조사 당시 는 청구인에게 명의를 빌려주었다고 진술하였고 쟁점토지를 취득할 만한 재력이 없었던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지의 매입ㆍ양도 등 모든 과정에 실질적으로 관여한 것으로 조사된 점, 쟁점토지 양도대금이 에게 실질적으로 귀속된 사실이 객관적으로 확인되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
조사 당시 는 청구인에게 명의를 빌려주었다고 진술하였고 쟁점토지를 취득할 만한 재력이 없었던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지의 매입ㆍ양도 등 모든 과정에 실질적으로 관여한 것으로 조사된 점, 쟁점토지 양도대금이 에게 실질적으로 귀속된 사실이 객관적으로 확인되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 취득한 사실이 없다. (가) 청구인이 투자증권회사 지점장인 OOO에게 정보를 주었고, OOO은 그의 장인 OOO에게 권유하고 OOO과 OOO에게 투자하도록 하여 마련한 자금으로 OOO가 계약금 OOO원과 잔금 OOO원을 지급하여 쟁점토지를 취득하였다. (나) OOO가 OOO로의 주민등록 전입일(2004.12.20.)이 OOO의 계좌거래내역상 계약금 인출일과 일치하고, 쟁점토지 등기부의 등기원인일(2005.1.27.)이 잔금 인출일과 일치하는 점, 거래 당시 입회자의 사실확인서 등에 의해 OOO의 배우자 OOO의 계좌로 OOO, OOO 등이 입금한 금액을 인출하여 계약금과 잔금을 지급한 사실이 확인됨에도 조사청은 구체적인 근거도 없이 OOO, OOO 등의 입금액이 쟁점토지 취득대금인지도 불분명하다고 보고 있다.
(2) 조사청은 조사 당시 OOO의 진술에 대한 진위를 확인하지 않았는바, 쟁점토지의 취득대금 조성과 지급, OOO의 주민등록 전입, OOO의 확인 등을 보면 OOO의 진술은 사실이 아니다. (가) OOO는 조사 당시 쟁점토지의 취득경위 및 대금지급 여부에 대하여 “청구인의 부탁을 받고 토지 취득과 관련하여 명의를 빌려주고 그에 따른 제반 편의를 제공하였고, 당시 OOO시내 부동산사무실에서 양도자 OOO, 청구인, 부동산중개인과 본인 4인이 있었으나 본인은 단순히 입회만 하여 취득금액과 과정을 모른다”고 진술하였으나, OOO는 2004.12.20 자기앞 수표로 OOO원을 인출하여 계약금을 지급하고 같은 날 OOO와 OOO이 주민등록 전입신고를 한 후 잔금 명목으로 2005.1.27. 수표 OOO원을 지급하고 다음날 소유권을 이전하였다. (나) 계약 장소에 동석하였던 OOO의 확인서에 의하면 “OOO에 사는 원주민으로서 매수인 사위(OOO)로부터 전화를 받고 쟁점토지 소유주 OOO의 남편 OOO과 매수인 OOO와 함께 OOO 소재 부동산중개소(대표 OOO, OOO)에서 2004.12.20.경 OOO과 OOO가 토지매매계약을 체결한 사실이 있다”고 하였다.
(3) 또한, 조사청은 쟁점토지 양도대금의 사용처도 확인하지 않았다. 조사청은 OOO가 청구외법인에 쟁점토지를 OOO원에 매도하는 계약을 체결한 후 자신의 OOO 계좌(214-080--)로 청구외법인이 ① 2005.5.27. 입금한 OOO원을 OOO에게 OOO원, 같은 날 OOO의 처 OOO에게 OOO원을 각각 이체하고, ② 2005.12.20. 입금된 OOO원을 OOO의 딸 OOO에게 OOO원, OOO에게 OOO원, OOO에게 OOO원을 각각 이체하고 ③ 2006.9.1. 입금한 OOO원을 수령하여 OOO의 계좌(OOO, 006-07--*)에 입금한 자금 등의 사용처와 OOO, OOO(처 OOO), OOO에게 지급한 이유도 조사하지 않은 채 OOO가 허위로 진술한 내용만을 근거로 청구인이 쟁점토지를 명의신탁한 것으로 판단하였다.
