쟁점토지의 양도대금을 청구인이 ＊＊＊으로부터 수령하여 ＊＊＊의 채무를 변제한 것으로 나타나므로 쟁점토지를 대물변제로 양도하였다고 보기는 어렵다고 결정한 점, 쟁점토지에 대하여 ＊＊＊가 가처분등기를 하였다 하여 대물변제에 기하여 소유권이 변동되었다고 보기는 어려움
쟁점토지의 양도대금을 청구인이 ＊＊＊으로부터 수령하여 ＊＊＊의 채무를 변제한 것으로 나타나므로 쟁점토지를 대물변제로 양도하였다고 보기는 어렵다고 결정한 점, 쟁점토지에 대하여 ＊＊＊가 가처분등기를 하였다 하여 대물변제에 기하여 소유권이 변동되었다고 보기는 어려움
[주 문] OOO장이 2014.8.19. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2010.2.25. 양도한 OOO 임야 3,215㎡, 산39-10 임야 2,393㎡의 양도대금에서 OOO에게 지급된 금액과 OOO의 계좌로 입금된 OOO원에 대한 배분 및 사용내역을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 청구인이 OOO에게 직접 양도한 것이 아니고, 청구인은 OOO에게 대물변제하고 OOO가 OOO에게 미등기전매한 것으로서, 쟁점토지의 양도가액은 대물변제금액인 OOO원인바, 쟁점 토지의 양도경위는 다음과 같다. (가) 청구인과 OOO(피상속인의 친동생으로서 형수인 청구인을 대리함)은 OOO에 대한 상속채무의 변제에 갈음하여 대물변제조로 쟁점토지를 OOO에게 양도하기로 각서를 작성하여 주었고, 청구인은 OOO가 OOO에게 매각하는 과정에 전혀 관여한 바 없다. (나) 그러나, 쟁점토지는 토지거래 허가구역 내의 토지로서 거주요건을 충족하지 못한 OOO 명의로 소유권이전등기를 할 수 없게 되었고, 이에 OOO는 2010.2.11. 쟁점토지의 소유권이전등기청구권 보 전을 위한 가처분등기를 하였으며, 같은 날 청구인이 토지거래 허가를 받아 2010.2.25. OOO에게 쟁점토지의 등기명의를 이전하였다. (다) OOO장이 OOO의 미등기전매 자료에 대하여 조사한 결과에 의하면 쟁점토지의 양수인 OOO의 양수대금 OOO원을 OOO이 수취하여 OOO은 OOO에게 지급하고, OOO원은 중개업자 OOO에게 지급하였으며 나머지 OOO원은 OOO의 계좌로 지급되었음이 확인되는바, 청구인에게 지급된 금원은 없는 것으로 나타난다.
(2) 가사 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 직접 양도한 것으로 본다고 하더라도 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니한 것에는 정당한 사유가 있으므로 신고 및 납부불성실가산세 부과처분은 부당하다. 과세관청(OOO장, OOO장, OOO장, 처분청)은 쟁점토지의 양도와 관련하여 양도주체를 청구인과 OOO로, 양도시기를 2009년과 2010년으로, 양도가액을 OOO원과 OOO원으로 경정, 직권취소, 재경정을 반복하고 있는바, 청구인은 OOO 장의 조사 결과에 따라 이 건 양도소득세보다 더 많은 상속세를 납부한 상황에서 과세관청마저 세법 적용의 혼란을 자초한 쟁점토지의 양도주체와 양도시기, 양도가액에 대하여 청구인 스스로 OOO장의 조사와 달리하여 양도소득세를 추가로 신고․납부할 것을 기대할 수는 없다. 따라서 이 건의 경우 청구인에게 이 사건 양도소득세 신고․납부를 해태한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 처분청이 이 건 처분을 하면서 신고 및 납부불성실가산세를 적용한 것은 부당하다.
