과세관청이 이 건과 같은 사항들에 대한 비과세 의사를 대외적으로 표시했다고 보기 어려운 점, 임대주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에 처음으로 표준건축비의 개념이 도입된 것으로 보이지 않는 점 등에 비춰 청구주장을 받아들이기 어려움
과세관청이 이 건과 같은 사항들에 대한 비과세 의사를 대외적으로 표시했다고 보기 어려운 점, 임대주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에 처음으로 표준건축비의 개념이 도입된 것으로 보이지 않는 점 등에 비춰 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점분할 당시에 표준건축비를 기초로 산정한 분양전환가격은 ｢법인세법｣상 시가의 정의에 부합한다. (가) 법인세법 제52조 제2항 의 ‘시가’는 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로서, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우는 그 가격을 의미하는바(같은 법 시행령 제89조 제1항), 시가는 거래당시를 기준으로 그 적정성을 판단하여야 한다(대법원 2012.4.6. 선고 2010두26988 판결 외 다수, 같은 뜻임). (나) 쟁점분할 당시에 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 실제건축비로 적용하여야 한다는 대법원 OOO 판결은 존재하지 않았고, 청구법인은 ‘임대주택법에 따른 분양전환가격은 시가에 해당하여 부당행위계산의 부인대상에 해당하지 않는다’는 OOO의 사전답변 내용OOO과 ‘분양전환가격의 산정 기초가 되는 건축비는 최초 입주자모집 시점의 표준건축비를 말한다’는 OOO의 유권해석OOO에 따라 쟁점분할 당시에 표준건축비를 적용한 분양전환가격을 기준으로 쟁점승계주택의 취득가액을 산정하였다. (다) 쟁점분할 전 청구법인을 포함한 민간임대주택 건설사업자의 5년 공공임대주택의 분양전환가격은 표준건축비를 적용하여 산정한 가격으로 입주자 모집 공고 시점과 분양전환 시점에 관할 행정청인 지방자치단체장의 승인을 받아 왔고, 그 승인받은 가격으로 불특정 다수의 수분양자들과 분양전환계약을 체결하고 지속적으로 거래하여 왔던바, 표준건축비를 적용하여 산정된 분양전환가격은 쟁점분할 당시 제3자간 일반적으로 거래되고 있던 가격이다. (라) 임대 주택법 시행규칙(2014.7.16. 국토교통부령 제113호로 개정되기 전의 것) 상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에서 분양전환가격 산정시의 건축비는 ‘최초 입주자 모집 당시의 건축비’를 적용하도록 규정하고 있는바, ‘선 모집, 후 입주’ 방식의 임대주택 건설에 있어서 최초 입주자 모집 당시에는 현실적으로 실제건축비가 존재할 수 없는 것으로, 이러한 실무현황을 반영하여 건축비를 ‘최초 입주자 모집 공고 당시의 건축비’로 적용하고, 입주자 모집 당시 공고한 건축비를 그대로 사용하도록 2014.7.16 규정을 개정함으로써 표준건축비의 적용을 명확히 한 것이다. (마) 쟁점분할 후 대법원 OOO 판결은 임대사업자와 수분양자 사이에서 수분양자의 재산권 보호 목적으로 분양전환가격의 산정기준을 해석한 것인 점, 위 판결의 피고인 OOO(이하 “ OOO”라 한다)는 청구법인과 달리 임대주택법상 분양전환가격에 대한 지방자치단체장의 승인을 받는 사업자에 해당하지 않는 점, 위 판결에서 특별한 사정이 없는 한 실제건축비를 적용하여야 한다고 판시하였는데, 청구법인의 경우 지방자치단체장의 승인을 받아야 하는 특별한 사정이 있다고 할 것인 점 등에 