(4) 청구인이 사실과 다르게 진술한 OOO에게 항의하자 OOO는 다음과 같이 진술하였다. (가) OOO 등은 쟁점토지를 OOO원에 취득한 후 농사를 짓다가 청구외법인에게 OOO원에 팔았으나, 청구외법인은 농지취득자격 문제로 오랫동안 소유권이전을 하지 않다가 (주)OOO에 되팔면서 청구인과의 매매계약을 해지하고 (주)OOO에 소유권을 이전하였다. (나) 조사 당시 OOO가 ‘청구인의 부탁을 받고 명의를 빌려주는 등 제반 편의를 제공하였다’고 진술한 것은 청구인에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 독촉하였지만 수년간 이전하지 않다가 다른 회사에 되팔면서 몇 번씩이나 오라가라 하였고, 되팔아서 OOO원이 넘는 이득을 보았지만 자신의 계좌에 입금된 OOO원을 전부 현금으로 찾아 달라고 하여 가져간데 대한 서운함 때문이다.
(5) 쟁점토지 매매확약서상 매수인은 청구외법인으로 되어 있고 거래해지약정서에 당사자도 OOO와 청구외법인으로 되어 있으며, 청구인은 청구외법인의 관계인이라고 기재되어 있다. 다만, (주)OOO에게 작성해 준 OOO 도시개발사업이 원활하게 추진될 수 있도록 협조목적의 확약서에만 ‘확약당사자1’을 청구외법인, ‘확약당사자2’를 청구인이라고 하였을 뿐 어디에도 청구인이 쟁점토지를 취득하였다는 근거는 없으며, 쟁점토지의 사실상 소유자는 2005.1.27.부터 2006.8.31.까지 OOO, 등기부등본상 소유자 등재를 못하였지만 잔금 OOO원을 남겨두고 잔금 중 OOO원을 지급한 2006.9.1.부터 2012.6.4.까지 청구외법인, 그 후에는 (주)OOO으로 보아야 한다.
(6) 쟁점토지의 양도시기로 보는 ‘대금청산일’이라 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 정도의 대금지급이 이행된 날을 양도시기로 본다고 한 판례나 예규에 따라 쟁점토지 매매대금 OOO원의 잔금 중 OOO원을 미지급하고 OOO원을 지급한 2006.9.1.을 양도시기로 보아야 한다(대법원 1984.2.14. 선고 82누286 판결, 대법원 1989.7.11. 선고 88누8609 판결 참조).
(7) 위와 같이 청구외법인은 쟁점토지를 OOO로부터 매수계약하였다가 해지하고 OOO가 (주)OOO에게 다시 양도하는 것으로 행정적인 절차를 거쳤지만 농지취득자격을 갖추지 못하여 소유권을 이전하지 못한 청구외법인이 OOO로부터 쟁점토지를 취득하여 (주)OOO에게 되판 것으로 보아야 하고, 청구인은 청구외법인의 대표이사 OOO의 남편으로 청구외법인의 토지매수계약, 자금지급 및 해지에 관한 업무를 수행하는 사장역할을 하였을 뿐 쟁점토지를 취득하거나 매도한 사실이 없으므로 청구인을 쟁점토지에 대한 명의신탁자로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 당초 쟁점토지의 매수자가 OOO라는 청구주장에 대하여 청구인은 평소 친분이 있던 OOO을 통해 OOO에게 쟁점토지에 대한 투자를 권유하였고, OOO의 배우자 OOO의 계좌거래내역 등을 제시하면서 OOO가 쟁점토지의 실소유자라고 주장하나, (가) OOO는 쟁점토지 취득 당시 경제적인 무능력 상태로 일용직으로 생계를 유지해 왔고, 그 배우자 OOO도 특별한 소득이나 재산이 없던 상태이었으며, 자녀 등에게 생활비 도움을 받는 상태로 쟁점토지를 취득할 만한 능력이 없었고, 2005.1.27. 계약당시 명의를 빌려준 경위, 만난 장소, 참석자 등 당시 상황을 구체적으로 진술하고 있는 점 등으로 보아 청구인에게 명의를 빌려주었다는 OOO의 진술에 신빙성이 있다. (나) 청구인이 쟁점토지의 취득대금 증빙으로 제출한 OOO의 계좌거래내역(OOO, 006-07--*)을 보면, 입금자 중 OOO의 사위 OOO을 제외한 OOO과 OOO 등은 OOO과 전혀 연관이 없는 사람으로 확인되므로 이를 OOO의 쟁점토지 취득대금으로 보기는 어렵다. (다) OOO는 2005.1.27. 