(3) 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 볼 경우 양도업무를 대리한 OOO에게 지급된 OOO원은 필요경비로 공제되어야 한다. 처분청은 OOO에게 입금된 OOO원만 필요경비로 공제하였는데 OOO도 청구인의 시동생으로서 쟁점토지의 양도업무를 청구인으로부터 전적으로 일임받아 주도적으로 수행하였으므로 OOO에게 지급된 OOO원도 중개수수료로 보아 필요경비로 인정되어야 한다.
(4) 이 건 과세된 양도소득세의 양도소득금액에 합산된 쟁점③토지의 양도가액 중 평당 OOO원을 초과하는 금액은 쟁점토지의 양도를 대리한 대가로 OOO에게 지급한 것이므로 필요경비로 인정되어야 한다. (가) 쟁점③토지의 양도와 관련하여 청구인은 평당 OOO만을 수수하였고, 이를 초과하는 부분OOO은 중개수수료조로 OOO에게 지급되었다. (나) 처분청은 이를 실제로 이행하였는지 확인할 수 있는 객관적 증빙이 없고, 실제로 이행하였다고 하더라도 특수관계자 사이에 관례의 범위를 크게 넘는 금액을 지급한 것은 중개수수료로 인정하기 어려우므로 우회증여로 보아야 한다는 주장이나, 청구인은 OOO에게 증여할 이유도 증여한 사실도 없는바 위 금액은 쟁점③토지 매매시 OOO이 대리를 해준 대가일 뿐이므로, 중개수수료로서 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 청구인이 OOO에게 직접 양도한 것이 아니고 OOO에게 대물변제로 양도한 후 OOO가 OOO에게 미등기 전매한 것이므로 쟁점토지의 양도가액은 대물변제한 채무액 OOO원이라고 주장하나, 청구인과 OOO 사이에 계약서가 작성된 점, 양도대금이 OOO으로부터 OOO에게 직접 전해지지 아니한 점 등에 비추어 OOO가 소유권을 가진 상태에서 거래하였다고 보기는 어려우므로 청구주장을 인정할 수 없다.
(2) 청구인은 OOO장이 피상속인에 대한 상속세 조사과정에서 당초 쟁점토지의 양도일을 2009.8.20.인 것으로 보았기 때문에 양도소득세를 2011.5.31.까지 신고하지 못한 것이므로 신고 및 납부불성실가산세 적용대상이 아니라고 주장하나, 청구인은 거래의 실질을 지배하고 있어 그에 맞는 신고 및 납부의무를 이행하면 되는 것임에도 OOO장의 조사내용만 탓하고 있고, 상속세 조사복명서, 심판결정서 및 양도소득세 결의서 등에 의하면 피상속인에 대한 상속세 조사 이후 쟁점토지에 대하여 최초로 양도소득세가 부과된 2012.12.1.까지 기한 후 신고를 할 수 있는 충분한 시간이 있었음에도 청구인이 무신고한 것이므로 정당한 사유가 있다는 청구주장을 인정할 수 없다. (3) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 볼 경우 양도를 대리한 OOO에게 지급된 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 중개인인 OOO에게 OOO원(양도가액의 OOO%, 공인중개사의 중개 수수료율은 최대 OOO%)의 중개수수료를 지급한 바 있는데 특수관계자인 OOO에게 양도가액의 OOO%에 해당하는 금액을 중개수수료로 추가로 지급하였다는 것은 경험칙에 부합하지 아니하고, 만약 청구인의 주장대로 OOO이 OOO원을 수수하였다면 이는 청구인이 증여한 것으로 보아야 한다.
(4) 청구인은 쟁점③토지의 양도대금 중 평당 OOO원을 초과하는 금액은 OOO에게 지급된 중개수수료이므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 양도가액 중 평당 OOO원을 초과하는 부분을 중 개수 수료로 OOO에게 지급하였는지에 대하여 객관적인 증빙서류가 제출되지 않았 고, 실제로 이행하였다 하더라도 특수관계자 간에 통상적인 범위를 크게 초과하는 부동산 중개수수료를 지급하였다면 오히려 친 인척 간 우회증여로 볼 수 있으므로 청구주장을 인정할 수 없다.
