1차 매매계약에 의해 수령한 계약금 및 중도금은 양도가액을 감액한 2차 매매계약서를 작성하였더라도 양도가액에 포함됨

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.11.25. 취득한 OOO 전 718㎡ 외 7필지(같은 리 347-1ㆍ2ㆍ3ㆍ7, 348-3ㆍ4ㆍ5), 같은 리 347-7 지상의 여관 및 창고, 같은 리 348-3 지상의 단층 주택 및 소매점(<별지1>, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2012.2.2. OOO에게 양도하고, 양도가액과 취득가액을 같은 금액인 OOO원으로 하여 2012.4.27. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인과 OOO이 2003.9.18. 체결한 임대차계약의 특약사항에 근거하여 2004.7.6.에 구두로 이루어진 매매계약(이하 “1차 매매계약”이라 한다)에 따라 청구인이 OOO으로부터 수령하여야 할 잔금 OOO원을 청구인과 OOO 간에 체결한 2011.12.22. 매매계약(이하 “2차 매매계약”이라 한다)에서 매매대금 OOO원으로 조정한 것으로 보고, 청구인이 1차 매매계약에 따라 2004.7.10. 수령한 계약금 OOO원 및 2004.7.26. 수령한 중도금 OOO원을 합한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)과 OOO이 임대차보증금 및 형질변경비용으로 지출한 OOO원을 양도가액에서 누락한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2015.7.6. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.20. 이의신청을 거쳐 2016.3.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산에 대한 1차 매매계약은 잔금 지급 전에 당사자 간의 합의에 의하여 적법하게 해제되었고, 2011.12.22. 새로운 매매계약이 체결되었으므로, 새로 작성된 매매계약서에 양도가액으로 기재된 OOO원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아야 한다.

(2) 쟁점금액은 1차 매매계약에 대한 계약금과 중도금으로 수령하였지만, 1차 매매계약이 해제되면서 OOO 및 OOO의 직원인 OOO 등의 불법행위로 인해 청구인이 받은 정신적 고통에 대한 손해배상금으로 대체되었으므로, 처분청이 쟁점금액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 1차 매매계약에 따른 잔금을 OOO으로부터 지급받기 위하여 매매대금 지급에 대한 청구소송을 제기하였고, 2011.7.28. 대법원 판결을 통해 청구인에게는 잔금을 지급받을 권리가 확정되었고 OOO에게는 쟁점부동산의 소유권을 이전받을 권리가 확정되었다. 확정판결 이후 2011.12.22. 청구인과 OOO은 쟁점부동산에 대한 2차 매매계약을 체결하였으나, 청구인이 판결에 따라 확정된 권리를 포기한 것에 합리적인 이유가 없고, 새로운 매매대금이라고 주장하는 OOO원은 감정가액이나 주변 시세를 반영한 금액이라는 등의 근거가 없는 바, 2차 매매계약은 청구인과 OOO이 쟁점부동산에 대한 잔금을 임의로 합의한 것에 불과하여 이를 새로운 매매계약으로 볼 수 없으므로, 양도가액을 OOO원으로 경정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점금액이 손해배상금으로 대체되었다고 볼 만한 별도의 계약 등 증빙이 없고, 청구인은 소송에서 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구하지도 않았으므로 이미 법원 판결로 확정된 양도가액을 축소하고 그 축소 부분을 정신적 고통에 대한 손해배상금으로 주장하는 것은 인정하기 어렵다. 설령, 청구인의 주장을 받아들인다 하더라도, 손해배상금 OOO원은 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 따라 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금’으로 기타소득에 해당되어 2010년 귀속 종합소득세로 과세되며, 이 경우 오히려 청구인의 세부담이 늘어난다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 손해배상금으로 보아 쟁점부동산 양도가액에서 제외하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (2) 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】

⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금 또는 배상금"이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 따르면, 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 양도한 과정은 다음과 같다. (가) 청구인은 2003.9.18. OOO과 임대차 계약을 체결하면서, 특약사항으로 OOO이 쟁점부동산의 매입을 요청할 경우 10개월 이내에는 OOO원, 20개월 이내에는 OOO원에 OOO에게 양도하여야 하고, 20개월 이내에는 쟁점부동산을 타인에게 양도하지 못하도록 약정하였다. (나) 위 임대차 계약의 특약사항에 따라 청구인과 OOO은 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 하였고, OOO은 2004.7.10. 청구인에게 계약금 OOO원을 지급하고, 2004.7.14. 쟁점부동산에 소유권이전청구권가등기를 설정하였으며, 2004.7.26. 중도금 OOO원을 지급하였으나, 잔금지급일인 2004.8.10.에 잔금 OOO원을 지급하지 않으면서 이미 지급한 OOO원은 쟁점부동산에 대한 계약금 및 중도금이 아니라 청구인에게 대여한 것이라고 주장하였다. (다) 청구인은 OOO을 상대로 매매대금 지급 청구소송을 제기하였고, OOO은 대여금 OOO원을 청구인이 편취하였다는 취지로 청구인을 고소하였으며, 다시 청구인은 OOO을 무고, 사기, 위증교사로 맞고소하는 등 민․형사상의 다툼이 있었다. (라) 형사소송의 결과 청구인은 무혐의 결정을 받았으나, OOO과 OOO의 직원인 OOO에게 실형이 선고되자, OOO은 2010.1.20.에 ‘쟁점부동산에 대한 가등기를 말소하고 이미 지급한OOO원을 포기할테니 모든 민․형사상 소송을 취하해주기 바란다.’는 요지의 통지서를 청구인에게 보냈다. (마) 서울고등법원은 2011.4.7. “OOO은 쟁점부동산에 대해 2004.7.6. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기절차 및 근저당권 말소등기를 이행 받음과 동시에 청구인에게 OOO원을 지급하라”고 판결하였고(2010나56267), 이 판결은 2011.7.28. 대법원에서 확정되었다(2011다36480). (바) 청구인과 OOO은 2010.1.20.에 OOO이 작성한 통지서에 근거하여 1차 매매계약이 해제된 것으로 보고, 2011.12.22.에 2차 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산 중 건물이 오랫동안 방치되어 일부 파손되는 등 가치가 하락하였다는 이유로 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 정하였다. (사) OOO은 2011.12.22. 청구인에게 2차 매매계약에 따른 계약금 OOO원을 지급하였고, 중도금 OOO원은 쟁점부동산에 대한 담보채무를 승계하는 것으로 갈음하였으며, 청구인은 위증죄로 구속된 OOO에 대한 고소취하서 및 탄원서를 제출하고, 2012.2.2. OOO으로부터 잔금 OOO원을 수령하였다.

(2) 청구인은 OOO이 쟁점부동산에 대한 가등기를 말소하고 OOO원을 포기하는 대가로 청구인이 OOO과 OOO의 직원에 대한 민․형사상의 소를 취하할 것을 요구하였고, 청구인이 이를 받아들여서 1차 매매계약이 적법하게 해제되었으므로 1차 매매계약을 전제로 한 대법원의 판결은 의미가 없고, 대법원의 판결을 따른다 하더라도, 매매계약은 쌍무계약이므로 청구인은 쟁점부동산을 계약 당시의 상태대로 OOO에게 이전해 주어야 할 의무가 있으나 수년간의 소송 과정에서 쟁점부동산 중 여관과 식당건물을 방치하여 폐허가 되었기 때문에 판결문 상의 금액을 받을 수 없는 상황이었으며, 2011.12.22. 체결된 2차 매매계약에서 결정된 매매가액 OOO원은 이러한 쟁점부동산의 가치를 반영한 금액이라고 주장한다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 청구인은 2010.1.20. OOO이 쟁점부동산에 대한 가등기를 말소하고 OOO원을 포기하는 대가로 청구인이 OOO과 OOO의 직원에 대한 민․형사상의 소를 취하하기로 합의함에 따라 1차 매매계약이 해제되었다고 주장하지만, 청구인이 OOO으로부터 위 통지서를 받은 이후에도 OOO과 OOO의 직원에 대한 민․형사상의 소를 취하하지 아니하다가, 2011.12.22. 2차 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 이후에야 고소취하서 및 탄원서를 제출한 것으로 보아, 청구인이 민․형사상의 소를 취하한 것은 1차 매매계약을 해제하기 위한 것이 아니라 쟁점부동산에 대한 잔금을 수령하기 위한 것으로 볼 여지가 있는 등 1차 매매계약이 합의해제 되어서 쟁점금액이 손해배상금으로 대체되었다는 사실을 인정할만한 근거가 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산 중 건물이 폐허가 되어 대법원 판결에 따른 금액을 OOO에게 청구할 수 없었고, 2011.12.22. 체결된 2차 매매계약에서 결정된 매매가액 OOO원은 이러한 쟁점부동산의 가치를 반영한 금액이라고 주장하지만, 위 금액은 1998.11.25. 청구인이 쟁점부동산을 취득했을 당시의 가격과 동일하고, 청구인이 쟁점부동산에 대한 감정가액이나 주변 부동산의 시세 등 관련 근거를 제시하지 아니하여 양도 당시의 가치를 적정하게 반영하였는지를 인정하기 어렵다. (다) 청구인은 OOO을 상대로 쟁점부동산의 매매대금 지급 청구소송을 제기하였고, 이에 대법원은 청구인이 주장하는 바에 따라 1차 매매계약을 인정하여 OOO은 청구인에게 잔금 OOO원을 지급하고 근저당권 말소 및 소유권이전등기를 받으라고 판결하여 쟁점금액이 1차 매매계약의 계약금 및 중도금이라는 사실을 확인하였고, 쟁점금액은 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 양도하는 대가로 수령한 것이 분명하므로, 쟁점부동산의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산에 대한 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.