쟁점계약서상의 금액을 이 건 건물의 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OOO장이 2016.7.1. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원 의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.4.23. OOO과 공동(각 지분: 2분의 1)으로 OOO 토지 161㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하고, 2011.5.12. 지상에 제2종 근린생활시설(고시원) 723.33㎡(이하 “이 건 건물”이라 한다)를 신축하였으며, 2015.1.21. 이 건 건물과 토지를 OOO 외 1인에게 양도하고, 2015.3.23. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(이 건 토지: 실지거래가액 OOO원, 건물: 환산가액 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다(양도가액과 취득가액은 청구인의 지분에 해당하는 금액임, 이하 같다).
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 건축허가 신청시 제출한 건설공사 도급계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 근거로 이 건 건물의 취득가액이 과다계상된 것으로 보고, 계약금액OOO의 OOO에 해당하는 OOO원을 실지취득가액으로 하여 2016.7.1. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점계약서에는 ㈜OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 청구인 외 1인으로부터 이 건 건물의 신축공사를 수급하여 시공한 것으로 되어 있으나, 이는 건축허가를 받기 위하여 임의로 작성한 것일뿐, 이 건 건물의 실제 시공자는 청구인이다. 다만, 청구인은 대부분의 관련 자료를 분실하여, 부득이 환산가액으로 취득가액을 신고한 것이므로 이를 부인한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점계약서가 임의작성된 것이라고 주장하나, 쟁점계약서는 청구인이 건축허가 신청시 관할구청에 직접 제출한 것이고, 청구인이 직접 이 건 건물의 신축공사를 시공하였다고 주장하며 제출한 거래명세서 등의 증빙만으로는 그 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 쟁점계약서 상의 계약금액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점계약서상의 금액을 이 건 건물의 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO은 2010.5.6. OOO을 시공자로 하여 이 건 건물의 건축허가를 받은 다음, 2010.10.19. 착공, 2011.5.12. 사용승인을 거쳐 2011.5.18. 소유권보존등기를 하였고, 2015.1.21. 이 건 건물을 토지와 함께 OOO 외 1인에게 양도하였다.

(2) 청구인은 2015.3.23. 양도가액을 OOO원, 취득가액을OOO원(이 건 토지: 실지거래가액 OOO원, 건물: 환산가액 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(3) 처분청은 쟁점계약서를 근거로 이 건 건물의 취득가액이 과다계상된 것으로 보고, 계약금액의 OOO에 해당하는 OOO원을 실지취득가액으로 결정하였는바, 쟁점계약서에는 OOO이 이 건 건물에 대한 신축공사를 청구인과 OOO으로부터 OOO원에 수급한 것으로 되어 있으나, 공사계약 일반조건, 설계서 및 산출내역서 등의 세부내용은 확인되지 않는다.

(4) 청구인은 건축허가를 받기 위하여 OOO과 도급계약을 체결한 것처럼 형식적으로 쟁점계약서를 작성한 것일 뿐, 실제 시공자는 자신이라고 주장하고 있는바, 주요 논거는 다음과 같다. (가) 일반적으로 건설공사 도급계약서에는 공사의 진행정도에 따른 기성고 및 수급인의 하자담보책임에 관하여 정해져 있는 반면, 쟁점계약서에는 이러한 내용이 전혀 없고 노무비, 지급자재의 품목 및 수량 등도 기재되어 있지 않으며, 도급인인 청구인과 OOO의 주민등록번호 및 수급인인 OOO의 사업자등록번호도 누락되어 있는 등 정상적인 도급계약서로 볼 수 없다. (나) 청구인은 OOO에게 명의대여 대가로 OOO원을 지급하였을 뿐, 그 외에는 어떠한 명목으로도 비용을 지급한 사실이 없으며, OOO 또한 이 건 건물의 공사와 관련하여 어떠한 수입금액을 신고한 사실도 없다. (다) 건설공사의 주요자재와 설비는 당연히 시공사가 부담하는 것인바, 이 건 건물의 공사와 관련하여 레미콘과 철근을 구입하고 승강기를 설치한 것은 OOO이 아니라 청구인이다. (라) 또한, 이 건 건물의 공사현장에 대한 산재보험료와 고용보험료도 청구인이 신고·납부하였다.

(5) 국세청의 전산자료(NTIS)에 의하면, OOO은 2007.10.16.부터 OOO를 사업장 소재지로 하여 건설업을 영위하다가, 2011.8.31. 직권폐업되었으며, 청구인은 2000.7.15.부터 심판청구일 현재까지 다년간 주택신축판매업·건물신축판매업 등의 건설업을 영위하고 있고, 특히 2010.11.15.～2015.1.21. 기간 동안 이 건 건물을 사업장(OOO)으로 하여 일반건축공사업을 영위한 것으로 나타난다.

(6) 거래명세표에는 ㈜OOO이 2010.10.18.～2010.12.20. 기간 동안 11차례에 걸쳐 청구인에게 OOO원 상당의 레미콘을 공급한 것으로 되어 있고, 세금계산서에는 OOO이 2010.11.30. OOO원, 2010.12.31. OOO원 상당의 철근을 OOO에 공급한 것으로 되어 있다.

(7) 승강기 제조·판매·설치계약서에 의하면, 청구인과 OOO 유한회사는 2010.10.22. 이 건 건물에 승강기 1대(10인승)를 설치하기로 하는 내용의 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(8) OOO에서 2016.4.25. 발행한 고객용 보험료 납부 내역카드에는, 청구인이 대표자로 되어 있는 사업장(OOO)의 산재 및 고용보험의 성립일이 2010.11.15., 소멸일이 2012.1.2.로 되어 있다.

(9) 청구인의 예금계좌(OOO 2316-0901-50**-*) 거래내역에 의하면, 청구인이 2011.1.28. OOO에 OOO원을, OOO 유한회사에 2011.2.21. OOO원, 2011.4.25. OOO원을 각 지급한 것으로 나타난다.

(10) 소득세법제97조 제1항에 의하면, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액에 의하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정되어 있다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 건축허가 신청당시 쟁점계약서를 인허가기관에 제출하였다는 형식적인 사정에 터잡아 그 금액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하였으나, 청구인은 다년간 주택 및 건물 신축판매업을 영위하고 있고 거래명세서 등에 의하면 청구인이 이 건 건물의 신축공사기간 중 레미콘과 철근을 구입하고 승강기를 설치한 것으로 나타나는 한편, 동 계약서상 수급인인 OOO이 신축공사를 시공하거나 계약금액을 수수한 사실은 확인되지 아니하고 단지 동 금액의 OOO% 상당만을 수령한 것으로 나타나는 점, 쟁점계약서에는 당사자와 금액만 기재되어 있을 뿐 조건 등의 세부내역이 없는 점 등에 비추어 청구인이 이 건 건물을 직접 신축한 것으로 보는 것이 사회통념이나 경험칙에 부합하는 것으로 보인다. 다만, 이 건 건물의 전체 공사비 지급내역이 구체적인 증빙에 의하여 확인되는 것은 아니하므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 추계하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.