① 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 직접 양도하였는지 여부
② 신고 및 납부불성실가산세 적용의 당부
③ OOO에게 지급된 금원을 부동산 중개수수료로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
④ 쟁점③토지의 양도가액 가운데 평당 OOO원을 초과하는 금액을 중개수수료로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑤법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
(1) 처분 청은 쟁점토지와 관련하여 2014.8.11. 청구인에게 양도가액 OOO원(등기부등본상 실거래가액), 취득가액 OOO원(상속세 및 증여세법상 평가액)으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지한 사실이 양도소득세 결정결의서에 나타나며 쟁점토지에 대한 결정내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 결정결의서
(2) OOO장의 피상속인에 대한 상속세 조사부터 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분에 이르기까지의 과정을 시간적 순서에 따라 정리하면 아래와 같다. (가) OOO장은 피상속인 OOO(2009.6.22. 사망, 청구인의 배우자)에 대한 상속세 조사를 실시하였는바,상속세 조사 종결보고서에 쟁점토지와 관련된 내용을 발췌하면 다음 <표2>와 같다. <표2> OOO의 상속세 조사 종결보고서 (나) 피상속인에 대한 상속세 조사 종결 후 OOO장이 2011.8.10. OOO장에게 보낸 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점 토지를 OOO에게 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였고, OOO는 OOO에게 2010년 2월 OOO원에 미등기전매하여 OOO장(당시 청구인과 OOO의 주소지 관할)에게 과세자료로 기 통보하였다는 내용이 확인된다. (다) 청구인이 OOO장의 조사 결과에 따른 상속세 부과처분에 불복하여 2011.7.18. 우리 원에 청구하여 2012.3.14. 결정된 심판결정서(2011중2681)에 의하면, 쟁점토지의 상속재산가액을 공시지가인 OOO원으로 경정하고, OOO에 대한 상속채무는 당초 결 정가액인 OOO원이 정당하다고 결정하였음이 확인되며 관련 내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 관련 심판청구 결정서 (라) OOO장(OOO의 주소지 관할)은 OOO장으 로부터 통보된 과세자료에 따라 OOO에 대한 미등기전매 해당 여부를 조사한 결과, OOO의 미등기전매를 인정하지 아니하고 쟁점토지의 양도가액은 OOO원, 취득가액은 공시지가인 OOO원으로 결정하였는바, OOO에 대한 양도소득세 조사복명서의 쟁점관련 주요 내용은 다음 <표4>와 같다. <표4> OOO 양도소득세 조사복명서 (마) 한편, OOO장(청구인의 주소지 관할)은 쟁점토지의 등기 기재 내용을 근거로 하여 청구인에게 2012.12.1. 쟁점①토지에 대하여 OOO원의, 2013.3.2. 쟁점②토지에 대하여는 OOO원의 2010년 귀속 양도소득세를 결정ㆍ고지하였다가, 청구인이 OOO장의 조사내용을 근거로 하여 2013.5.15. 이의신청OOO을 제기하자, 이를 2013.6.3. 각 결정취소하였고, OOO장의 통보내용(각서 작성일인 2009.8.20.을 양도일로 하는)에 따라 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 2014.1.3. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다가, 청구인이 상속세 심판결정 내용을 근거로 이의신청OOO을 제기하자, 2014.5.16. 다시 결정취소하였다. (바) 이후 OOO장은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인에게 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원(상속세 및 증여세법상 평가액)으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 과세예고통지를 하였으며 과세전적부심사청구에 대하여 2014.7.23. 불채택결정하였고, 청구인이 2014.7.3. 주소지를 용인으로 이전함에 따라 처분청에서 2014.8.11. 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정ㆍ고지하였음이 과세전적부심사청구 관련 자료OOO 및 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다. (사) 이상의 쟁점토지와 관련된 사실관계는 다음 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지 관련 사실관계
(3) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 대물변제로 양도하였고, OOO가 OOO에게 미등기로 OOO원에 양도한 것이므로 청구인의 양도가액을 대물변제금액인 상속채무액 OOO원으로 보아야 한다고 주장하 면서 증빙으로 다음과 같은 심리자료를 제출하였다.
