쟁점부동산의 취득과 관련하여 실제 매매계약서나 전소유자에게 지급하였다는 매매대금을 입증할 만한 금융거래내역 등의 객관적인 증빙이 없는 점, 전소유자는 쟁점검인계약서상의 매매가액을 실제 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점부동산의 취득과 관련하여 실제 매매계약서나 전소유자에게 지급하였다는 매매대금을 입증할 만한 금융거래내역 등의 객관적인 증빙이 없는 점, 전소유자는 쟁점검인계약서상의 매매가액을 실제 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실제 매매거래가액인 OOO원을 부인하고 쟁점검인계약서상 거래가액 OOO원을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정하였으나, 쟁점검인계약서는 다음과 같은 이유로 쟁점부동산의 실제 매매계약서가 아니므로 이 건 처분은 부당하다. (가) 쟁점부동산의 소유권이전 등기는 법무사가 당시 관행인 다운계약서로 검인을 받아 신청하였으며 쟁점검인계약서상에는 청구인이 승계한 전세보증금 내역도 없고 중개인이 아닌 법무사만 표시되어 있어 단순히 등기신청용으로 작성되었음을 알 수 있다. (나) 청구인은 양도소득세 신고시 매매대금 OOO원으로 기재되어있는 쟁점부동산의 실제 매매계약서 및 관련 금융증빙을 찾을 수 없었고, 전소유자 OOO의 주소도 알지 못하여 확인서를 받을 수도 없었으며, 당시 부동산 중개인도 10여년 전에 이미 사망하여 폐업상태인 관계로 사실 확인을 받을 수도 없었다. (다) 이에 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 신고하려 하였으나, 전소유자 OOO이 쟁점검인계약서상 매매가액 OOO원으로 양도소득세를 신고하였다는 점을 감안하여 환산가액(OOO원)이 유리한데도 할 수 없이 실거래가액 OOO원으로 신고하였다. (라) 청구인은 차후에 전소유자 OOO과 대면하여 매매대금을 확인하는 일이 있더라도 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 인정할 수 없었기에 매매대금을 OOO원으로 기재한 쟁점부동산 매매계약서를 새로 작성하여 양도세 신고서에 첨부하여 신고하게 되었다. (마) 한편 2000년 4월 당시 OOO세무서의 거래내용 조회시 청구인은 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원임이 틀림없다고 확인하면서 거래사실조회서를 제출한 사실은 있으나, 이는 전소유자 OOO이 청구인에게 아무런 피해도 없다고 부탁하여 형식적으로 취득가액을 OOO원으로 확인하여 주었을 뿐이고 실제 매매대금은 OOO원이 틀림 없으며 그 자금은 청구인 소유 주택․상가 매각대금 및 정기예금 해약으로 충당하였다. (바) 쟁점부동산 양도시 기준시가는 OOO원이고 실지 매매가액은 OOO원으로 기준시가의 약 2배인데 반하여 취득시 기준시가는 OOO원으로 쟁점검인계약서상 거래가액 OOO원은 기준시가보다도 훨씬 낮아 시가를 전혀 반영하지 못하고 있음을 알 수 있고, 또한 쟁점검인계약서상 거래가액 OOO원은 시세(OOO원) 대비 약 40%, 실거래가(OOO원) 대비 약 41%, 기준시가(OOO원) 대비 약 68%인 점에서도 실제 매매거래가액이 아님이 객관적으로 확인된다. (사) 쟁점부동산의 실제 매매대금이 OOO원이라면 시세의 약 40%에 지나지 않아서 매매물건 자체가 큰 하자가 있어야 가능한 금액인바, 매매 당시 쟁점부동산의 건물은 일반 주택에 비하여 하자가 발생할 가능성이 적은 신축 상가건물이었고 대지 시세에도 미치지 못하는 동 금액은 유치권이나 가압류 등 권리부분에 치명적인 하자가 없는 한 도저히 있을 수 없는 가격이다. (아) 따라서 실제 매매계약서 및 금융증빙 등 직접증빙이 없는 이 건의 경우 처분청은 실질과세원칙에 따라 간접증빙(시세, 기준시가 대비 시세의 비율에 의한 추정, 전소유자 확인 등)에 의하여 당시 관행인 쟁점검인계약서상 매매대금 OOO원이 실제 매매거래가액인지, 아니면 청구인이 주장하는 OOO원이 실제 매매거래가액인지를 판단하여 실질 소득에 대한 과세가 이루어지도록 하여야 한다.