쟁점토지 취득계약시 청구인을 처음 만났음에도 계약서 작성일 이전인 2004.12.20. 계약금과 중도금 명목으로 OOO원을 지급하였다는 것은 신빙성이 없고, 2005.1.27. OOO가 매도자에게 지급하였다고 주장하는 OOO원의 금융증빙도 없는바, 이는 계약서 작성일 이전 청구인과 OOO이 공모하여 OOO의 장모 OOO 명의를 빌어 쟁점토지를 취득하려다 OOO로 명의신탁을 변경한 것으로 보여진다. (라) 부동산개발업을 운영하던 청구인이 쟁점토지를 타인(OOO)에게 OOO원에 취득하게 하고, 이로부터 불과 4개월 후 4배가 넘는 가액인 OOO원에 청구인이 운영하는 청구외법인이 다시 취득하였다는 주장은 신빙성이 부족하다. (마) 청구인의 주장에 따르더라도 청구인은 2004년 12월 당시 청구외법인의 실질 대표자로서 청구외법인의 사업과 관련하여 쟁점토지 매물에 대해 잘 알고 있었고 이를 OOO에게 알려주고 쟁점토지 소재지의 전 이장인 OOO을 소개하여 그의 안내로 OOO가 매매계약을 체결하게 하고 그의 집으로 OOO의 주소지를 이전하게 하는 등 쟁점토지의 취득과정에서 주도적인 역할을 하였다.
(2) OOO와 청구외법인 간의 2005.5.27. 쟁점토지 거래에 대하여 청구인은 2005년 5월경 청구외법인이 OOO(주)와 자금대여 조건부 시행권과 시공권에 관한 사업권을 확정하여 그 일환으로 2005.5.27. 쟁점토지를 OOO로부터 매수하는 계약을 체결하고, 그 대금을 지급하였다가 2009.3.10. OOO가 지구단위계획구역을 결정고시하면서 쟁점토지가 제외되자 2012.6.1.(해지약정일 2012.5.15.) 매매계약을 해지하였으며, OOO가 기 지급한 토지대금을 반환할 능력이 없어 청구인에게 대신 팔아 줄 것을 요청하였다고 주장하나, (가) 청구인이 매매계약 체결 후 대금을 OOO의 계좌(OOO, 214-08--*)에 계약금으로 2005.5.27. OOO원, 중도금으로 2005.12.20. OOO원, 잔금으로 2006.9.1. OOO원을 계좌이체하였으며, 잔금 미지급액이 OOO원이라고 하나 대부분의 자금이 입금된 후 당일 또는 2∼4일 이내로 현금출금 되거나 OOO의 배우자 OOO 계좌로 이체하여 다시 OOO․OOO 등에게 대체하는 등 OOO에게 사실상 귀속되는 매매대금은 확인되지 않는다. (나) OOO는 청구인에게 명의를 빌려주고 2005년부터 2010년까지 OOO과 함께 쟁점토지에서 밭농사를 하여 오다가 2011년초 OOO에서 목욕탕 주차관리원으로 1년간 근무하고 2012년부터 2015년까지 아파트 경비원으로 근무한 사실이 있는 점 등으로 보아 쟁점토지 대금이 OOO에게 귀속되었다고 보기 어렵다. (다) 청구외법인과의 쟁점토지 매매계약시 계약금 OOO원은 거래금액 OOO원 대비 OOO%이상(상관행상 OOO%)으로 비정상적으로 높고 청구외법인으로의 소유권이전이 불투명한 상황에서 매매대금의 OOO%가 넘는 OOO원을 OOO에게 지급하였다는 것은 언제든지 전액을 돌려받을 수 있다는 것으로 쟁점토지의 소유자가 청구인이 아니라 OOO라고 한다면 이런 거래는 있을 수 없다. (라) OOO가 쟁점토지를 청구외법인에 양도하면서 보유한 4개월 기간 동안 양도가액이 취득가액의 4배가 넘는 OOO원의 양도차익이 발생하였음에도 특별한 이유 없이 양도소득세를 청구외법인이 대납하겠다는 것은 전형적인 명의신탁자의 거래행위라고 볼 수 있으며, 청구인이 2012.1.19. 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 OOO원의 대출을 받은 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지의 실소유자로 보인다.