1. 2007.7.13. 피상속인(OOO)이 작성한 각서내용
2. 2009.8.20. 청구인(代 OOO)이 작성한 각서내용
3. 2010.1.26. 청구인이 작성한 각서내용
4. 2015.6.2. OOO 불기소 이유통지서(일부발췌) 5) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2009.6.22. 쟁점토지를 상속으로 취득하여 2010.2.25. OOO에게 OOO원에 일괄양도하였고, 2010.2.11. 쟁점토지의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가처 분등기 (채권자 OOO)가 경료된 후 2010.2.19. 말소(등기원인은 취하)된 사실이 나타난다. (나) 처분청은 쟁점토지의 부동산매매계약서는 청구인과 OOO 간에 작성되어 있고 쟁점토지에 대하여 OOO가 가처분등기를 하였던 것만으로 대물변제에 기해 소유권이 변동되었다고 보기 어려우며 대물 변제된 사실이 쟁점토지의 공부상으로 확인되지 않는 점 등에서 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 양도하고 그 대금으로 OOO에 대한 상 속채무를 직접 변제하였다는 의견이고, 심리자료로 제출된 쟁점토지의 부동산매매계약서를 보면, 매매대금 OOO원(계약금 OOO원은 계약시 지불, 잔금 OOO원은 2010.2.24. 지급), 매도인은 청구인, 매수 인은 OOO으로 기재되어 있고, 매도인·매수인의 도장이 각각 날인되어 있으며 특약사항은 없는 것으로 확인된다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 대물변제로 양도하였다고 주장하나, OOO장이 OOO에 대한 상속채무를 OOO원으로 보아 상속세를 과세한 처분에 대하여 청구인이 불복한 심판청구에서 우리 원은 쟁점토지 의 양도대금을 청구인이 OOO으로부터 수령하여 OOO의 채무를 변제한 것으로 나타나므로 쟁점임야를 대물변제로 양도하였다고 보기는 어렵다고 결정하였고(조심 2011중2681, 2012.3.14.) 그 사실관계를 달리 보아야 할 사정변화가 없는 점, 쟁점토지의 매매계약서상 매도인은 청구인으로, 매수인은 OOO으로 기재되어 있어 당사자는 청구인과 OOO으로 인정되는 점, 쟁점토지에 대하여 OOO가 가처분등기를 하였다 하여 대물변제에 기하여 소유권이 변동되었다고 보기는 어렵고 또한 그러한 사실이 공부상 확인되지도 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 양도소득세 신고․납부의무를 해태한 잘못을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 처분청이 신고 및 납부불성실가산세를 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 거래의 실질을 지배하고 있는 청구인이 그에 맞는 신고·납부의무를 이행하면 족함에도 그러하지 아니한 점, 무신고에 대한 과세관청의 결정이 변경된 사정 등을 가산세 감면의 정당한 사유로 보기는 어려운 점, 피상속인에 대한 상속세 조사 이후 쟁점토지에 대하여 최 초로 양도소득세가 부과된 시점까지 기한 후 신고를 할 수 있는 충분한 시간이 있었음에도 그렇게 하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(5) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지 양도대금 OOO원 중 OOO의 수취금 액은 OOO이고 OOO에게 지급된 OOO원은 중개비용으로 과세관청에 의해 인정되었으므로 나머지 OOO원은 양도업무를 일임받은 OOO에게 지급되었다고 볼 수 있으므로 위 금원을 필요경비로 인정해야 한다고 주장한다. (나) OOO장의 피상속인 상속세 조사 당시 작성된 OOO의 확인서(2010.9.30.)를 보면 OOO는 피상속인에게 대여한 OOO원에 대하여 상속인으로부터 그 동안의 이자를 포함한 OOO원을 상환받았고, 그 중 OOO원은 은행계좌에 입금하였으며 나머지 OOO원은 가사에 사용하였다고 기재되어 있고 위 확인서의 첨부서류로 제출한 OOO의 OOO 통장사본(247--*)에는 2010.2.24. 