청구인은 전소유자로부터 쟁점도로의 양도대금을 회수하였고, 매수자로부터 양도대금 차액을 지급받아 양도소득을 사실상 지배, 관리 및 처분할 수 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점도로를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인은 전소유자로부터 쟁점도로의 양도대금을 회수하였고, 매수자로부터 양도대금 차액을 지급받아 양도소득을 사실상 지배, 관리 및 처분할 수 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점도로를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 1990.11.28. 전소유자와 부동산매매계약을 체결하여 분할전토지를 취득한 후, 토지 분할 및 건물 신축을 거쳐 대부분을 양도하였고, 양도하지 아니한 쟁점도로는 전소유자가 청구인에게 소유권을 이전해야 할 의무가 있었으나 협소한 도로이기 때문에 큰 문제를 삼지 아니하였는데 2007.5.2. 전소유자가 부동산 등기명의를 이용하여 매수자에게 양도하였다. 청구인이 분할전토지로부터 분할한 토지 중 일부인 도로 8㎡(이하 “쟁점③도로”라 한다)를 장OOO에게 양도하였고, 장OOO는 2007.9.7. 매수자와 경쟁적으로 토지를 매입하던 다른 시행자 정OOO과 쟁점③도로에 대한 매매계약을 체결하였는데, 매수자도 쟁점③도로를 매수하려 하였다. 청구인은 부동산등기부를 확인하여 쟁점도로의 소유권도 이미 이전된 사실을 알고 전소유자를 배임죄로 고소하는 한편, 쟁점③도로의 매매에 관한 모든 권한을 일임받아 매수자와 협상을 한 결과, 2007.9.27. 장OOO는 매수자에게 평당 OOO원으로 계산하여 총 OOO원에 쟁점③도로를 양도하고, 청구인은 쟁점도로를 평당 OOO원으로 평가한 금액에서 전소유자에게 지급한 금액을 차감한 금액을 손해배상금의 명목으로 지급하기로 약정하였으며, 2007.10.2. 매수자로부터 OOO원을 수령하였다.
(2) 쟁점도로는 청구인의 의사와 무관하게 전소유자로부터 매수자에게 소유 명의가 부당하게 이전되었고, 그 이후 청구인이 전소유자의 이중매매행위(불법행위)에 대한 손해배상금 명목으로 해당 금원을 수령하였을 뿐 위 매수자에게 소유권을 이전한 행위에 관여한 사실이 전혀 없다. 즉, 쟁점도로의 소유권이 청구인에게 이전되었어야 하는 사정이 있었음에도 전소유자의 배임행위로 인하여 그 권리를 상실한 상황이었다. 이러한 사실은 전소유자와 매수자 간의 계약일이 2007.4.18.이고, 소유권이전등기일이 2007.5.2.인데 반하여, 청구인이 전소유자를 고소한 시점은 2007년 6월이고, 청구인과 매수자의 약정일이 2007.9.27.이라는 점을 통해 확인된다. 쟁점도로의 소유권이 전소유자로부터 매수자에 직접 이전된 것은 전소유자가 청구인의 의사와 다르게 소유권이전등기를 마쳤던 사정으로부터 비롯된 것이지 청구인이 미등기전매를 한 것은 아니다. 쟁점도로는 전소유자가 소유권등기 명의를 가지고 있었기 때문에 청구인이 미등기전매를 하려고 해도 단독으로 할 수 있는 상황이 아니었다. 한편 쟁점도로를 전소유자로부터 매수하여 소유권이전등기를 한 매수자는 재개발사업과 관련된 토지를 매수하는 데에 혈안이 되어 청구인의 반환 요구를 들어주지 아니하였으므로 청구인은 쟁점도로의 취득에 관한 등기를 할 수도 없었다. 결국 쟁점도로를 양도할 당시에 청구인에게 취득에 관한 등기가 불가능한 불가항력적인 사정이 있었던 것으로, 청구인이 미등기전매를 한 것이 아니므로 청구인이 국세를 포탈하려고 한 것이 아니다. 위와 같이 손해배상금을 수취한 것에 불과함에도 처분청은 미등기전매로 보아 70%의 세율로 양도소득세를 부과 및 납기전징수처분을 한 것은 심히 부당하고, 부동산의 거래관행에서 비일비재하게 벌어지는 이중매매계약의 피해를 입은 모든 매수계약자는 미등기전매라는 범죄가 성립되어 그 계약자는 국세를 포탈했다는 것이 되는 것이므로 이러한 판단을 기초로 한 이 건 처분은 부당하며, 설령, 양도소득세를 과세하더라도 전소유자가 신고한 양도가액을 제외한 OOO원을 양도가액으로 해야 한다.
