수용토지를 환매한 경우 당초 양도행위가 유효한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 소유하고 있던 OOO외 1필지(이하 “쟁점토지”라 한다) 토지 및 지상 건물이 사업시행자 주식회사 OOO이 시행하고 있는 OOO에 편입되어 수용된바, OOO 보상금액 OOO에 대하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다가, OOO 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제91조에 의거 쟁점토지를 OOO에 재취득(환매)하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지를 당초 수용가액으로 환매함으로써 양도차익이 없어 이는 당초 수용의 취소 또는 해제에 해당하므로 기 신고․납부한 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 환급해달라며 OOO 처분청에 경정청구하였고, 처분청은 환매는 새로운 매매거래로서 환매를 하였다고 하더라도 당초 수용에 의한 양도는 유효한 것으로 보아 OOO 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 본인의 의사와 무관하게 관련 법규에 의하여 시가에 미달되는 가격으로 쟁점토지를 수용당하였다가, 이를 당초 수용 당시 가액으로 환매하였을 뿐이므로, 수용에서 환매하기까지 청구인은 아무런 이득을 취한 바 없는 단순한 원상회복에 불과한 일련의 절차들에 불과했음에도 불구하고, 첫째, 수용시 양도로 보아 양도소득세를 납부하고, 둘째, 환매시 새로운 자산의 취득으로 본다는 잘못된 해석에 따라 취득세, 등록세 등 그 외 취득비용을 지불하게 되며, 셋째, 환매한 토지를 양도할 때 환매시점이 취득시점이 되므로 장기보유특별공제를 받지 못하게 되는 등, 3중의 불이익을 초래하는 결과를 가져오는바, 환매되는 토지의 경우에는 당초 수용의 해제 또는 취소로 해석하여 상기와 같이 납세자에게 3중의 불이익을 주는 모순을 해소함이 타당한바, 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 주식회사 OOO은 청구인에게 7차에 걸쳐 보상계획공고 사항 알림, 일간지 신문공고, 보상계획열람의뢰 신청, 보상에 관한 협의요청 등을 통해 토지수용협의절차에 이르렀지만 성사되지 아니하여 OOO의 수용재결을 통하여 청구인에게 OOO의 보상금을 지급하기로 결정하고 청구인에게 지급할 보상금을 공탁하였고, 청구인은 OOO공탁금을 출급청구한 사실이 확인되어 당초 수용에 의한 양도가 이루어졌음이 명백한 한편, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 에 의한 환매는 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매로, 쟁점부동산이 환매되었더라도 이를 종전의 협의양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는바, 당초 수용에 의한 양도가 유효하므로 양도소득세를 환급해달라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 공익사업용으로 수용된 토지를 법령에 따라 다시 환매하였으므로 당초 신고․납부한 양도소득세를 환급하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

1. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 【환매권】 ① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 "취득일"이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지․변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 "환매권자"라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.

④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 수용 관련 수용보상금의 주요 내역은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 OOO 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO, 장기보유특별공제를 OOO으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 것으로 확인된다. <표1> 수용보상금 내역

(2) 부동산 환매 및 매매계약서, 쟁점토지 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 환매가액 합계 OOO에 환매하여 OOO 재취득한 것으로 확인되고, 해당 토지상 건물의 환매여부는 확인되지 아니한다. (3)공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제91조 제1항은 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지․변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자는 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 소유권이 환매로 환원되었으므로 그 환원분에 대하여는 당초의 양도행위가 없었으므로 양도소득세를 환급하여야 한다고 주장하나, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제91조 제1항의 환매권은 사업시행자에게 수용된 토지가 필요 없게 된 때 원소유자가 다시 취득할 수 있는 권리를 부여한 것으로서, 청구인은 자신이 가진 권리에 따라 쟁점토지에 대한 우선 매수권을 행사하여 쟁점토지의 소유권을 다시 취득하였는바, 이는 당초 수용토지의 양도와는 별개의 거래로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2010서1655, 2010.6.29., 조심 2010서703, 2010.9.1.등, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.