자기앞수표로 OOO원이 입금된 사실이 나타나는 한편, OOO장의 OOO에 대한 양도소득세 조사복명서를 보면 OOO의 양도대금을 추적한 결과 양도대금 중 OOO에게 OOO원이 흘러간 것을 제외하고 OOO원이 OOO 명의 계좌에 입금된 것이 확인된다고 기재되어 있다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도업무를 대리한 OOO에게 지급된 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라 함은 양도하기 위한 비용으로 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 금액을 의미하는바, OOO의 금융계좌 거래내역만으 로는 중개수수료로 지급된 것인지 여부가 불분명하고 OOO이 부동산 중개와 관련된 전문적인 지식이나 기능을 보유하지 아니한 상태에서 청구인이 제출한 증빙만으로 고액의 중개수수료에 상응하는 매매중개 용역을 제공받았다는 주장이 입증되었다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다만, OOO장의 피상속인에 대한 상속세 조사 당시 작성된 OOO의 확인서 및 OOO 통장 거래내역에는 OOO원이 입금된 사실이 나타나지만, 이후 작성된 OOO장의 OOO에 대한 양도소득세 조사복명서에는 OOO의 양도대금 중 OOO원이 OOO에게 지급되었다고 기재되어 있어 OOO가 수취한 금액이 다른 점, 양수인인 OOO에 의하여 총 OOO원의 수표가 발행되어 같은 날 OOO의 계좌로 OOO원이 입금되었음이 금융거래내역으로 입증되나 그에 대한 조사가 없어 OOO원(청구인이 필요경비로 주장하는 OOO의 중개수수료는 OOO원)의 배분내역이나 사용처가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도대금 중 OOO가 수취한 금액과 OOO의 계좌로 입금된 OOO원의 배분 및 사용내역을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(6) 마지막으로, 쟁점④에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 이 건 양도소득세 결정시 쟁점③토지의 양도소득금액을 합산하였는바, 쟁점
③ 토지의 기 결정ㆍ고지 내역은 다음 <표6>과 같다. <표6> 쟁점
③ 토지의 양도소득세 무신고 결정내역 (나) 청구인은 이 건 처분의 양도소득금액에 합산된 쟁점③토지의 양도가액 중 평당 OOO원을 초과하는 금액은 쟁점토지의 양도를 대리한 대가로 OOO에게 지급한 것이므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주 장하 면서 증빙으로 다음과 같은 심리자료를 제출하였다.
1. 2011.4.1. 청구인이 작성한 확인서 내용
2. 2011.11.10. 청구인이 작성한 위임장 내용
3. 2015.6.2. OOO 불기소 이유통지서(일부발췌) 4) 2014.6.10. OOO(피상속인의 형)이 청구인에게 보낸 내용증명을 보면 OOO은 청구인의 위 확인서와 위임장을 근거로 분할전 토지매도 대금 중 평당 OOO원을 초과한 금원은 청구인에게 지급할 의무가 없다며 지급을 거부하고 있음이 나타난다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청 구인은 쟁점③토지의 양도가액 중 평당 OOO원을 초과하는 금액은 중개 수수료 명목으로 OOO에게 지급되었으므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 증빙으로 제출된 쟁점③토지와 관련된 확인서 및 위임장만으로는 평당 OOO원 초과분이 OOO에게 사회통념상 상당한 대가관계가 성립하는 중개수수료로 실제 지급되었는지 여부를 확인할 수 없고, 또한 위 증빙은 작성일자가 각각 2011.4.1., 2011.11.10.인 점에서 쟁점③토지의 양도일(2010.1.19.～2010.9.3.) 및 양도소득세 최초 결정일(2011.8.9.)보다 늦게 작성된 것으로서 신빙성이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세 기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.