쟁점임대주택은 민간건설임대주택으로서 사용검사 확인증을 교부받은 날로부터 양도한 날까지는 계속 임대한 것으로 간주하여 합산배제대상 임대주택에 해당하므로 청구법인이 의무임대기간 내 양도하여 임대기간 요건을 미충족한 것으로 보아 종합부동산세 등 추징한 처분은 잘못이 있음
쟁점임대주택은 민간건설임대주택으로서 사용검사 확인증을 교부받은 날로부터 양도한 날까지는 계속 임대한 것으로 간주하여 합산배제대상 임대주택에 해당하므로 청구법인이 의무임대기간 내 양도하여 임대기간 요건을 미충족한 것으로 보아 종합부동산세 등 추징한 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2015.10.1. 청구법인에게 한 2013년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2014년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. ｢임대 주택법｣ 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 제16조 【부과 ․ 징수 등】
① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 당해연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 "납부기간"이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.
② 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다. (3) 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】
⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. (4) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
4. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항 제1호 나목 및 같은 항 제3호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항 제5호 나목 및 같은 항 제6호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인 등"이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경 전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인 등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
6. 제1항 제1호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 ｢건축법｣ 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 ｢주택법｣ 제29조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2 에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(1) 청구법인의 사업자등록증에 의하면 주업종이 주택건설업으로 기재되어 있고, 2006.9.7. OOO시장에게 주택임대사업을 등록(등록번호 2006-OOO시-임대사업자-3**)한 사실이 나타난다.
(2) 청구법인의 쟁점임대주택에 대한 건축물 사용검사 신청에 대해 OOO시장은 2013.4.16. ｢주택법｣ 제29조 및 같은 법 시행령 제34조의 규정에 따라 사용검사 승인을 하고, 사용검사 확인증을 교부한 사실이 나타난다.
(3) 청구법인은 2014.12.12. OOO시장에게 쟁점임대주택 매각신고서를 제출하였고, OOO출장소장은 2014.12.15. 청구법인에게 ‘쟁점임대주택 매각신고 수리알림’ 공문을 통보하였는바, 동 공문 주요내용은 다음과 같다.
(4) 청구법인은 2014.12.2. 쟁점임대주택을 주식회사 OOO에 양도하였는바, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(5) 경기도 OOO시장은 주식회사 OOO의 임대사업자 등록신청에 대해 2014.12.16. ‘임대사업자 등록증 발급’ 공문을 통보하였는바, ｢임대 주택법 시행령｣ 제7조 및 제8조 규정에 적합하여 등록증을 발급한다는 내용이다.
(6) 쟁점임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택에 해당된다는 사실에 대해서는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없다. (7) ｢종합부동산세법｣ 제8조 제2항 제1호 에서 ｢임대 주택법｣ 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 동 합산배제대상 임대주택의 범위에 대해서는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 에서 구체적인 요건을 규정하고 있는바, 같은 조 제1항 제1호에서 ｢임대 주택법｣ 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택의 경우 ① 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것, ② 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(이하 “임대기간 요건”이라 한다)의 2가지 요건을 충족하는 경우로 규정하고 있고, 같은 조 제7항 제6호에서 제1항 제1호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 ｢건축법｣ 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 ｢주택법｣ 제29조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2 에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, ｢종합부동산세법｣ 제17조 제5항 에서 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따른 합산배제대상 임대주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 경감받은 세액과 이자상당액을 추징하여야 한다고 규정하고 있다. 또한, 임대기간 요건의 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣이 2010.2.18. 대통령령 제22045호로 개정되기 전에 제3조 제1항 제1호 나목에서 5년 이상 계속하여 임대하는 것을 원칙으로 하되, 후단규정에서 ｢임대 주택법 시행령｣ 제2조 제1호 에 따른 공공건설임대주택은 ｢주택법｣ 제29조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 5년이 되는 날까지는 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하여 종합부동산세 합산배제대상인 공공건설임대주택에 대해서만 임대기간 요건의 특례를 규정하고 있다가, 동 시행령이 2010.2.18. 대통령령 제22045호로 개정되면서 동 후단규정을 삭제하는 대신 제3조 제7항 제6호를 신설하여 공공건설임대주택에 대한 임대기간 요건의 특례를 민간건설임대주택으로 확대한바 있다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택에 해당된다는 사실에 대해서는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없으므로 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 제7항 제6호 에 따라 청구법인이 쟁점임대주택을 건설하여 ｢주택법｣ 제29조 및 같은 법 시행령 제34조의 규정에 따라 사용검사 확인증을 교부받은 2013.4.16.부터 쟁점임대주택을 양도한 2014.12.2.까지는 의무임대기간 동안 계속 임대한 것으로 간주하여 합산배제대상 임대주택에 해당되는 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점임대주택을 의무임대기간 이내에 양도하여 임대기간 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 ｢종합부동산세법｣ 제17조 제5항 규정에 따라 경감받은 세액과 이자상당액을 추징하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.