실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 하여 환산가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 이OOO은 2004.4.28. 경기도 OOO 임야 2,474㎡(이하 “전체토지”라 하고, 전체토지 중 청구인 지분 2,274/2,474를 이하 “쟁점외토지”라 하며, 이OOO 지분 200/2,474을 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 청구인은 2005.6.22. 이OOO으로부터 쟁점토지를 취득하였다가, 2014.1.22. 전체토지를 (주)OOO에게 양도한 후, 2015.3.31. 전체토지의 양도에 대한 양도소득세 신고시, 쟁점외토지 및 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 하여 아래 <표1>과 같이 신고하였다. <표1> (단위: 원)
• 나. OOO은 처분청에 대한 종합감사시 쟁점토지의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 감사지적하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액(OOO원)으로 결정하여 2015.11.20. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 전체토지를 매수한 사실관계는 다음과 같다. (가) 2004.1.20. 이OOO으로부터 전체토지를 OOO원에 매입할 당시 매수자를 이OOO 외 1인으로 한 이유는 당시 전체토지 소재는 토지거래허가구역이어서 토지를 사용함에 있어 원주민은 건축허가 및 건축시공에 유리하였기에 원주민인 이OOO과 함께 매입하였다. (나) 이후, 쟁점토지를 장기보유할 목적이 없던 이OOO으로부터 2005.6.16. OOO원에 매입하였는데, 매입자금이 부족해서 전체토지상에 건축허가를 받은 후 분할등기할 목적으로 이OOO․김OOO으로부터 OOO원을 받아 매입대금을 지급하였다. (다) 200㎡에 불과한 쟁점토지를 OOO원에 매입한 것은 전체토지가 소재한 대부도의 경우 토지거래허가시 지분의 위치표시까지 신고해야만 허가가 나는바, 전체토지 중 쟁점토지의 지분표시가 유리한 위치(당시 계획도로에 접함)에 있어서 쟁점토지를 매입하지 않으면 쟁점외토지가 맹지가 되어 사용이나 매도함에 매우 불리한 조건이었고, 당시 인근 부동산가격이 폭등하는 시점이어서 매매가액이 최고일 때 건축허가를 목적으로 계획도로 입구에 접한 쟁점토지를 비싼 값에 매입할 수밖에 없는 상황이었다.

(2) 당초 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 OOO원을 인정할 수 없다고 하여, 이OOO이 자필로 쓴 잔금영수증과 쟁점토지의 매입대금을 마련하기 위해 이OOO․김OOO으로부터 거래대금(OOO원)을 투자받으면서 작성한 공증서 등을 처분청에 제출하였으나, 처분청은 금융증빙을 제출하여야 한다고 하는바, 10년이 경과하여 현재는 금융증빙을 찾을 수 없다. 다만, 개발제한 등으로 인해 건축 및 소유가 불가하다고 판단한 이OOO이 당초 지급한 OOO원을 반환하여 달라고 하여 이OOO의 배우자인 김OOO에게 OOO원을 반환한 은행통장내역을 제출하였다. 따라서, 쟁점토지의 실지거래가액은 OOO원이므로 동 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

(3) 또한, 처분청은 쟁점토지를 취득할 당시 작성한 매매가액이 OOO원인 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 중개업자가 없고 매수인외 1인의 성명 및 날인이 누락되어 있다고 하나, 쟁점계약서 작성 당시 계약당사자인 이OOO과 청구인이 직접 계약하여 중개업자가 없을 뿐이고, 그 매수자인 청구인의 성명 및 날인이 되어 있는바, 처분청이 말하는 계약서는 청구인과 이OOO이 전체토지를 이OOO으로부터 취득할 당시의 계약서를 말하는 것으로 보인다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 쟁점계약서 및 이OOO의 자필 잔금 영수증 등으로 입증된다고 주장하나, 2005.6.2.에 작성된 매매계약서는 중개업자가 없고 매수인 외 1인의 성명 및 날인이 누락되어 있으며 검인계약서가 아니어서 신빙성이 없고, 취득대금에 대한 은행전표 등 일체의 대금지출 증빙자료를 제출하지 않았으며, 또한 이OOO이 양도소득세 신고한 내역도 없으므로 이를 인정할 수 없다. 또한, 이OOO․김OOO의 확인서상 차용증서 등 대금관련 거래내역은 확인되지 않고, 그 투자 금액이 실제 매입금액으로 주장하는 가액과 상이하며, 공동취득하였다는 투자자들의 확인서에 대한 인감증 명서의 간인이 청구인의 인감도장 날인이 찍혀 있는 등 신빙성이 없다.

(2) 따라서, 청구인이 제시하고 있는 증빙들은 이를 신뢰할 만한 명백하고 객관적인 증거자료가 아니므로 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득가액을소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제172조의2 제3항에 의거 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우라 하여 환산가액을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

대통령령으로 정하는 것

대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항 부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항 에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 전체토지의 양도에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> (단위: 원) * 환산가액

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 전체토지의 양도 및 취득 당시 ㎡당 공시지가, 양도소득세 신고한 거래가액 및 경정가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> (단위: ㎡)

(3) 청구인은 증거자료로 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 이OOO(매도인)과 이OOO 외 1인(매수인)간에 2003.12.31. 작성한 부동산매매계약서(소재지: 전체토지, 매매대금 OOO원) (나) 등부 2005년 제566호 인증서(2005.1.21. OOO, 아래 <표4> 참조) <표4> (다) OOO 유OOO이 OOO(분할측량)”과 관련하여 일금 OOO원을 영수하였다고 청구인에게 준 영수증 (라) 2008년, 2009년 인터넷 뉴스기사(OOO에 개발사업이 있다는 내용 등) (마) 쟁점계약서〔매매총금액 OOO원, 계약금 OOO원, 잔액 OOO원(2005.6.16. 지불) 〕, 이OOO의 영수증(2005.6.16. OOO원을 영수한다는 내용) (바) 청구인의 OOO예금계좌(112-02-18**)에서 2006.11.23. OOO원이 김OOO, 같은 날 OOO원이 “61968*-01”로 이체되고, 2006.12.6. OOO원이 김OOO 명의로 입금된 것으로 되어 있는 통장사본 (사) 전체토지의 등기부등본(2006.12.15. 근저당권자 김OOO이 채무자 청구인, 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당권 설정) (아) 전체토지의 항공사진, 쟁점토지․쟁점외토지의 취득세 영수증 등

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 쟁점계약서상 매매가액인 OOO원이라고 주장하나, 쟁점계약서상 쟁점토지의 경우 취득가액은 ㎡당 OOO원으로 취득 당시 공시지가인 ㎡당 OOO원에 비해 약 35배가 크고, 쟁점토지보다 약 1년 전에 취득한 쟁점외토지의 실지거래가액인 ㎡당 OOO원에 비해서도 약 4배 이상 큰 것으로 나타나는 등 공시지가 등에 대비하여 실지거래가액이라고 주장하는 금액의 편차가 매우 큰 점, 쟁점계약서상의 매매대금이 실제 매수인에게 지급되었는지가 객관적인 증빙(금융증빙 등)에 의거 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 사용하기 위해 이OOO 등에게 받았다는 금액과도 일치하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 소득세법 제114조 제7항 에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.