임차인인 청구인이 경락받은 쟁점아파트의 대항력 없는 임차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 임차보증금 OOO원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)에 임차하여 거주하던 중 쟁점아파트를 OOO 경매를 원인으로 OOO원에 취득한 후 OOO에게 OOO원에 양도하고, OOO 양도소득세를 1세대1주택 비과세 대상으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 세대가 3주택을 보유하여 1세대1주택에 해당하지 않는다고 보아 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 하여, OOO 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트에서 쟁점임차보증금 OOO원에 살다가 갑자기 쟁점아파트 소유자인 주식회사 OOO이 부도가 나서 쟁점임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 경매로 쟁점아파트를 OOO원에 경락받아 살다가 OOO원에 양도를 하였는바, 쟁점아파트의 취득가액은 쟁점임차보증금 OOO원과 경매가액 OOO원 합계 OOO원이므로 양도가액 OOO원과의 차이금액인 OOO원이 양도차익에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 임차인이 부동산을 경락받은 경우 전세보증금의 취득가액 산입 여부는 임차인이 대항력 요건을 갖추었는지 여부에 따라 결정되는 것으로 대항력 있는 임차인의 요건은 주택임대차보호법제3조(대항력 등)에 따라 주택의 인도와 전입신고를 갖춘 경우로 이는 미등기 임대차계약에도 동일하게 적용되고, 동시에 대항력은 그 요건을 갖춘 시점이 다른 근저당권 등의 말소기준 권리의 시점보다 이전인 경우에 충족되는 것인바, 청구인의 경우에는 쟁점아파트가 미등기 임대차계약임에도 점유와 동시에 전입일자와 확정일자를 설정하여 주택임대차보호법제3조에 의한 대항력 요건 중 일부를 충족한 것으로 확인되나, 전입일자 및 확정일자인 OOO 이전에 주식회사 OOO이 주식회사 OOO을 채무자로 하여 근저당권을 설정한 사실이 쟁점아파트의 등기사항전부명령서에 나타나 청구인이 대항력 요건을 갖춘 시점이 다른 근저당권 등의 말소기준권리의 시점보다 이후이므로 결과적으로 대항력을 주장할 수 없는 경우에 해당한다.

• 가. 쟁점 임차인인 청구인이 경락받은 쟁점아파트의 대항력 없는 임차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (3) 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 OOO 양도하고 OOO 1세대1주택 비과세로 하여 양도소득세를 정기신고(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원) 하였고, 처분청은 청구인의 세대가 총 3주택을 보유하고 있다하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차익 OOO원으로 결정하였는바, 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트의 임대차계약서 사본에는 임대인 주식회사 OOO, 임차인 청구인, 임대보증금 OOO원, 임대차기간 OOO로 나타나고, 전입신고일 및 확정일자가 OOO인 것으로 나타난다. (나) OOO지방법원 OOO지원 매각허가결정 OOO에 따르면, 최고가 매수신고인 청구인에게 쟁점아파트를 매각가격 OOO원에 매각을 허가한다는 내용이 확인된다. (다) 쟁점아파트 매매계약서에는 OOO 청구인이 매매대금 OOO원에 쟁점아파트를 OOO에게 이전한 것으로 나타난다. (라) OOO지방법원 OOO지원의 쟁점아파트 경매사건 ‘OOO지방법원 OOO지원 OOO’의 배당내역은 <표1>과 같다. <표1>

(2) 쟁점아파트의 건물 등기사항전부증명서에 나타나 있는 내용은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다. <표2> 갑구 <표3> 을구

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산의 취득당시 거래된 실지거래가액을 말하는 것으로, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 실지거래가액이 된다 할 것이고, 경락으로 취득하는 부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어 그 부동산의 경락인이 경락대금과는 별개로 전세권자나 임차인에게 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있다 하겠으나, 임차인이 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 없는 경우에는 경락인이 임차보증금을 지급할 의무가 없고, 임차인도 이에 대하여 경락인에게 대항할 수 없으므로 이를 부동산 취득시 실질적으로 소요된 대가로 보기는 어렵다 할 것이며, 이는 임차인과 경락인이 동일한 경우에도 달리 볼 것은 아니라 할 것(조심 2013부477, 2013.4.4., 같은 뜻임)이므로 처분청이 대항력이 없는 쟁점임차보증금을 쟁점아파트의 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.