(3) OOO와 (주)OOO 간의 2014.7.23. 쟁점토지 거래에 대하여 청구인은 쟁점토지의 사실상 소유자가 2005.1.27.부터 2006.8.31.까지는 OOO이고 청구외법인이 OOO에게 잔금 대부분을 지급한 2006.9.1.부터는 청구외법인이며, 2014.7.23. (주)OOO에게 쟁점토지를 실제 매도한 자는 청구외법인이라고 주장하나, (가) 당초 이의신청시 청구인은 청구외법인이 쟁점토지를 취득할 수 없어 2012.5.15. 매매계약을 해지하였고 2014.7.23. OOO가 쟁점토지를 (주)OOO에게 OOO원에 양도하면서 그 양도대금 중 청구외법인이 OOO에게 기지급한 OOO원과 이자상당액 OOO원을 합하여 OOO원을 청구외법인이 수령하고, 잔액 OOO원은 OOO가 수령하였다고 주장하였다가 다시 OOO원을 청구인이 사용하였다고 주장을 번복하였으며, 심판청구시 다시 (주)OOO에게 쟁점토지를 실제 매도한 자는 청구외법인이라고 하는 등 청구주장을 계속 번복하여 신빙성이 없다. (나) 문답서에 의하면 OOO는 청구인으로부터 쟁점토지를 양도한다는 연락을 받고 2012.6.1. OOO에 갔으며 그곳에는 (주)OOO 직원 3명, 청구인 및 직원 1명, OOO 등 7명이 있었고 매매계약서와 영수증(계약금 및 중도금 OOO원)에 자신이 직접 날인하고, 매매대금(수표 2장)은 청구인이 수령하였다고 확인하여 금융조회 결과 수표 1장OOO은 청구인이 이서하여 청구인의 대출금 상환에 사용되었으며, 나머지 1장OOO은 이서 없이 OOO(청구인이 운영하는 OOO 주식회사의 직원) 계좌(OOO 110-354-)에 입금된 사실이 확인된바, 조사 당시 OOO에게 유선 확인한 결과 청구인의 지시로 본인 계좌에 입금하였다가 청구인에게 다시 송금해 주었다고 진술하였다. (다) OOO는 쟁점토지를 (주)OOO에게 양도한 대금 중 OOO원은 2014.7.23. 자신의 계좌에 입금되었다가 청구인의 요청에 따라 2014.7.29.∼2014.8.26. 기간 중 12회에 걸쳐 OOO원을 인출하여 청구인에게 직접 전달하였다고 진술하였으며 이는 청구인이 이의신청시 OOO가 가져간 걸로 주장하다가 이후 청구인이 사용한 걸로 인정하였던 내용으로 쟁점토지가 실질적으로 청구인의 소유임을 반증하는 것이다.