(2) 실제 매매거래가액 OOO원을 인정할 수 없다면, 환산가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여야 한다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
(1) 이 건 심리자료에 의하면 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실제 매매거래가액인 OOO원을 부인하고 쟁점검인계약서상 거래가액 OOO원을 취득가액으로 보아 다음 <표>와 같이 청구인에게 이 건 처분을 한 사실이 나타난다.
(2) 청구인과 전소유자 OOO과 청구인 간 작성된 쟁점검인계약서(1997.11.3.)를 보면 “쟁점부동산의 매매대금은 OOO원으로 하되, 계약금 OOO원은 계약 당일인 1997.11.3. 지급하고 중도금 OOO원은 1997.11.25. 지급하며, 잔금 OOO원은 1997.12.30. 지급한다”는 내용이 기재되어 있다.
(3) 처분청 제출 심리자료에 따르면 전소유자 OOO은 1997년 쟁점부동산을 청구인에게 양도하면서 쟁점검인계약서를 첨부하여 양도가액 OOO원으로 양도소득세를 신고하였고, 2000년 4월 이와 관련하여 OOO세무서 조사과는 청구인에게 위 거래내용을 조회하였으며 이에 청구인은 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원임이 틀림없다는 내용으로 자필 조회서를 제출한 사실이 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액은 쟁점검인계약서상 매매대금 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하고 있으므로 구체적으로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 OOO원으로 취득하였다고 주장하면서 당시 전세보증금 OOO원을 승계하면서 이를 공제한 OOO원을 지급하였고, 취득자금은 청구인의 OOO 주택 매각자금(OOO원), OOO 주택 매각자금(OOO원), OOO 상가 매각자금(OOO원), 정기예금 중도해지(OOO원) 등으로 마련하였다고 주장하나, 전소유자에게 지급한 금융거래내역 및 정기예금 해지내역 등 관련 증빙은 제시하지 아니하였다. (나) 청구인은 중개인이 아닌 법무사가 작성한 쟁점검인계약서에는 전세보증금 승계가 기재되어 있지 않아 단순한 등기신청용으로 작성되었고 실제로는 OOO라는 중개인의 중개로 쟁점부동산 매매계약을 체결하였다고 주장하나, 전세보증금 승계사실 기재 여부가 실제 계약서임을 인정할 만한 객관적인 증빙이라고 볼 수 없으며 청구인은 OOO가 중개하였다는 실제 계약서를 제시하지 못하고 있는 반면 쟁점부동산 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서는 처분청 조사과정에서 청구인이 임의로 작성한 계약서임이 확인되었다. (다) 한편 쟁점부동산의 전소유자 OOO은 2016.9.7. 쟁점부동산을 청구인에게 약 OOO원 정도에 매매하였다는 확인서를 처분청에 제출하였으나, 전소유자 OOO은 1997.12.24. 쟁점부동산을 청구인에게 양도하면서 쟁점검인계약서를 첨부하여 양도가액 OOO원으로 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점검인계약서상 매매가액은 쟁점부동산의 등기를 이전하기 위하여 형식적으로 작성한 금액일 뿐이고 실제 매매가액 OOO원 내지 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바(조심 2010서2210, 2010.10.4., 같은 뜻임), 쟁점부동산의 취득과 관련하여 실제 매매계약서나 전소유자에게 지급하였다는 매매대금을 입증할 만한 금융거래내역 등의 객관적인 증빙이 없는 점, 전소유자는 쟁점검인계약서상의 매매가액을 실제 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 점, 납세자의 과세관청에 대한 거래가액 확인에도 금반언의 원칙이 적용되어야 할 것이므로 청구인이 전소유자의 양도가액이 OOO원이라는 거래내용조회서를 제출하였다면 이후 자신의 양도소득세 과세에서도 이와 모순된 주장을 할 수는 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점검인계약서상 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.