쟁점법인의 등기부등본상 청구인이 대표자로 등재되어 있던 기간 동안의 실제 대표자가 □□□라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1988.1.5. 취득한 OOO동 산 47 외 6필지의 토지 402,744㎡를 2014.6.3. 양도한 후 같은 동 산 47·산 49(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 산 63(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)의 취득가액을 실지거래가액(쟁점①토지는 OOO원, 쟁점②토지는 OOO원 합계 OOO원)으로, 나머지 4필지의 토지(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2015.2.11.～2015.6.13. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아신고취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 2015.10.6. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 취득계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 취득 당시 작성된 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액이다. 세무조사 당시 처분청 조사담당자는 쟁점계약서 원본 제시를 요구하였고, 청구인은 이를 찾지 못하다가 조사종결시점에 찾았으나 일정이 촉박하여 이의 진위를 가리지 못한 채 조사종결 되었는바, 부득이 청구인이 쟁점계약서를 권위 있는 기관에 감정을 의뢰한 결과 그 작성시점이 쟁점토지 취득시기인 1987년도로 추정된다는 회신을 받았으며, 또한 쟁점토지 취득 당시에는 양도소득세를 기준시가(토지등급가액×적용배율) 기준으로 과세하였으므로 청구인으로서는 쟁점계약서상의 매매금액을 실지거래금액과 다르게 작성할 이유가 전혀 없었다.

(2) 쟁점②토지의 전 소유자인 OOO는 1995.12.4. 해산되었고 그 대표이사 장OOO은 이미 사망한 상태여서 부득이 당시 OOO의 자금담당이자 대표이사 장OOO의 사위인 채OOO에게 쟁점②토지 거래내용을 확인한바, 거래당시 쟁점②토지의 매매가액이 청구인이 신고한 가액이라는 사실을 확인해 주었으며(증빙: 실지거래 사실확인서 및 문답서), 이 건 거래가 상당히 오래전이고 매도자인 OOO가 해산한 상태여서 법인장부를 확인할 수 없었고, 그 대표이사도 사망하여 당시 담당 임원의 진술로 쟁점②토지의 취득가액을 확인한 것이다.

(3) 쟁점①토지의 전 소유자인 안OOO은 OOO 대표이사 장OOO의 지인으로(사실상 청구인은 쟁점토지를 장OOO과 거래한 것임), 청구인이 수소문하여 안OOO을 찾아가 당시 거래내용을 확인 요청하였으나 이를 확인해 줄 수 없다는 답변을 들었다. 안OOO이 개인적으로 과거 장OOO의 보증으로 인하여 경제적 피해를 입어 그 후로 일체의 서면 날인을 해 줄 수 없다는 답변을 들었으나, 이 또한 청구인이 신고한 쟁점①토지 취득가액이 잘못되었다는 진술은 아니었으며 거래 당시 원본계약서만으로도 그 거래가액이 충분히 입증된다 할 것이다.

(4) 한편, 쟁점토지 취득 당시의 자금출처와 관련하여, 세무조사 당시 처분청의 요구로 금융증빙 등을 금융기관에 요청하였으나 워낙 오래된 일이라 관련 자료를 확보할 수 없었고, 취득 당시 청구인은 개인사업자로서 상당히 큰 규모의 음식점OOO을 운영하였으므로 쟁점토지를 취득할 만한 충분한 자력이 있었다 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 거래가액 OOO원이 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점토지 매매대금의 출처 및 지급사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고, 조사기간 중 청구인은 쟁점②토지의 매도자인 OOO의 당시 임원으로부터 받은 실지거래사실확인서와 문답서만 제출할 뿐 매매대금 지급증빙의 제시가 없는 점, 쟁점토지 양도 당시의 기준시가는 취득 당시보다 7∼9배 상승하였으나 청구인이 신고한 실지거래가액은 약 2배밖에 차이가 나지 않는 점, 쟁점토지 취득 당시(1984년, 1985년, 1988년)와 감정평가 당시(2004년)의 기준시가 증가율은 3배에 달함에도 청구인이 제출한 쟁점계약서상 쟁점토지 거래가액OOO이 16년이 지난 2004년의 감정평가액 OOO 보다 오히려 높은 점, 쟁점계약서에 대한 문서감정결과는 해당 문서가 1987년도에 작성된 것으로 추정된다는 의견일 뿐 쟁점토지 매매대금 지급사실에 대한 증빙으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지의 거래금액이 상당함에도 쟁점계약서에는 거래대금에 대한 지급방법 등에 대한 구체적인 내용이나 중개인 등 주요항목이 기재되어 있지 아니하여 실지계약서인지도 불분명한 점, 쟁점토지와 함께 양도한 쟁점외토지는 취득시기, 위치 및 개별공시지가 변동추이 등이 유사함에도 환산취득가액으로 신고한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하기 어렵다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 신고취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2014.3.18. 법률 제12420호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2014.7.28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2.양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 쟁점토지(3필지) 및 쟁점외토지(4필지)의 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원, 양도차익 OOO원으로 하여 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다. (나) 조사종결보고서(2015년 6월)을 보면, 처분청은 2015.2.11.～2015.6.13. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 계산한 후 양도소득세를 부과하고 조사종결한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 양도소득세 신고내역은 아래 <표1>과 같은바, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로, 쟁점외토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 신고하였다. (라) 쟁점①토지 매매계약서(1987.11.16. 작성)상 매도인은 안OOO, 매수인은 청구인, 매매대금은 OOO으로, 쟁점②토지 매매계약서(1987.11.16. 작성)상 매도인은 OOO, 매수인은 청구인, 매매대금은 OOO으로 각 기재되어 있다. (마) 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다. (바) 처분청이 확보한 OOO은행의 쟁점토지에 대한 감정평가 관련 서류에 의하면 쟁점토지의 감정평가내역은 아래 <표3>과 같이 나타난다. (사) 청구인은 OOO가 쟁점②토지를 OOO원에 양도하였다는 채OOO의 사실확인서(작성일 미상, 인감증명서 첨부), 쟁점②토지 취득당시 채OOO가 OOO의 자금 및 재무관리 담당이자 대표이사 장OOO의 사위로서 청구인과 OOO 간에 쟁점②토지를 약 OOO원에 거래하였고 이를 법인장부에 기재하였으나 법인이 폐업·청산되어 보관되어 있지 아니한다는 취지의 문답내용(2015.8.31.), 쟁점계약서는 1987년경에 작성된 것으로 추정된다는 문서감정서 2부(의뢰인은 청구인, 작성자는 OOO문서감정원) 등의 입증자료를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 취득당시(1987년경) 작성되었고, 당시 거래관계자의 진술이나 청구인의 자금능력 등을 볼 때 쟁점계약서상 매매가액은 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점토지의 양도당시 기준시가는 취득당시 보다 7～9배나 상승하였음에도 쟁점계약서상 양도당시 취득가액은 취득당시 보다 약 1～2배 증가한 것으로 나타난 점, 쟁점계약서상 거래가액OOO이 취득시기로부터 16년이 경과한 2004년의 감정평가액OOO 보다 오히려 높게 나타나는 점, 청구인이 제시한 쟁점계약서의 문서감정결과는 문서작성시기에 대한 의견(추정)일 뿐, 거래당사자 간에 실제 작성된 것인지도 불분명한 점, 청구인은 심판청구과정에서 임의작성된 채OOO의 거래사실확인서나 문답내용 등을 제시할 뿐 쟁점토지 매매대금의 자금출처나 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.