ‘주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 세대 당 85㎡ 이하인 주택’으로 대상을 구체적으로 지정하여 다세대주택이 2016년 말까지 비과세대상에서 제외되는 경우를 입법상 방지하였는바, 다가구주택의 임대보증금에 대해서는 각 호별로 85㎡이하인 경우에 소득세법제25조 제1항의 규정에 따라 2016년까지 과세제외 대상으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제53조 제8항에 의하면, 소득세법제25조 제1항 단서를 적용할 때 다가구주택의 주택수 계산에 관하여는 소득세법 시행령제8조의2 제3항을 준용하여 원칙적으로 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산한다고 규정되어 있는바, 청구인이 주장하는 쟁점다가구주택의 경우 등기상 85㎡ 미만의 호 또는 세대로 구분되어 있지 않고, 등기상 하나의 동으로 확인되므로 처분청이 쟁점다가구주택을 각 동별로 하나의 주택으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점다가구주택의 각 동을 하나의 주택으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】

⑧ 법 제25조 제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (3) 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】

③ 법 제12조 제2호 나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점다가구주택 각 동의 건물등기부등본 표시내용과 부동산임대공급가액명세서상 각 동 및 호 수의 내용은 다음과 같다. (가) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택) 1층 11.34㎡, 2층 157.86㎡, 3층 157.86㎡, 4층 157.86㎡

2. 소유자: 청구인

3. 호 수: 12 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (나) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택) 1층 12.96㎡, 2층 157.76㎡, 3층 157.76㎡, 4층 157.76㎡

2. 소유자: 청구인

3. 호 수: 12 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (다) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트조 철근콘크리트판넬지붕 4층 단독주택(다가구주택, 제2종근린생활시설) 1층 제2종근린생활시설 37.44㎡, 2층 단독주택 181.96㎡, 3층 단독주택 181.96㎡, 4층 단독주택 181.96㎡, 옥탑1층 단독주택 14.17㎡

2. 소유자: 청구인

3. 호 수: 12 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (라) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택) 1층 16.53㎡, 1층 13.23㎡, 2층 174.5㎡, 3층 174.5㎡, 4층 174.5㎡, 옥탑1층 23.49㎡

2. 소유자: 청구인

3. 호 수: 15 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (마) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(소매점, 다가구주택) 지1층 270.98㎡, 1층 12.69㎡, 2층 171.39㎡, 3층 171.39㎡, 4층 171.39㎡

2. 소유자: OOO, OOO

3. 호 수: 12 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (바) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(소매점, 다가구주택) 지1층 12.69㎡, 2층 178.25㎡, 3층 178.25㎡, 4층 178.25㎡

2. 소유자: 청구인, OOO

3. 호 수: 12 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음] (사) OOO

1. 건물내역: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 다가구주택 1층 155.92㎡, 2층 155.92㎡, 3층 155.92㎡, 지1층 155.92㎡, 옥탑 14.56㎡

2. 소유자: 청구인

3. 호 수: 17 [각 호별로 구분 등기되어 있지 않음]

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점다가구주택이 구분등기는 되어 있지 아니하나 각 호별 85㎡ 이하에 해당하므로 임대보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 총수입금액을 산정하는 것이 부당하다고 주장하나, 소득세법 시행령 제53조 제8항 에서 소득세법제25조 제1항의 단서 규정을 적용함에 있어 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 같은 영 제8조의2 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조의2 제3항 제1호에서 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다고 규정되어 있는바, 쟁점다가구주택은 건물등기부등본에 각 동별로 표시되어 있고 각 호별로 구분 등기되어 있지 않으므로 국민주택규모를 초과하는 각 동을 각각 하나의 주택으로 보아 그 보증금 등에 대하여 처분청이 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.