비추어 임대사업자간 거래에서 적용되어야 할 세법상 시가가 무엇인지를 다투는 이 건 쟁점과 위 판결은 엄연히 구분되므로 위 판결의 논지를 청구법인에게 그대로 적용할 수 없다. (바) 처분청은 위 대법원 판결 및 청구법인의 민사소송 판결을 근거로 분양전환가격 산정시의 건축비는 실제건축비라는 의견이나, 이는 쟁점분할 이후에 선고된 판결로서 시가는 거래 당시에 불특정 다수인간에 거래되는 가격으로 판단되어야 하므로 그 후 거래가격을 조정하는 법령이 도입되거나 법원 판결이 선고된다고 하여 시가가 달라질 수 없고, 더구나 대법원 OOO 판결은 전원합의체 판결을 통해 기존 분양전환가격에 대한 대법원의 입장을 변경한 것임을 명확히 하고 있으므로 쟁점분할 당시를 기준으로 시가를 판단하여야 하는 청구법인의 경우와 무관한 것이다. 또한, 위 대법원의 판결을 통해 분양전환가격 산정시 표준건축비를 적용함으로써 결국 수분양자들의 재산권이 침해되었다는 점은 수분양자의 부당이득반환 청구소송에 대한 근거가 될 수 있으나, 별개의 다른 거래에 적용된 정당한 취득가격(시가)에는 영향을 줄 수 없다. (사) 현재 계류중인 민사소송에서 법원은 건축비를 ‘행정청 승인가격(표준건축비)’, ‘취득세 과세표준(실제건축비)’, ‘감정가액(실제건축비)’ 등으로 다양하게 정의하고 있으며, 구 임대주택법상 정의되어 있지 않은 실제건축비를 취득세 과세표준, 감정가액 등으로 판단하는 등 분명한 입장차이가 존재한다. 형사소송에서도 검찰 측이 제시한 실제건축비의 증거자료가 정확하지 않고, 객관적이지 않음을 사유로 무죄 선고OOO가 이루어졌는바, 법원에서 인정되지 않은 증거자료 즉, 검사측이 제시한 실제건축비는 이 사건 처분청이 청구법인에 대한 세무조사시 작성된 자료에 의한 것으로 처분청이 시가라는 실제건축비와 동일하고, 법원에서는 그 객관성 및 정확성에 대한 합리적 의심을 배제할 수 없음을 분명히 밝힌 점에 비추어 이 사건에서 처분청이 시가라는 실제건축비는 세법상 시가의 정의를 충족할 수 없음을 반증한다. 이처럼 현재까지 법원, 검찰 및 처분청 역시 실제건축비가 무엇이고 어떻게 산정되어야 하는 것인지에 대한 명확한 근거를 제시하지 못하고 있는 상황인바, 처분청은 대법원 전원합의체 판결상 용어인 실제건축비에만 근거하여 청구법인이 쟁점분할 당시 계상한 장부가액을 세법상 시가라 가정하여 대법원 전원합의체 판결을 유추해석한 후 임의로 과세하였다. 따라서 청구법인이 쟁점분할 당시 유관기관의 유권해석과 과거부터의 관행, 행정청의 승인에 따라 계상한 쟁점주택의 취득가액(표준건축비)은 그 객관성 및 정확성을 갖춘 세법상 시가에 해당한다.
(2) 이 건 과세처분은 OOO의 청구법인에 대한 공적 견 해표명 등에 반하는 것이라 국세기본법상 신의성실의 원칙에 위배된다. (가) 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 ① 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해 표명을 하고, ② 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없고, ③ 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하고, ④ 과세관청이 예전의 견해표명에 반하여 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 1988.3.8. 