쟁점부동산의 실제 취득가액이 있음에도 환산취득가액을 적용한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.2.9. 충청북도 OOO번지 임야 14,076 ㎡, 산 154번지 임야 7,537㎡, 194번지 임야 784㎡, 161번지 전 294㎡, 162번지 답 1,175㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하고 양도 소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액을 실 지거래가액인 OOO원으로, 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 하여 2016.1.8. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.4.1. 이의신청을 거쳐 2016.8.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여 OOO원으로 양도하는 등 양도차손이 발생하였기 때문에 당연히 양도소득세는 없을 것이라 판단하여 양도소득세 신고를 하지 않은 것이다. 쟁점부동산에 대한 실제 취득가액은 2004.9.16. 이OOO으로부터 충청북도 OOO를 취득시 작성한 부동산매매계약서와 확인서 및 2005.4.21. 우OOO로부터 충청북도 OOO번지를 취득시 작성한 부동산매매계약서와 2005.4.22. 우OOO로부터 충청북도 OOO번지를 취득시 작성한 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 것을 알 수 있다 따라서 쟁점부동산의 양도소득금액은 청구인이 제출한 실제 취득계약서를 근거로 경정되어야 하며, 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인의 양도소득 금액을 경정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 실제매수가액이 OOO원이라고 주장하며 부동산 전소유자와 작성한 매매계약서, 공인중개사인 이OOO의 통장에서 출금한 출금 내역 등 금융증빙을 제출하였으나, 쟁점부동산의 취득과 관련하여 전소유자인 이OOO 외 2인에게 부동산취득자금을 지급한 금융증빙 등을 제출하지 못하고 있으며, 청구인은 당시 공인중개사인 이OOO 통장을 이용해 이OOO 외 2인에게 토지취득 자금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 이OOO은 청구인의 아들로 확인되며, 이OOO의 통장거래 내역을 보면 이 건 거래와 전혀 관련이 없는 김OOO 등이 입금한 내역이 확인되며, 중개사 이OOO이 청구인에게 입금한 내역이 있는 등 이OOO의 통장에서 출금된 금액이 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 지급한 취득자금인지가 불분명하여 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실제 취득가액이 있음에도 환산취득가액을 적용한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산인 충청북도 OOO 임야 14,076㎡(이하 OOO이라 한다) 및 같은 리 194번지 임야 784㎡(이하 OOO”라 한다)를 2004.9.23 이OOO으로부터, 같은 리 산 154번지 임야 7,537㎡(이하 “관성리 산154”라 한다) 및 같은 리 161번지 전 294㎡(이하 OOO”이라 한다)를 2005.7.18 우OOO로부터, 같은 리 162번지 답 1,175㎡(이하 OOO”라 한다)를 2005.4.29 우OOO로부터 매매로 취득하였다가 2015.2.9. 매매를 원인으로 송OOO에게 양도하였음이 등기부등본에 나타난다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 송OOO에게 매매대금 OOO원으로 하여 양도하였음이 매매계약서에 나타나고, 이 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고하자 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정․고지하였다. <표1> 쟁점부동산의 취득가액 환산내역 (단위: ㎡, 원)

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO임에도 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 부당하다고 주장하며 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산을 우OOO, 우OOO, 이OOO으로부터 취득하면서 작성하였다고 제출한 매매계약서상의 취득가액의 합계는 OOO원(우OOO OOO원, 이OOO OOO원)으로 나타나며 계약서의 주요내용은 다음과 같다. (나) 쟁점부동산 양도인 중 이OOO은 쟁점부동산에 대한 매매대금 OOO원에 양도하였고, 계약금과 잔금은 공인중개사인 이OOO으로부터 수표로 받았다는 확인(2016년 3월)을 하고 있다. (다) 청구인은 우OOO, 우OOO, 이OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득하면서 취득자금을 당시 중개거래를 담당한 이OOO의 OOO은행 계좌(655-20-107) 및 공동투자라고 주장하는 김OOO의 OOO계좌(132-013-833)에서 수표로 출금하여 지급하였다고 주장하고 있으나, 구체적인 수표배서 내역 등은 확인되지 않는다. <표2> 쟁점부동산 취득시 매매대금 지급관련 소명 내역 (단위: 원) (라) 청구인은 쟁점부동산의 취득자금과 관련하여 공동투자자인 김OOO 및 김OOO가 쟁점부동산의 취득자금으로 이OOO의 통장으로 입금 후 수표로 출금하여 매수자에게 부동산 취득자금으로 지급하였다는 소명하고 있으며, 이OOO의 통장거래 내용에 의하면 김OOO 및 김OOO가 입금한 내역은 있으나 입금된 자금이 실제 쟁점부동산의 취득자금으로 입금되어 매수자에게 지급한 금액인지 여부는 확인되지 않는다. <표3> 김OOO․김OOO가 이OOO 계좌로 입금한 내역 (단위: 원) (마) 청구인은 2005.8.1. 쟁점부동산을 담보로 OOO에서 OOO원을 대출받아 그 중 OOO원을 공동투자자인 김OOO에게 입금하여 주었다고 주장하며 입금확인증 및 무통장입금증을 제출하였다. (바) 청구인과 김OOO가 작성한 확인서(2016.8.22.)의 주요 내용은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 있음에도 환산취득가액을 적용한 처분은 부당하다고 주장하나, 김OOO 및 김OOO가 공동투자자라 하나 이를 입증할 만한 근거자료를 제출하지 못하고 있는 점, 김OOO가 공인중개사인 이OOO의 계좌에 입금한 내역은 나타나나 동 자금이 쟁점부동산 취득대금으로 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점, 청구인이 제출한 계약서 및 이OOO의 통장거래 내역을 보면 계약서에 표기된 계약금, 중도금, 잔금지급 일자와 이OOO의 통장에서 출금된 날짜 및 금액이 일치하지 않는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지취득가액이 있다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.