쟁점부동산의 건물가액은 거래당사자간에 협상과 월세(임대보증금) 등을 감안하여 책정된 것으로 보이므로 이를 심히 부당하다고 할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 쟁점매매계약서상 구분 기재된 토지 및 건물의 양도가액이 불분명하다고 보기 어려움
쟁점부동산의 건물가액은 거래당사자간에 협상과 월세(임대보증금) 등을 감안하여 책정된 것으로 보이므로 이를 심히 부당하다고 할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 쟁점매매계약서상 구분 기재된 토지 및 건물의 양도가액이 불분명하다고 보기 어려움
OOO장이 OOOO.O.O 청구인에게 한 OOOO 년 귀속 양도소득세 OOO원 의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점부동산의 가격은 특수관계 없는 제3자간 사적자치의 원칙에 따라 거래당사자 쌍방의 경제적 이익을 위한 협의를 통해 결정된 것이고, 달리 통상의 거래관행에서 벗어난 비합리적인 가액으로 볼 만한 정황이나 증거는 없다. 매수인은 장학사업을 위해 고정적으로 수익을 창출할 수 있는 부동산을 알아보던 중 적정한 임대수익(매월 OOO원)이 발생하는 쟁점부동산을 알게 되었고, 이를 매수하기 위하여 청구인과 여러 차례의 협상 후에 계약서 내용과 같이 합의에 이르렀다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약서와 매수인의 거래사실확인서, 매수인의 종중이사회 회의록, 부동산거래계약신고필증 및 매매경위서 등에 의하면, 당사자 사이의 진정한 합의에 의해 작성된 것임을 누구라도 알 수 있고, 거래 당시부터 토지와 건물가액이 명확하게 구분된 사실이 명백하게 확인됨에도 처분청은 아무런 입증 없이 그 구분이 불분명하다고 보아 양도차익을 임의로 재계산하였다(대법원 2014.5.29. 선고 2014두3785 판결, 같은 뜻임).
(3) 쟁점부동산에 대한 감정평가표상의 평가액은 아래 <표1>에서 보는바와 같이 총액에 있어서는 물론 건물가액 자체도 오히려 기준시가보다도 낮게 평가되어 있어 일반적으로 건물분의 기준시가는 시가보다 낮게 평가되는 현실을 감안하면 그 신뢰성이 떨어지는바, 처분청은 “토지와 건물의 가액 구분이 불분명”함을 객관적으로 명확하게 입증할 책임을 회피하고 그 책임을 청구인에게 전가하면서 감정가액의 일부 요소(토지와 건물의 감정평가액 비율)만을 선택적으로 발췌하여 세액을 재계산하고 그 결과와 청구인의 자진신고세액 차이를 놓고 마치 “청구인이 조세회피를 위해 토지와 건물의 가액구분을 인위적으로 조작한 것”처럼 보고 있어 부당하다. <표1> 신고가액, 감정평가서상 가액 및 기준시가 비교
(4) 만약 청구인이 양도소득세를 줄이기 위한 의사가 있었다면 계약 당시에 비교가 가능한 기준시가 비율을 기준으로 실거래가액을 조절했을 것으로 아래 <표2>에서 보는 것처럼 기준시가에 따른 토지․건물의 비율과 실거래가액 비율이 크게 차이가 나지 않으며, 이를 반영한 세액절감효과도 미미하다. 청구인은 OOO원의 양도소득세를 자진신고 납부하였는데, 처분청은 OOO원, 신고납부금액의 OOO%에 불과한 세금을 아끼기 위해 청구인이 매수자와 담합하여 계약서를 조작하였다고 하나, 이는 건전한 사회통념에 부합하지 아니하고 청구인은 양도소득세를 아낄 목적으로 거래가액을 인위적으로 조작한 사실이 전혀 없다. <표2> 기준시가 대비 양도소득세 납부 차이
(1) 쟁점매매계약서상 총 양도가액이 OOO으로 건물가액 OOO, 토지가액 OOO으로 구분기재 되어 있으나, OOOO.O.O. OOO OOO에서 매수인을 채무자로 하는 근저당설정시 감정평가법인에 의한 평가액은 건물 OOO으로 감정평가에 의한 건물가액보다 매매계약서상의 건물가액이 현저하게 높게OOO 나타난다.
(2) 쟁점부동산의 거래를 중개한 자와 매도인 및 매수인의 세무대리인이 동일인으로, 쟁점매매계약서의 작성, 매수인의 장부상 기재된 토지 및 건물가액(매매계약서 금액으로 기장됨), 관련 증빙들의 신빙성이 떨어지며 오히려 매도인의 양도소득세 및 매수인의 관련 제세를 축소(건물가액이 현저히 높아 감가상각비가 과대계상될 수 있음)하기 위해 임의로 구분하였다고 보는 것이 타당하다.