선고 87누156 판결 외 다수, 같은 뜻임). (나) OOO 사전답변의 신청인은 주식회사 OOO(분할법인)이나 청구법인이 승계한 쟁점승계주택의 시가에 대해 질의한 사항으로서 이는 쟁점분할과 관련한 모든 권리와 의무를 승계한 청구법인 및 처분청을 구속하는 것이고, OOO의 유권해석은 임대주택법상 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비라는 단순 법령해석에 관한 사항으로 모든 임대사업자에게 적용가능한 해석으로, 이는 청구법인에게 신뢰의 대상이 되는 견해표명에 해당한다(대법원 1994.3.22. 선고 93누22517 판결, 조심 2015서3701, 2016.5.17. 외, 같은 뜻임). (다) OOO 사전답변은 특정거래에 대한 ‘세법해석’을 신청대상으로 하므로(국세청 법령사무처리규정 제18조) 과세관청은 임대주택법상 분양전환가격이 쟁점승계주택의 시가에 해당하여 부당행위계산 부인에 해당하지 않는다는 의견을 표명한 것이고, 분양전환가격 산정시 표준건축비 및 실제건축비 중 무엇을 적용하여야 하는지 여부에 대해서는 세법해석과 무관하여 OOO에게 해석권한이 없으므로 OOO의 사전답변은 분양전환가격의 산정방법에 대한 OOO의 유권해석을 전제로 표명된 것으로 보아야 하며, 설령, 사전답변이 OOO의 유권해석을 전제로 하고 있지 않더라도 OOO 이외의 행정기관의 유권해석이 과세요건의 판단과 관련한 것일 경우 공적 견해표명에 해당하므로 신뢰보호의 대상이 된다고 할 것이다(대법원 2008.6.12. 선고 2008두1115 판결, 같은 뜻임). (라) OOO 사전답변은 쟁점분할에 대한 정확한 사실관계와 쟁점을 토대로 생산된 것이어서 공적 견해표명으로 신뢰하지 못할 이유가 없고(대법원 2013.12.26. 선고 2011두5940 판결, 같은 뜻임), OOO의 유권해석은 분양전환가격 산정방법에 대한 순수 법령해석 사항에 불과하여 이들을 토대로 분양전환가격을 표준건축비로 산정한 청구법인에게 귀책사유가 없으며, 청구법인은 처분청이 제시하는 쟁점분할 당시 계류 중이던 고등법원 판결의 당사자가 아니고, 이는 확정판결도 아니므로 이를 근거로 실제건축비를 적용할 수는 없다. (마) 청구법인은 공적 견해표명을 신뢰하여 해당 사업연도에 법인세를 신고‧납부하였으나, 이 건 과세처분은 당시 유권해석에 반하는 내용으로 증액경정 처분이 이루어져 재산상의 이익이 침해되는 결과가 초래된바, 이 건 과세처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.
(3) 이 건 과세처분은 기존에 인정되어 오던 세법해석 및 관행에 반하는 새로운 해석을 근거로 행한 것으로 국세기본법상 소급과세 금지의 원칙에 위배된다. (가) 국세기본법 제18조 제3항 에서 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세할 수 없다고 규정하고 있다. (나) 쟁점분할 전후로 지방자치단체의 장은 OOO의 유권해석을 근거로 표준건축비를 기준으로 산정한 분양전환가격을 승인하여 왔고, 승인된 가격으로 수분양자와의 거래가 지속되었음에도 분양과정에서 취득세 과세표준과 관련한 어떠한 제재 및 수정권고를 수행한 사실이 없다. (다) 과세관청 역시 위 대법원 판결이 선고되기 전까지 분양전환가격의 실제건축비 적용 여부와 관련하여 수차례 정기 세무조사에서 문제를 제기한 바가 없고, 심지어 대법원도 당시 분양전환가격 산정방식을 단속규정으로 보아 관련 법령에 위배된 분양전환가격으로 분양계약을 체결하더라도 사법상 유효하다는 입장을 견지하고 있었다. (라) 이러한 세법관행은 일반적으로 납세자에게 받아들여진 것이고, 위 대법원의 판결에 의해 기존 분양전환가격의 산정기초가 되는 건축비에 관한 해석이 변경되었는데, 새로운 해석 이전에 종결된 과세기간의 과세요건사실에 대해서는 새로운 해석을 적용할 수 없음에도OOO, 쟁점분할 당시의 거래로 소급하여 건축비를 실제건축비로 경정처분한 이 건 과세처분은 명백히 소급과세 금지의 원칙에 위배된다.