(3) 위와 같은 불가항력적인 사정으로 인해 청구인이 쟁점도로의 취득에 관한 등기를 못한 것이 미등기전매에 해당하는 것이 아니라면 청구인이 국세를 포탈할 의사로 미등기전매를 한 것이 아니므로 쟁점도로와 관련하여 5년의 국세부과제척기간을 적용해야 한다. 따라서 전소유자의 이중매매로 인해 청구인이 입은 손해액을 배상받기로 한 약정이 체결된 일시가 2007.9.28.경이고, 그 손해배상금을 지급받은 때는 2007.10.2.이므로 5년의 국세부과제척기간인 2012.10.2.이 경과하였다.
(1) 청구인은 1990.11.28. 부동산매매계약 체결 후 소유권이 매수자에게 이전된 2007년까지 소유권이전등기를 위한 어떠한 행위도 하지 않았으며, 전소유자 오OOO은 전화통화에서 청구인이 20여년 전에 쟁점도로를 취득 후 내용증명 등 수차례의 요구에도 불구하고 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 매수인과 매매계약을 체결하고 매매대금 OOO원 수취 후 청구인에게 반환하였다고 진술하였다. 청구인이 쟁점도로를 취득한 후 소유권이전등기를 하지 아니한 상태로 매수자에게 양도하고 양도대금 OOO원 외에 추가로 OOO원을 장OOO의 거래와 혼합하여 수취하였으며, 이에 대한 양도소득세는 전소유자 명의로 OOO원만 신고하고, OOO원은 신고하지 아니하였다. 청구인이 수취한 OOO원은 장OOO가 1992년 청구인에게 지급할 건축대금을 준 것이라고 주장하였다가 쟁점도로에 대한 손해배상금이라고 주장을 변경하였고, 청구인과 매수자가 2007.9.27. 체결한 ‘매매계약해제 및 토지 매매차액금 지급약정서’상 쟁점도로의 실소유자가 청구인으로 명시되어 있으며, 토지 매매가액을 평당 OOO원으로 산정한 매매대금으로 이미 지급한 금액 OOO원 외에 OOO원을 추가 지급하였고, 전소유자가 매매대금을 청구인에게 반환하여 양도소득이 청구인에게 귀속되었으므로 전소유자가 신고한 양도가액은 청구인의 양도가액에 가산해야 한다.
(2) 청구인은 쟁점도로를 취득하였으나 미등기상태로 장기간 방치하다가 2007년에 소유권이 이전된 후 양도소득세 신고‧납부를 이행하지 아니하여 ‘사기 기타 부정한 행위’로 국세를 포탈한 경우에 해당하므로 10년의 제척기간을 적용해야 한다.