(3) 쟁점부동산의 위치적인 측면에서 보면, 건물보다는 토지 소재지가 가격 형성에 더 주요한 고려요인이라고 보는 것이 상식에 부합하고 시세도 대체로 그렇게 형성된다고 할 것이며, OOOO년 O월 신축 건물의 경우 평당 건축비용이 OOO원 정도 소요되는 것으로 볼 때, OO년이 경과된 건물의 경우 감가상각을 고려하면 위 감정평가법인의 평가액은 적정한 것으로 판단된다. 청구인은 건물가액OOO 산출근거를 월 임대료를 기준으로 하여 월 OOO로 산정하였다고 주장하나, 월 임대료는 토지와 건물의 시세가 모두 반영된 것으로 임대료 환산가액 전체를 건물가액으로 산정하는 것은 불합리하다.
(4) 청구인은 쟁점부동산에 대한 감정평가액이 현실을 제대로 반영하지 못한 것이라고 주장하나 그 근거가 미약하다. “토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때”라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다(대법원 2013.1.24. 선고 2012두22492 판결, 서울고등법원 2012.9.13. 선고 2012누1060 판결, 같은 뜻임). 따라서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때로 보아 감정 평가액으로 토지와 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.
매매계약서상 구분기재된 토지 및 건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 감정가액으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다.(후단 생략) (2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (4) 국세기본법 제81조의3 [납세자의 성실성 추정] 세무공무원은 납세자가 제81조의6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.
(1) 쟁점매매계약서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점매매계약서의 주요 내용 (2) 토지와 건물가액을 쟁점매매계약서의 특약사항과 같이 구분한 경위에 대 해 청구인과 매수인의 총무 OOO은 ‘OOO 세무사의 권유로 쟁점부동산을 매물로 내놓는 과정에서 쟁점 부동산의 적정 가격에 대해 청구인 직장(OOO) 주변공인중개사 등 의 자문을 거쳐, 건물은 평당 OOO 토지는 평당 OOO이 적당한 것으로 판단되어 쟁점부동산을 총 OOO원에 매물로 내놓았고, OOO 세무사의 알선으로 소개받은 매수인 과 가격협상을 거쳐 총 OOO원에 매매한 것이며 토지 건 물가액은 당초 거래가액으로 제시한 OOO원 중 토지 건물가액이 차지하는 비율로 안분한 것’이라고 확인한 것으로 나타난다. (3) 쟁점부동산에 OOOO.O.O. OOO을 근저당권자로 하고 매수인을 채무자로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었고, 이와 관련한 감정평가내역은 아래 <표4>와 같고, 처분청은 이 감정평가액을 기준으로 아래 <표5>와 같이 토지 건물의 실지거래가액을 재계산하였다. <표4> 감정평가내역 <표5> 처분청의 토지․건물가액에 대한 재계산 내역
(4) 처분청은 아래와 같은 증빙 등을 제시하면서 이 건 처분이 정당하다는 의견을 제시하였다. (가) 청구인의 쟁점부동산(OOO 사업자번호 --)에 대한 OOOO년 제1기 부가가치세 신고서에 의하면, (주)OOO로부터 OOO원에 고정자산매입으로 신고된 사실이 있다. (나) 쟁점부동산에 대한 소득세 신고사항을 보면, 청구인은 복식기장의무 신고자로서 **년～**년 귀속분 재무제표(표준대차대조표)상에 건물가액을 OOO원으로 신고하였고, 2014년 귀속 건물가액은 OOO원으로 신고되어 있다.
(5) 청구인은 아래와 같은 논거 등을 제시하면서 이 건 처분이 부당하다고 주장한다. (가) 청구인은 당초 쟁점부동산의 위치가 OOO 역세권임을 감안하여 토지는 OOO, 건물은 매월 발생하는 월세수익 약 OOO원을 감안하여 OOO원을 제시하였다가, 매수인과 청구인간에 몇 차례의 협상 끝에 결과적으로 당초 제시가액보다 OOO원 낮은 금액, 즉 토지OOO원으로 매매계약이 체결되었다. 이는 당사자간 건물 거래가액에 대해서는 청구인이 제시한 기준 임대보증금 환산액을 근거로 흥정을 하였고, 결국 월세만을 감안하여 환산액 금액 정도인 OOO원으로 결정된 것이다. 건물 매수 희망가격 OOO원은 건물 전체를 전세로 임대할 경우 수령할 수 있을 것으로 예상되는 보증금(매매당시 임대보증금 OOO원 + 월임대료를 상가건물임대차보호법 제12조 에서 정한 산정률인 연OOO%로 환산한 금액 약 OOO원)을 기준으로 제시하였다. (나) “임대용 상가건물의 가액은 임대수입과 소재지 등 미래의 가격상승 요인은 배제하고 오로지 신축가액과 감가율만을 고려하여 결정되어야 한다”는 처분청 의견은 투자의 우선적인 고려사항(수익성, 장래성)을 무시한 매우 위험한 발상이다. 부동산의 가액 결정과 관련한 어떠한 경제이론에도 처분청의 의견에 부합되는 것을 찾을 수 없고, 오히려 부동산의 거래에 있어 임대수익의 창출 여부는 매우 중요한 가치이며, 당연히 가격 결정에도 영향을 끼친다고 봄이 경제이론을 따지기에 앞서 대다수 국민정서에 부합하는 합리적인 판단이다.
