쟁점토지가 8년 이상 자경농지에 해당하는지 여부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2014.11.7. OOO 답 1,023㎡, 같은 동 425-18 답 223㎡, 같은 동 425-26 답 821㎡, 같은 동 425-51 도로 3㎡, 같은 동 425-52 도로 93㎡(이하 “양도토지”라 한다)와 같은 동 425-50 대 330㎡, 위 지상 주택 70.26㎡ 및 상가 259.74㎡(이하 “양도건물”이라 한다)를 최OOO에게 OOO원에 양도하고, 양도토지에 대하여 ｢조세특례제한법｣ 제69조 에 따른 8년 이상 자경농지에 대한 감면을, 양도건물 중 주택부분에 대하여는 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택 비과세를 각 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 양도토지 중 같은 동 425-1 답 211.5㎡, 같은 동 425-26 답 291㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 청구인의 배우자가 운영하는 음식점의 주차장 및 정원으로 사용된 것으로 보아 양도소득세 감면을 배제하고, 주택부분을 제외한 건축물 바닥면적의 7배를 초과한 토지는 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하며, 매매계약서상 총 양도가액을 기준시가의 비율로 안분계산한 금액을 각 물건별 양도가액으로 하여 2015.9.4. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.27. 이의신청을 거쳐 2016.4.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 양도토지를 취득하기 전부터 다른 지역에서 관상수 재배를 해오던 자로서 1996년에 관상수 재배 관련 사업자등록을 하였고 음식점은 배우자가 1998년부터 경영하였는바, 쟁점토지를 음식점의 정원 및 주차장으로 사용한 것으로 보아 양도소득세 감면 적용을 배제한 이 건 처분은 부당하다. (2) 토지의 용도는 필지별로 책정되는 것이 원칙이고 동일인 소유의 농지는 경계를 허물어서 동일한 작물재배를 할 수 있는데도 필지별 구분이 명확하지 않다는 사유로 같은 필지에 대하여 일부는 자경농지로 인정하고 건축물 바닥면적의 7배를 초과한 토지는 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 이 건 처분은 부당하다.

(3) 이 건 부동산 매매계약은 매매당사자 간의 자유의사에 따라 결정되었고, 매매가액 OOO원 중 건물가액을 OOO원, 토지가액을 OOO원으로 책정하되 필지별 토지가액은 개별공시지가의 비율로 안분하기로 하였는바, 매매계약서에 적힌 물건별 양도가액은 객관적이고 합리적인 가액이다. 따라서, 매매계약서상 필지별 양도가액은 양도 당시 시세로서 필지별 토지가액은 개별공시지가에 따라 안분하였고, 건물가액은 절반 이상이 30년 이상된 목조건물이므로 평당 약 OOO원으로 책정하였는바, 처분청이 매매계약서상 물건별 양도가액을 인정하지 않고 총 양도가액을 물건별 기준시가의 비율에 따라 안분계산한 금액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 항공사진을 살펴보면 양도토지의 필지별 구분이 명확하지 않고, 2003년 이후에는 쟁점토지를 음식점의 정원 및 주차장 용도로 사용한 것으로 보여진다.

(2) 양도토지 중 감면대상 면적으로 인정된 부분을 제외한 나머지 면적에 대하여 건물부속토지로 판단하여 건물정착면적의 7배를 초과하는 면적을 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 매매계약서상의 양도가액은 계약자유의 원칙에 따라 정해지는 것이라고 주장하나, 양도토지 및 건물의 필지별 감정가액이나 시세 등이 확인되지 않고, 매매계약서상 필지별 양도가액에 대한 정당한 산출근거자료를 제시하지 못하고 있는바, 기준시가에 의한 물건별 안분가액으로 양도가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지가 8년 이상 자경농지에 해당하는지 여부

② 쟁점토지 중 건축물 정착면적의 7배를 초과하는 면적을 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

③ 매매계약서상 물건별 양도가액을 부인하고 총 양도가액을 기준시가 비율로 안분계산한 금액을 물건별 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상(괄호 생략) 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략) (3) 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(괄호 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.(단서 생략)

(4) 농지법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "농지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

• 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, ｢초지법｣ 에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. (5) 농지법 시행령 제2조(농지의 범위) ① ｢농지법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1호 가목 본문에 따른 다년생식물 재배지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지로 한다.

1. 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목

2. 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물

3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경 목적으로 식재한 것을 제외한다)

(6) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(괄호 생략)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(이하 생략) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 나. ｢지방세법｣ 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 (7) 소득세법 시행령(2014.11.19. 대통령령 제25751호로 개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산 한다. 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (8) 부가가치세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25196호로 개정된 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

(9) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지.(단서 생략)

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 (10) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.(단서 생략)

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지(이하 생략)

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

4. 도시지역 중 녹지지역: 7배

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2014.9.10. 최경순과 체결한 부동산매매계약서의 주요내용은 아래와 같다. OOO

(2) 이 건 부동산매매 관련 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 처분내역은 다음 <표1> 및 <표2>와 같다. OOO

(3) 청구인 및 배우자(김OOO)의 사업자등록 현황은 다음 <표3> 및 <표4>와 같다. OOO

(4) 청구인이 신고한 양도가액 및 처분청이 기준시가로 안분계산한 양도가액은 다음 <표5>와 같다. OOO

(5) 처분청은 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니라는 증빙으로 양도부동산의 2011년 인터넷포털사이트(Daum)상 항공사진 및 국토지리정보원이 2012년 4월 촬영한 항공사진을 제출하였다.

(6) 처분청은 OOO 답 1,023㎡ 중 300㎡, 같은 동 425-26 답 821㎡ 중 530㎡만을 농지로 인정하여 8년이상 자경농지에 대한 감면을 적용하였으며, 해당 필지별 농지면적 계산자료로 아래 항공사진을 제출하였다. OOO

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①,②,③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 음식점의 정원 및 주차장으로 사용된 것으로 보아 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제 적용을 배제하고 매매계약서상 총 양도가액을 기준시가의 비율로 안분계산한 금액을 각 물건별 양도가액으로 한 것은 부당하다고 주장하나, 2011년 인터넷 포털사이트(Daum)의 항공사진 및 국토지리정보원이 2012년 4월에 촬영한 항공사진을 살펴보면 쟁점토지 중 OOO 답 211.5㎡는 자동차들이 주차되어 있는 등 나대지 상태로 보이고 같은 동 425-26 답 291㎡는 청구인의 배우자가 운영한 음식점(OOO)에 딸린 정원으로 보이는 점, ｢소득세법｣ 제104조의3 제1항 제4호 나목에 따라 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 도시지역 중 녹지지역의 건축물 바닥면적의 7배를 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 점, 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 구분한 사실은 확인되나 가액구분에 대한 객관적인 산정근거를 제시하지 못하고 있어 감정평가 등의 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보이고, 이와 같이 건물의 양도가액이 객관적인 가치를 반영하지 못하는 경우 ｢소득세법｣ 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 의하여 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 제1호 를 준용하여 토지 및 건물의 총 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 건물분의 양도가액을 산정하는 것이 타당한 점(조심 2009서80, 2009.4.30. 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용을 배제하고, 주택부분을 제외한 건축물 바닥면적의 7배를 초과한 토지는 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하며, 총 양도가액을 기준시가의 비율로 안분계산한 금액을 각 물건별 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.