쟁점오피스텔을 주택으로 보고, 쟁점아파트가 1세대1주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1984.6.18. 매매로 취득한 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2015.3.12. OOO원에 홍OOO 및 김OOO에게 양도하고, 쟁점아파트를 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당하는 것으로 보아 양도차익 및 장기보유특별공제액을 소득세법 시행령 제160조 제1항에 따라 계산하여2015.3.31. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 1995.7.14. 매매로 취득한 서울특별시 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주택으로 판단하고, 쟁점아파트를 양도할 당시 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 2015.9.21. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.30. 이의신청을 거쳐 2016.2.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점오피스텔은 업무용으로 신축되어 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 시점(1995.7.11.)부터 2008년 12월까지는 동창회원 및 친구들과의 회의공간용 사무실로 사용하였고, 2009년 1월～2014년 1월 기간 동안에는 업무용으로 임차인들에게 임대하였으며, 2014년 1월부터 양도당시(2016.1.5.)까지는 쟁점오피스텔의 노후화로 시설을 보수하고 사무용 임대목적으로 사무비품 등을 비치한 후 임대하였다. 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용할 수 있는 제반요건이 미흡하고, 중앙난방으로 야간에는 난방이 가동되지 않았으며 건물구조상 실내통풍구에 먼지와 같은 많은 오염물질이 유입되는 등 주거용으로 사용되기에는 열악한 상태였다. 2013.12.24. 계약한 임대차계약서(임차인 김OOO)를 보면 사용용도가 업무로 기재되어 있어 업무용으로 사용한 사실이 확인되고, 2016.1.5. 쟁점오피스텔 양도에 따른 OOO세무서장의 양도소득세 예정신고·납부안내서에서도 부동산의 종류를 상가로 분류하였다. 청구인이 김OOO과 임대차계약을 할 당시 설치해준 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장 등의 비품(약 OOO원 소요)은 상당기간 공실상태였고 내부시설이 열악한 쟁점오피스텔의 임대차계약을 신속하게 하기위해 임차인의 요구로 설치해준 편의시설에 불과할 뿐이고 처분청의 주장과 같이 주거용도로 사용하기 위한 것은 아니다. 쟁점아파트를 양도(2015.3.12.)하기 전에 2015.2.23. 신OOO과 체결한 임대차계약서상에서 사용용도를 주거라고 기재하였으나, 이는 계약서류작성의 부주의에서 비롯된 것이고, 임차인(신OOO)이 2015.2.25. 우편물수령 등의 편의를 위해 주민등록을 이전한 것을 근거로 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 보아 주택으로 사용하였다고 본 것은 쟁점오피스텔의 제반여건을 고려하지 아니한 무리한 판단이다. 또한, 오피스텔이 업무용인지 여부는 소유자 또는 임차한 세입자가 사업자등록을 필수적으로 갖추어야만 업무용으로 인정되는 것은 아니고 통상적으로 소형업무용 오피스텔의 경우 사업자등록 없이 관리되는 경우가 대다수인바, 사업자등록 유무를 근거로 업무용 오피스텔이 아니라고 본 것은 인정하기 어렵다. 설령, 처분청이 쟁점오피스텔을 임차인이 주민등록을 이전하여 사용한 것을 근거로 주거용으로 판단하였다고 한다면 업무용에서 주거용 오피스텔로 전환된 시점을 신규주택의 취득시기로 보아야 하는바, 쟁점오피스텔이 주거용으로 전환된 시점은 2015.2.25.이므로 일시적으로 2주택을 보유한 것이 되어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점오피스텔은 주거전용이 가능한 오피스텔에 해당하고 주민등록이 전입된 사실이 있으며, 청구인은 쟁점오피스텔을 개인사무실 용도로 장기간 사용하다 2009년부터 업무용으로 임대하였다고 주장하나, 쟁점오피스텔에 임대업으로 사업자등록하거나 세입자가 사업자등록을 한 사실도 확인되지 않는다. 또한, 쟁점오피스텔의 계약내용을 보면, 주거용도의 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장이 설치된 것으로 확인되므로 처분청이 쟁점오피스텔을 3년 이상 주거용으로 사용한 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략) 제155조[1세대1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제160조[고가주택에 대한 양도차익 등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면 청구인은 1984.6.18. 쟁점아파트를 취득한 후 2015.3.12. 홍OOO 및 김OOO에게 매도하였고, 쟁점오피스텔의 등기부등본을 보면 1995.7.14. 쟁점오피스텔을 취득한 후 2016.1.5. 박OOO에게 양도한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인과 신OOO 간 체결한 쟁점오피스텔에 대한 월세계약서(2015.2.23.)를 보면 용도는 주거이고 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장이 설치되어 있다고 기재되어 있다. (나) 청구인과 김OOO이 체결한 쟁점오피스텔에 대한 월세계약서(2013.12.24.)를 보면 용도는 업무이고 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장이 설치되어 있다고 되어 있으며, 청구인과 박OOO이 체결한 쟁점오피스텔의 매매계약서(2015.10.24.)를 보면, 쟁점오피스텔의 용도가 업무로 기재되어 있다. (다) OOO세무서장의 양도소득세 예정신고·납부안내서를 보면 쟁점오피스텔의 부동산 종류가 상가로 되어 있고, 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 그 밖에도 쟁점아파트 및 쟁점오피스텔에 대한 양도소득세 신고서 및 청구인의 금융거래내역 등을 제출하였다.

(3) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 국세통합전산망에서 확인된 청구인의 사업자등록현황은 아래 <표>와 같고 쟁점오피스텔에 사업자등록사항은 없는 것으로 되어 있다. <표>

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용 및 임대하였고, 설령, 주거용으로 사용되었다 하더라도 쟁점오피스텔이 주거용으로 전환된 시점은 2015.2.25.이므로 쟁점아파트의 양도에 따른 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분은 부당하다고 주장하나, 임차인인 신OOO과 김OOO의 쟁점오피스텔에 대한 월세계약서를 보면 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장이 설치되어 있다고 기재되어 있는 점, 신OOO은 2015.2.25. 쟁점오피스텔에 주민등록주소지를 이전한 점, 청구인은 2009년 1월～2013년 1월 기간 동안 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대해주었다고 주장하나, 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업으로 사업자를 등록한 사실이 없고 임차인도 쟁점오피스텔에 사업자등록사항이 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 경정·고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.