개별주택가격확인서상 건축연면적을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 토지 273.6㎡를 2012.5.31. 취득하여 위 지상에 2013.12.16. 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 2013.12.26. 소유권보존등기를 하였고, 2015.3.23. 쟁점주택을 OOO원에 양도하고 2015.5.31. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가, 2015.9.30. 당초 쟁점 주택에 대한 양도소득세 계산시 계산 착오(건물의 기준시가 산정시 개별주택가격확인서상 건축연면적이 아닌 건축물대장상의 연면적 적용) 로 인해 양도소득세를 과다납부했다는 사유로 기납부한 세액 중 양도소득세 OOO원을 환급해 달라고 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우, 면적은 건축물대장상의 연면적(423.9㎡)을 적용하여야 한다는 이유로 2015.11.26. 청구인의 2015년 양도소득세 OOO원의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 개별주택가격은 개별주택가격확인서 및 주택특설관리상세의 면적에 표시된 것과 같이 토지면적(273.6㎡)에 대한 기준시가와 건물연면적(563.62㎡)에 대한 기준시가의 합계금액을 고려하여 산정한 것이므로 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 1층 필로티 면적(125.16㎡) 및 옥탑 계단실 면적(14.56㎡)을 포함시킨 개별주택가격확인서상 건축연면적을 적용하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다목에서 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 제4호에서 연면적 산정시에는 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다고 규정하고 있다. 청구인이 제시하고 있는 증빙들은 이를 신뢰할 만한 명백하고 객관적인 증거자료가 아니므로, 쟁점주택의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이 타당하다(법규재산 2014-529, 2014.6.24.).

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 건물 기준시가 산정시 건축물대장상의 연면적이 아닌 개별주택가격확인서상 건축연면적을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제99조 [기준시가의 산정] ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조[양도차익의 산정] ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

(4) 국세청 고시 제2014-4호(2013.12.31., 국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시) 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목과 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호의 위임에 따라 건물의 기준시가에 관한 사항을 다음과 같이 개정하여 고시합니다. 제1조[목적] 이 고시는 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목과상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호에서 국세청장에게 위임한 건물에 대한 기준시가 산정방법에 대한 전반적인 사항을 정함을 목적으로 한다. 제2조[정의] ① 이 고시에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “건물 기준시가”란 소득세법과 상속세 및 증여세법에 따른 건물 기준시가를 말한다.

② 이 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고는건축법과 같은 법 시행령에서 정하는 바에 따른다. 제3조[적용범위] ① 건물 기준시가 산정방법은 건축법 시행령 별표1의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제16조 및 제17조와 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호 에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․공시(또는 고시)한 개별주택・공동주택・오피스텔・상업용건물의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 제4조[개별건물 기준시가 적용방법] 개별건물에 대한 기준시가는 해당 건물을 제5조의 계산식에 따라 계산하여 산출된 가액으로 한다. 이때 산출된 가액은 그 건물의 기준시가로 고시한 것과 같은 효력을 갖는다. 제5조[기준시가 계산] ① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다. 건물 기준시가 산정 기본 계산식

(1) 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡) × ㎡당 금액

(2) ㎡당 금액=건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률

1. 연면적을 말하며, 집합건물의 경우 전유면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.

2. ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버린다.

3. 개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

② 제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다. 제6조[건물신축가격기준액] 건물신축가격기준액은 ㎡당 640,000원으로 한다. (5) 건축법 시행령 제119조 [면적 등의 산정방법] ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적․높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다.(이하 생략)

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.(이하 생략)

• 다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다.

3. 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4. 지하주차장의 경사로(이하 생략)

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

• 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
• 라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

• 가. 지하층의 면적
• 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

(6) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조 [단독주택가격의 공시]

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 건축물대장과 개별주택가격확인서상 면적을 비교하면, 아래 <표1>과 같고, 처분청은 건물의 기준시가를 산정하는 경우 건축물대장상 연면적(423.9㎡)이라는 의견이고, 청구인은 개별주택가격확인서상 연면적(563.62㎡)이라고 주장한다. <표1> 건축물대장과 개별주택가격확인서상 면적 비교

(2) 청구인이 제시한 쟁점주택에 대한 2014.1.1.현재 개별주택가격확인서 및 OOO에서 징취한 ‘주택특설관리 상세’에 의하면, 대지면적은 273.60㎡이고, 건물 연면적은 전체 563.62㎡이며, 개별주택가격은 OOO원인 것으로 나타난다. (3) 쟁점주택에 대한 개별주택가격이 고시OOO되어 있으나, 양도가액이 구분되어 있지 아니하므로 이를 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 계산하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 토지와 건물의 양도가액을 계산

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에서 건물 기준시가는 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액을 따르되, 주택의 경우는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 우선시 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제100조, 같은 법 시행령 제166조 및 부가가치세법 시행령 제64조 에서는 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도할 때 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 양도 당시의 토지와 건물의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있으며, 소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 위임에 따라 건물의 기준시가에 관한 사항에 대한 국세청 고시(제2014-4호, 2013.12.31.) 제2조 제2항에서 “이 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고는건축법과 같은 법 시행령에서 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있고, 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다목 및 제4호에서 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하고, 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 규정들을 유기적으로 종합하여 보면, 주택 전체는 개별주택가격을 우선적으로 적용할 수 있지만, 주택 가액을 건물 가액과 토지 가액으로 안분하는 경우에는 국세청 고시 규정을 적용하여야 하므로 이 건의 경우 쟁점주택의 건물 기준시가 산정시 건축물대장상의 연면적을 적용함이 합리적이라고 보이는 점, 필로티 면적과 옥탑 계단실 면적을 건물 기준시가 산정시 제외하여도 결국은 건물과 토지로의 안분 문제이므로 처분청 의견처럼 건축물대장상 연면적을 적용하여도 평균적으로 건물과 토지의 가액에 적용된다고 볼 수 있어 불합리하다고 단정지을 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 건물 기준시가 산정시 건축물대장상의 연면적 을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.