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. (2) 농지법 제6조 (농지 소유 제한)
① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 쟁점토지의 실소유자인 청구인에게 그 양도가액을 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다. (나) 조사종결보고서(2015년 9월)에 의하면, 조사청은 2015.8.24.～2015.9.11. 기간 동안 OOO 및 청구인(관련인)에 대하여 양도소득세 조사를 실시한바, OOO가 신고한 쟁점토지에 대한 8년 자경농지 감면을 부인하고 쟁점토지의 실소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세하는 한편, 부동산 명의신탁에 따른부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반으로 관할 경기도 OOO에게 통보하는 것으로 조사 종결한 것으로 나타난다. 1)(쟁점토지 명의대여 경위) OOO의 사위 OOO의 군대친구인 청구인이 OOO에 130만평 규모의 택지를 매입하여 아파트 분양사업을 한다면서 청구인의 부탁으로 OOO가 명의를 빌려주었으며, OOO는 후일 실소유자 청구인의 건설현장 공사장에서 식당이라도 하려고 명의를 빌려주었다고 진술하였다. 2)(쟁점토지 취득과정) OOO는 2005.1.27. 쟁점토지 매매계약 당일 청구인을 처음 만났으며, OOO시내 부동산사무실에는 양도자 OOO, 청구인, 부동산중개인, OOO 등이 있었으나 OOO는 단순 입회만 한 것으로 취득가액이나 과정은 구체적으로 모른다고 진술하였다. 3)(쟁점토지 양도 및 대금수령) 2012.6.1. OOO OOO에서 매수자 (주)OOO 직원 3명, 청구인, 직원 1명, OOO 등 7명이 있었으며, 매수자가 작성하여 제시한 부동산매매계약서(양도대금 OOO원)와 계약금 및 중도금 영수증OOO에 OOO가 직접 날인하고 양도대금 OOO원(수표 2매)은 청구인이 받아 간 것으로 조사되었으며(금융조사로 사용처 확인함), OOO는 2014.7.23. 쟁점토지 양도대금 중 잔금 OOO원은 OOO의 OOO계좌로 송금받아 청구인의 요청에 따라 2014.7.29.～2014.8.26. 사이에 12회에 걸쳐 현금인출한 금액 OOO원을 청구인에게 직접 지급하였다고 진술하였다. 4) (청구인에 대한 조사) 위 사실관계를 확인하기 위하여 2015.8.26. 공부상 주소지OOO로 출석요구서를 등기발송하였으나 반송되었고, 같은 날 거소지OOO로 발송한 공문은 2015.8.31. 경비원이 수령한 것으로 확인되며, 청구인이 휴대전화를 받지 않아 청구인이 운영하는 OOO(주) 경리 여직원과 3회에 걸쳐 통화하여 청구인에게 전달되었으나 전화를 받지 않았다. (다) 부동산매매확약서(2005년)을 보면 쟁점토지의 매도인은 OOO, 매수인은 청구외법인(OOO), 매매대금은 OOO원[계약금 OOO원(2005.5.27.), 중도금 OOO원(2005.12.20.), 잔금 OOO원(2007.4.30.)]으로 기재되어 있고, OOO의 무통장입금증에는 청구외법인 명의로 OOO에게 2005.5.27. OOO원을, 2005.12.20. OOO원을, 2006.9.1. OOO원을 각각 지급한 것으로 나타난다(총 OOO원 지급, 잔금 OOO원은 미지급). (라) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, OOO와 그 배우자 OOO의 소득 및 재산보유내역은 다음과 같이 나타난다. (마) 조사청이 확인한 쟁점토지의 양도대금 OOO원에 대한 사용내역은 다음과 같다. (바) 조사청 조사담당자의 OOO에 대한 문답서(2015.9.10.)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (사) 청구인은 쟁점토지 실소유자가 자신이 아니라고 주장하면서, 그에 대한 증빙으로 청구외법인이 2006.11.28. OOO에게 우송한 ‘확인서’(청구외법인이 쟁점토지의 양도소득세를 부담한다는 내용), OOO가 2009.9.1. 청구외법인에게 우송한 ‘부동산 명의 이전독촉문’(쟁점토지의 명의이전을 2009.10.31.까지 종료하라는 내용), 쟁점토지 매매거래 해지약정서(2012.5.15. OOO와 청구외법인 간의 매매계약을 상호 합의로 해지한다는 내용), OOO의 진술서(2016년 7월, OOO가 조사청의 당초 조사시 사실과 다른 진술을 하였다는 취지의 내용), 청구외법인의 계정별 및 거래처별 원장, OOO․OOO의 금융거래내역 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 취득하거나 매도한 사실이 없어 실소유자가 아니라고 주장하나, 조사 당시 OOO는 쟁점토지 취득 당시의 구체적인 정황을 들어 청구인에게 명의를 빌려주었다고 진술하였을 뿐 아니라 쟁점토지를 취득할 만한 재력이 없었던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지의 매입․양도 등 모든 과정에 실질적으로 관여한 것으로 조사된 점, 쟁점토지의 양도대금이 OOO에게 실질적으로 귀속된 사실이 객관적으로 확인되지 아니한 점, 청구인은 당초 쟁점토지 양도 당시의 실소유자는 OOO라고 주장하였다가 이를 번복하여 OOO와의 쟁점토지 매매계약을 해지한 청구외법인이 실소유자라고 주장하는 등 청구주장에 신빙성이 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.