① 청구인이 쟁점도로를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
② 10년의 국세부과제척기간을 적용하여 과세한 처분의 당부
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인과 전소유자가 분할전토지에 대하여 체결(1990.11.28.)한 부동산매매계약서의 내용은 다음과 같다. (나) 부동산등기부등본에 따르면 쟁점도로는 1988.9.7. 전소유자가 소유권을 취득하여 2007.5.2. 매수자에게 소유권이 이전되었다. (다) 처분청이 청구인에 대하여 실시한 양도소득세 조사내용은 다음과 같다. (라) 2007.4.18. 작성한 쟁점① 및 ②도로에 대한 부동산매매계약서에는 매매대금을 각 OOO원 및 OOO원, 합계 OOO원으로 하여 전소유자가 쟁점도로를 매수자에게 양도한다는 내용이 기재되어 있다. (마) 2015.8.31. 청구인이 작성한 확인서에 청구인은 OOO이 장OOO에게 지급한 금액 중 OOO원을 지급받았고, 이중 OOO원은 장OOO의 압류해지 처리비로 받은 것이고, OOO원은 쟁점도로의 양도대금 차액으로 장OOO가 청구인을 대리하여 요구한 것으로 1992년에 발생한 건축대금 미납금으로 지급한 것이라고 기재되어 있다. (바) 청구인이 제출한 고소장에 전소유자가 쟁점도로를 청구인에게 매도하였으나 청구인에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하지 아니하고 매수자에게 소유권이전등기를 함으로써 재산상의 이익을 취득하고 청구인에게 손해를 가했다는 내용이 기재되어 있다. (사) OOO지방검찰청 OOO지청장의 사건처분결과증명서(2007.11.7.)에는 전소유자에 대한 배임혐의에 대하여 혐의 없음(증거불충분)으로 처분된 사실이 기재되어 있다. (아) 청구인은 전유자로부터 쟁점도로의 양도대금을 회수하였음을 나타내는 자료로 2007.12.31. OOO원이 청구인의 계좌로 대체입금된 금융거래내역을 제출하였다. (자) 2007.9.27. 청구인과 매수자가 체결한 ‘매매계약 해제 및 토지매매차액금 지급약정서’의 주요내용은 다음과 같다. (차) 장OOO의 계좌거래내역에는 2007.9.28. 및 2007.10.2. OOO로부터 합계 OOO원이 입금되고, 2007.10.2. 청구인에게 OOO원이 출금된 내용이 나타난다. (카) 2007.9.7. 청구인과 정OOO이 체결한 부동산매매계약서에는 청 구인이 쟁점③도로를 OOO원에 양도한다는 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 청구인의 의사와 관계 없이 쟁점도로가 양도되었으므로 미등기전매가 아니라고 주장하나, ｢소득세법｣상 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 자산의 취득자가 스스로 양도하는 임의 양도만을 가리키는 것이 아닌 점, 청구인은 전소유자로부터 쟁점도로의 양도대금을 회수하였고, 매수자로부터 양도대금 차액을 지급받아 양도소득을 사실상 지배, 관리 및 처분할 수 있는 것으로 보이는 점, 쟁점도로는 ｢소득세법 시행령｣ 제168조 제3항 에 따른 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 등에 해당하지 아니한 점, 청구인은 쟁점도로를 취득한 후 약 17년 동안 소유권이전등기를 하지 아니하여 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없었다고 보기 어렵고, 그 후 청구인의 의사와 관계없이 소유권이 이전되었다는 사정만으로 그 취득에 관한 등기를 하지 못한 데에 부득이한 사정이 있다거나 그 책임을 추궁하는 것이 가혹하다고 보기 어려운 점(대법원 1995.4.11. 선고 94누8020 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점도로를 OOO원에 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 국세를 포탈할 의사로 미등기전매를 한 것이 아니므로 5년의 국세부과제척기간을 적용해야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점도로를 취득한 후 약 17년 동안 소유권이전등기를 하지 아니하여 소득은닉 및 투기목적이 없다고 보기 어려운 점, 타인의 명의로 등기된 쟁점도로를 미등기전매하고 이에 대한 양도소득세를 신고‧납부하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 ‘사기 기타 부정한 행위’로 국세를 포탈한 것으로 보아 10년의 국세부과제척기간을 적용한 처분은 잘못이 없는 것을 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.