1. 당사자간 합의에 따라 적법하게 작성한 매매계약서가 엄연히 존재하고 사후에도 그 내용이 정당한 것이라고 양 당사자가 확인하고 있음에도 계약서의 내용을 믿지 못하는 것은 국세기본법 제81조의3 에서 “세무공무원은 법에 정한 특별한 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.”는 규정에도 위배되고 처분청이 부담할 입증책임을 상대적 약자인 납세자에 전가하는 부당한 행정이다.
2. 거래 당사자의 세무대리인과 쟁점부동산의 거래를 중개한 중개인이 동일하다는 사실을 청구인이 조세회피를 위해 매수인과 담합한 증거로 보는 것 역시 성실성 추정의 원칙에 위배된다.
3. “건물 등의 객관적 가치, 공시가격, 감정평가액 등에 비추어 신빙성이 없고 계약서 상 구분 기재한 가액이 조세회피 목적에 의한 것”이라는 의견을 보면, 처분청이 산정한 부동산의 객관적인 가치가 얼마인지, 그 가치는 어떤 기준으로 평가한 것인지에 대한 설명은 전혀 없으며, 결론적으로 “감정가액과 공시가격이 善(정상가격)이요, 납세자의 실지거래가액은 惡(조세회피목적의 비정상가격)”이라는 것으로 귀결지어지고 있는바, 이는 전혀 객관적이지 못하고 논리적인 비약만 있는 매우 잘못된 것이다.
4. 처분청은 부동산의 위치는 토지의 가격 형성에 더 영향을 미치는 것이므로 청구인의 계약서상 구분된 거래금액은 적정하지 못하다고 하나, 이는 부동산 소재지나 임대수입에 의한 가격상승 요인이 모두 토지가격에 반영될 뿐 건물가격에는 신축가액과 감가율만이 반영되어야 한다는 것으로 이에 대한 입증책임을 다하지 못한 채 막연한 추측에 불과하다. (다) 감정가액과 관련하여, 쟁점부동산의 실거래가액은 OOO원이므로 감정평가액을 기준으로 보면 약 OOO%의 가격에 거래된 것이 되어 세법상 과세관청이 정상거래의 범위에 해당하는지를 판단하는 기준비율인 OOO%를 넘지만, 특수관계가 전혀 없는 제3자간 시가보다 고가로 부동산을 거래했을리 없으므로 이 건 감정평가액이 현실을 제대로 반영하지 못한 것으로 봄이 타당하다. (라) 쟁점부동산의 가격 구분이 조세회피 목적에 의한 비합리적인 것이 아니고, 납세자가 작성한 계약서의 내용을 처분청이 문제 삼아, 그 효력을 부인하고 납세자에 불리한 처분을 내린 것에 대해 법원, 심판원, 심지어 국세청까지도 “사실관계가 분명하지 않은 경우에는 거래당사자의 주장과 증빙에 따르는 것”으로 판단하고 있다(심사양도, 2005.9.30., 조심 2013구892, 2013.7.18. 외).
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 토지와 건물의 양도가액에 관하여 소득세법제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항의 안분계산 조항을 적용함에 있어서는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다는 전제가 충족되어야 하고，이에 대한 입증책임은 처분청이 부담한다고 할 것인바, 이 건의 경우 쟁점매매계약서상 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 기재되어 있는데, 위 가액의 구분 기재가 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 매수인이 청구인의 조세회피 의도에 협력하였다고 볼 만한 입증이 처분청이 제시한 자료만으로는 충분하지 아니한 점, 청구인과 매수인은 비특수관계자로 대등한 관계에서 쟁점매매계약서를 사적자치원칙에 의거 자유의사에 따라 작성한 것으로 보이므로 당사자 간에 작성한 부동산매매계약서상의 매매가액을 뚜렷한 입증 없이 부인하기는 어려운 점, 쟁점부동산의 감정가액 총액은 OOO원으로 실제 거래가액인 OOO원보다 훨씬 적어 감정가액을 기초로 안분계산하는 것이 합리적이라고 단정짓기 어려운 점, 쟁점부동산의 총매매가액이 OOO원이라는 사실에 대해서는 처분 청도 부인하지 않고 있고, 통상 안분계산의 잣대로 많이 사용하는 기준시가 비율로 쟁점부동산의 토지와 건물을 안분계산한 것과 청구인이 신고한 구분 가액과 비교하여 보면, 그 세액 차이가 OOO원에 불과하여 OOO원 이상의 양도소득세를 부담하면서 토지․건물의 구분 가액을 왜곡한 것으로 보이지 아니한 점, 쟁점부동산의 건물가액은 거래당사자들이 협상하여 월세(임대보증금) 등을 감안하여 책정한 것으로 보이므로 이를 심히 부당하다고 할 수는 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 쟁점매매계약서상 구분기재된 토지 및 건물의 양도가액이 분명하다고 봄이 타당하다고 할 것이다. 따라서 쟁점매매계약서상 구분기재된 토지 및 건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 감정가액으로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액[괄호 생략]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
결정 내용은 붙임과 같습니다. (참조결정 조심2013구0892)