쟁점명도비는 부동산 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 사적 매매계약에 의한 것이라는 이유로 양도자에게 지급의무가 발생하지 않았다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 매매가액, 임대면적, 월임차료 등을 감안할 때, 명도비가 과다하다고 단정할 수 없는 점 등을 볼 때 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음
쟁점명도비는 부동산 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 사적 매매계약에 의한 것이라는 이유로 양도자에게 지급의무가 발생하지 않았다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 매매가액, 임대면적, 월임차료 등을 감안할 때, 명도비가 과다하다고 단정할 수 없는 점 등을 볼 때 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 2016.4.20. 청구인들에게 한 2015년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 이OOO OOO원, 이OOO OOO원, 이OOO OOO원)의 환급 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 정한 항목에 한하는 것으로 이에 열거되지 않은 명도비 등은 필요경비로 공제하지 않는다는 의견이나, 소득세법제97조 제1항에서는 자본적 지출액을 필요경비로 규정한 후 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액에 포함하고 있는바, 심판례 및 법원판례 등에서 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 비용을 양도자산의 이용편의를 위한 자본적 지출 비용으로 보아 양도차익 계산시 필요경비로 공제하고 있다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약 체결 당시 쟁점부동산 2, 3층의 임대차계약이 종료되지 않아 계속 임대 중에 있었는데, 이 건의 경우 매수인이 임대차에 대한 권리를 승계하지 않기로 함에 따라 청구인들이 잔금일 전까지 건물 전부를 명도하여 인도하기로 약정하였고, 청구인들은 쟁점부동산의 원만한 명도를 위해 임차인들과 계속 협상하였으나 합의에 이르지 못해 임차인들을 상대로 부동산 명도소송까지 제기하였으며, 결국 영업손실보상금 등 명목으로 쟁점명도비 총 OOO원을 임차인 통장으로 송금하여 지급한 후에야 비로소 쟁점부동산을 명도받을 수 있게 되었고, 그 결과 부동산 매매계약상 인도의무를 이행할 수 있었으므로, 쟁점명도비는 쟁점부동산의 양도시 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출할 수 밖에 없었던 비용이다
(3) 또한, 처분청은 청구인과 임차인간 사적 합의로 지급된 명도비이므로 필요경비에 산입하지 않는다는 의견이나, 필요경비 인정요건을 충족하면 명도비의 지급근거가 사적 합의인지 또는 법원 화해조서 등인지 여부는 문제되지 아니하는 것이므로 쟁점명도비는 필요경비로 공제되어야 한다.
(4) 처분청이 제시한 심판례(조심 2010서1180, 2010.12.28., 조심 2013서0890, 2013.6.21., 조심 2008중1591, 2008.9.5.)는 매매계약상 매도자에게 인도의무가 없음에도 명도비를 지급하였거나, 법원에서 명도비를 필요경비로 인정받은 사례 등으로 이 건에 그대로 적용할 수 없다.
(1) 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 정한 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는 열거된 항목에 한하는 것으로, 토지ㆍ건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것이며(국세청 부동산거래-222, 2011.3.11. 및 부동산거래-676, 2011.8.2.), 더욱이 청구인과 임차인 간 사적 합의에 의해 임차인들에게 지급한 영업손실보상금, 사업장 이전비용 및 시설장치비 등은 필요경비에 산입하지 않는 것이다.
(2) 청구인들이 경정청구시 제출한 변경합의서 및 명도합의서 상 임차인들과의 임대차 계약일은 각 2014.7.24.(임차인 김OOO)과 2013.1.23.(임차인 정OOO)로, 임대차 계약기간 연장을 감안하더라도 청구인들이 2015.6.2. 쟁점부동산의 양도계약 체결 당시, 청구인들은 임차인들과의 임대차 기간이 종료되지 않았다는 사실을 충분히 인지하고 있었고 이로 인해 추가 비용이 발생할 수 있다는 판단이 가능했으므로, 쟁점명도비가 부동산의 양도를 위해 불가피하게 지출되었다고 보기 어렵다.
(3) 청구인들은 쟁점부동산의 양도 과정에서 지출한 쟁점명도비의 산출내역에 대한 증빙자료 제출 요청에 대해 명도비 산출내역에 대한 증빙은 제출하지 아니하고, 임대차기간이 남아있는 상태에서 임차인들이 영업손실보상금, 사업장 이전 비용, 시설장치비 등을 요구하였고, 계속된 협상을 통해 쟁점명도비 OOO원을 영업손실보상금 등의 성격으로 임차인들에게 지급한 것으로 소명한바, 이러한 영업손실보상금, 사업장 이전비용 및 시설장치비 등은 필요경비에 산입하지 않는 것이다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 쟁점부동산 매매계약서 내용을 보면, 청구인들은 2015.6.2. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 부동산매매계약을 체결하고, 잔금청산일(2015.9.3.) 전까지 건물 전부를 명도하여 매수인에게 인도하기로 약정한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산 임대차계약서의 내용은 아래 <표1>과 같으며, 쟁점부동산의 매매계약 체결 당시(2015.6.2.) 쟁점부동산 2, 3층의 임대차계약이 종료되지 않아 계속 임대 중에 있었던 것으로 나타난다. <표1> (단위: ㎡, 만원)
(3) 청구인들은 2015.7.30. 임차인 김OOO을 상대로 건물명도 소송(서울중앙지방법원 2015가단5274276)을 제기하였다가 쟁점명도비를 지급한 후 2015.10.3. 소를 취하하였다.
(4) 청구인들과 임차인들 간의 명도합의서 및 합의각서 등은 아래와 같다.
○ 임차인 김OOO과의 합의서(2015.10.7.)
○ 임차인 정OOO와의 합의서(2015.7.18.)
○ 임차인 정OOO의 추가 합의각서(2015.10.5.)
(5) 청구인은 임차인들의 예금계좌로 쟁점명도비 OOO원을 아래 <표2>와 같이 송금하여 지급한 것으로 나타난다. <표2>
(6) 처분청의 양도소득세 경정청구 검토 복명서의 주요내용은 다음과 같다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제97조 제1항 및 같은법 시행령 제163조에 의하면, 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액 등으로, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도비 등으로 각 규정하면서 이들을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있도록 규정하고 있는바, 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 건물 전부에 대해 명도하여 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비를 임차인들에게 지급하지 않았다면 매매계약이 해지되어 위약금을 부담하거나, 지연손해금을 지불해야 하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점명도비는 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 쟁점명도비가 사적 매매계약에 의한 것이라는 이유로 양도자에게 지급의무가 발생하지 않았다고 보기 어렵고, 양도계약에 기인하여 임차인에게 지급한 사실이 금융증빙에 의해 확인되는 점, 임차인 김OOO에게 지급한 명도비 OOO원 등에 대한 산정내역이 확인되지 아니하나, 청구인들은 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 김OOO은 쟁점부동산 중 2층 전체면적(270㎡)을 월임차료 OOO원에 임차하였는바, 쟁점부동산의 매매가액, 임대면적, 월임차료 등을 감안할 때, 당해 명도비가 과다하다고 단정할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점명도비는 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점명도비를 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.