처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 기초로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 기초로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 2015.10.9. 청구인에게 한 2013.12.28. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2013.12.28. 오OOO으로부터 매입한 주식회사 OOO트 주식 75,000주를 상속세 및 증여세법의 보충적 평가방법으로 평가함에 있어 주식회사 OOO가 2013.4.29. 청구인으로부터 매입한 OOO 대지 4,637㎡를 OOO원으로 평가하여 1주당 가액을 산정하고 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 오OOO은 쟁점법인이 신축할 건물의 임대 분양실적이 저조하자 과도한 차입금이 부담되었고 때마침 해외발령을 받아 장기간 체류하게 되어 쟁점주식을 매도하려 하였으나, 희망자가 없었다. 이에 오OOO은 대주주인 청구인에게 매수를 요구하고, 청구인이 양수한 것에 불과하다.
(2) 처분청은 쟁점토지의 매매가액(2013.4.29.), 감정가액(2013.4.30.)이 평가기간 밖에 있다는 이유로 부인하고 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가(2015.5.31. 공시)를 시가로 보았으나, 시가는 원칙적으로 평가기간 내의 매매사례가액으로 평가하는 것이나, 기간 밖의 매매가액이라도 2년 내에 인근 유사토지의 매매가액이 있는 경우 보충적 평가방법에 의한 가액보다 우선 적용하는 것이며(조심 2015부919, 2015.6.4. 같은 뜻임), 국세청 예규도 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로 평가기준일 전 2년 내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 기간으로 평가기준일과 매매계약일의 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 시가로 적용할 수 있다고 보고 있는바(서면 3팀-3409, 2006.10.11. 참조) 쟁점법인은 2013.4.29. 쟁점토지를 OOO원에 매입하였고, 쟁점법인이 2013.4.30. OOO은행에서 OOO원의 여신을 받기 위하여 쟁점토지를 감정한 결과 OOO원으로 평가되어 담보부족분(OOO원)에 대하여 한국신용보증기금의 보증서를 제출하였는바, 2013년 4월 당시 쟁점토지의 시가는 OOO원에 상당하고, 쟁점법인이 청구인으로부터 매수한 쟁점토지는 체육시설용지로서 건물연면적의 80% 이상이 운동시설로 용도가 제한되어 있고, 나머지 면적 20%도 유흥시설을 제외한 근린생활시설만 입점할 수 있어 지가상승요인이 없으며, 건물이 신축되고 있으나 임대분양이 원활하게 되지 아니하는 등 쟁점토지 매매계약 체결일인 2013.4.29.부터 평가기준일인 2013.12.28.까지 지가변동사유가 전혀 없으므로 위 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있다.
(3) 처분청은 쟁점법인이 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2 소정의 국세청 평가심의위원회의 자문을 받은 사실이 없으므로 쟁점토지의 개별공시지가를 기준으로 쟁점주식을 평가한 것이 정당하다고 하나, 쟁점법인은 쟁점주식의 매매계약일 현재 사업개시 후 3년 미만인 법인(2013.3.24.설립)으로,재산평가심의위원회운영규정제13조의 평가신청요건에 부합하지 아니하여 주식평가를 신청할 수 없었고, 위와 같이 쟁점주식의 매매거래일과 불과 8개월에 앞서 실시된 감정가액 및 공기업인 한국토지공사로부터 공개경쟁입찰방식으로 취득한 매매가액이 존재하는데, 신청도 할 수 없는 국세청평가심의위원회의 자문이 없다는 이유만으로 위 매매가액을 부인하고 공정한 시장가격과 동떨어진 개별공시지가로 평가한 토지가액을 기준으로 쟁점주식을 평가한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 매매가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점주식의 양도일 전후 6개월 이내에 쟁점토지에 대한 정상적인 매매가액이나 감정가액 등이 없어 시가로 볼 수 있는 가격이 없으므로 상속세 및 증여세법에 규정된 보충적 평가방법에 의한 평가액과 장부가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 국세청 예규(서면4팀-3409)를 근거로 하여 쟁점토지의 매매가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 당해 예규는 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2 제2항 소정의 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 해석하고 있는데, 청구인이 쟁점주식을 평가할 때 국세청평가심의위원회의 자문을 거친 사실이 없으므로 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다.
(3) 청구인이 매매가액으로 주장하는 쟁점토지의 분양가액은 평가기준일 내의 것이 아니며, 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되지도 아니하였고, 개별기준시가가 잘못되었다는 객관적 증빙자료도 제시하지 못하는바, 쟁점토지의 개별기준시가를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자
② 제1항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 특수관계인이 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】
① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 이익”이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
④ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 특수관계인”이란 양도자 또는 양수자와 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.
⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 이익”이란 제5항 및 제6항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 뺀 가액을 말한다. 제49조【평가의 원칙】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 제54조【비상장주식의 평가】① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 “비상장주식”이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 “순손익가치환원율”이라 한다)
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)
④ 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 순자산가치에 의한다.
2. 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴·폐업중에 있는 법인의 주식 또는 출자지분
⑤ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 의한다. 제56조의2 【비상장주식의 평가】
① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조에 따른 상속세과세표준신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세과세표준신고기한 만료 70일 전)까지 제54조부터 제56조까지에 따라 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 “평가심의위원회”라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조부터 제56조까지의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.
1. 제53조 제7항에 따른 중소기업
2. 해당 법인의 자산·매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조부터 제56조까지의 규정에 따라 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인
② 제1항에 따른 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 재산평가심의위원회(이하 “국세청평가심의위원회”라 한다)를 두며, 국세청평가심의위원회는 제1항에 따른 신청이 있는 경우에는 해당 비상장주식의 원래 평가가액의 적정성 여부를 심의하고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 때에는 다음 각 호의 사항을 감안하여 심의하여야 한다. 다만, 납세자가 평가부속서류를 제출하지 아니하거나 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 등 국세청평가심의위원회에서 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 신청을 반려할 수 있다.
1. 제54조부터 제56조까지의 규정에 따라 해당 비상장주식을 평가할 경우의 적합성 여부
2. 법 제63조에 따른 유가증권등의 평가방법을 준용하여 평가할 경우 예상되는 적정 평가가액
3. 그 밖에 당해 법인의 업종·사업규모·자산상태 및 사회적인 인식 등을 고려할 때 적정하다고 인정되는 평가가액
⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항에 따른 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.
(1) 청구인은 공개경쟁입찰 방식을 통해 2013.4.10. 한국토지공사로부터 쟁점토지를 OOO원에 분양받은 후, 2013.4.24. 쟁점법인을 설립한 사실이 법인등기부등본 등에 나타난다.
(2) 쟁점법인은 2013.4.29. 쟁점토지를 청구인으로부터 매입하였고, 재무상태표상 쟁점토지가액을 공급예정가액 OOO원에서 선납할인액 OOO원을 차감한 후 취득부대비용을 가산하여 OOO원으로 계상한 것으로 심리자료 등에 나타난다.
(3) 오OOO은 2013.12.28. 쟁점주식을 청구인에게 매도한 후, 2014.2.28. 양도소득세를 신고한 사실이 국세통합전산망에 나타난다.
(4) OOO국세청장은 종합감사를 실시하여 다음 <표1>과 같이 쟁점주식을 평가하여 청구인이 쟁점주식을 저가양수한 것으로 확인하고 처분청에 과세자료를 통보한 사실이 심리자료 등에 나타난다. OOO
(5) 쟁점토지의 감정평가서 및 등기부등본을 보면, 쟁점토지의 감정평가액(주식회사 대화감정평가법인, 2013.4.30.기준)은 OOO원으로 나타나고, 쟁점법인이 주식회사 OOO은행을 근저당권자로, 채권최고액을 OOO원으로 하여 쟁점토지에 근저당권을 설정하여준 사실이 나타난다.
(6) 쟁점토지의 2010년～2014년 기간 중의 개별공시지가는 다음 <표2>와 같고, 위성사진(2010년, 2011년, 2013년, 별지 참조)를 보면 쟁점토지는 2011년 당시 나대지 상태인 것으로, 2013년에 스포츠 센터가 건축된 것으로 나타난다. OOO
(7) 재산평가심의위원회운영규정제13조 제1항에 의하면, 납세자가 제12조 제1항에 따라 비상장 중소기업의 1주당 가액의 평가를 납세지 관할지방국세청장에게 신청하기 위해서는 해당 비상장 중소기업이 사업개시 후 3년 이상 경과할 것을 요건으로 하고 있다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 매매가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 있지 아니하여 시가로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인이 쟁점법인의 주식을 양수하기 8개월 전에 청구인이 한국토지공사로부터 공개경쟁입찰방식을 통해 쟁점토지를 OOO원에 분양받았던 점, 쟁점법인이 쟁점토지를 담보로 대출을 받기 위하여 받은 감정평가액(OOO원)이 분양가액OOO과 큰 차이가 없는 점, 쟁점토지의 매수일부터 쟁점주식의 양도일까지 쟁점토지에 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없어 보이는 점, 쟁점법인은 사업을 개시한지 3년이 지나지 아니하여 국세청평가심의위원회에 쟁점주식의 가액평가를 신청할 수 없었던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 기초로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.