(4) 이 건 과세처분 중 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’이 도입된 1999.1.28. 이전에 입주자 모집공고를 승인받은 임대주택에 대한 과세처분은 취소되어야 한다. (가) 1999.1.28. 임대 주택법 시행규칙이 개정되기 전 공공임대주택 건설 및 관리지침 및 주택분양가 원가연동제 시행지침은 원가연동제에 의한 적정이윤을 포함한 건축비로 분양전환가격을 산정하도록 하였고, 임대 주택법 시행규칙은 1999.1.28. 이후 입주자 모집공고를 승인받는 임대주택부터 적용되는바, 1999.1.28.을 기준으로 그 전후의 법률관계는 전혀 다르다. 대법원 OOO 전원합의체 판결은 공공임대주택 건설 및 관리지침상 원가연동제에 의하여 산정되는 건축비에 대한 해석이 아닌 1999.1.28. 개정된 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에서 규정한 건축비에 대한 해석을 한 것이다. 실례로 대법원 OOO 판결의 당사자인 OOO의 경우, 승소한 수분양자 중 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’의 적용대상이 아닌 1999.1.28. 이전에 입주자모집승인이 된 수분양자에게는 분양가액을 반환하지 않았다. 따라서 위 대법원 판결은 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에 대한 해석일 뿐 공공임대주택 건설 및 관리지침에 대한 해석이 아닌 점, ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’은 임대 주택법 시행규칙개정 이후 입주자모집승인이 이루어진 주택부터 적용되는 점에 비추어 쟁점승계주택 중 1999.1.28. 이전 입주자모집승인이 이루어진 주택에 대한 과세처분은 취소되어야 한다. (나) 주택분양가 원가연동제 시행지침에 따라 건축비에는 적정이윤이 포함되었고, 임대 주택법 시행규칙에서 표준건축비의 개념이 처음 도입되었다. 즉, 위 지침 등에서 적정이윤까지 보장하다가 법령이 도입되었으므로 해당 법령의 해석을 과거까지 소급적용하는 것은 부당하고 명백히 신뢰보호 원칙에 위반된다. 또한, 공공임대주택 건설 및 관리지침은 법규적 효력이 없는 것이고, 법규적 효력이 있는 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’은 1999.1.28. 비로소 도입된 것이므로 그 전후의 법률관계는 전혀 달리 취급해야 한다. 대법원 전원합의체 판결은 2000.6.5. 입주자 모집 공고를 한 사례로 1999.1.28. 이후 입주자 모집 공고가 승인된 것이다. 쟁점승계주택 중 1999.1.28. 이전 입주자 모집 공고를 승인받은 임대주택의 경우 입주자 모집 공고 당시에는 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’이 도입되기 이전이므로 위 판결의 법리가 그대로 적용될 수 없다. 대법원이 임대주택 분양전환에 관한 법률관계에서 개정된 법령이 적용된다고 판시하였더라도, 이는 임대주택의 입주자 모집 공고 승인 당시의 법령이 추후 개정된 경우 분양전환시 개정된 법령을 적용하라는 취지이고, 처음부터 분양전환에 관한 법령상의 제도가 없는 경우까지 개정된 법령을 적용할 수 없다.
(1) 쟁점분할 당시 쟁점승계주택의 시가는 표준건축비가 아닌 실제건축비를 기준으로 산정한 분양전환가격이고, 대법원 역시 표준건축비를 기준으로 체결된 분양계약을 무효라고 판단하였다. (가) 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에 따르면, 그 기준이 되는 비용은 건축비 즉, 실제건축비이지 표준건축비가 아니다. 청구법인이 주장하는 표준건축비는 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비의 상한가격에 불과하다. (나) OOO 판결 역시 분양전환가격 산정에 적용할 건축비는 실제건축비라고 판단하면서 나아가 분양전환가격 산정에 관한 규정들은 강행법규에 해당하므로 실제건축비를 적용한 분양전환가격을 초과하여 체결된 분양계약은 강행법규에 위반하여 그 초과하는 범위 내에서 당연무효라고 판시하였다. (다) 청구법인은 위 대법원 판결이 민간사업자인 자신에게 적용되지 않는다는 주장하나, 청구법인이 당사자가 된 민사재판부OOO도 관련 대법원 판결의 법리가 민간사업자인 청구법인에게 동일하게 적용됨을 전제로 하고 있고, 분양전환에 대한 지방자치단체의 장의 승인처분은 그 가격에 대해서까지 공정력이 인정되지 않는다는 점을 분명하게 밝히며 청구법인의 주장을 배척하였다. (라) 청구법인이 강행규정을 위반하여 공공임대주택 공급자라는 우월적 지위에서 일방적으로 정한 가격을 두고 이를 정상적인 거래에 적용되는 가격, 즉, 시가로 볼 수는 없다. 법령이 임의규정 내지 단속규정에 불과한 경우라면 설령 그러한 법령을 위반한 거래행위가 있다 할지라도 거래행위 자체의 유효성이 부정되지는 않고, 과세관청 역시 그 거래행위가 유효함을 전제로 과세처분을 하게 될 것이나, 강행규정에 해당하는 경우에는 그 강행규정을 위반한 행위는 사회 전체의 공공질서에 반하는 것으로 단순히 형사처벌 또는 행정제재에 그치지 않고 그 거래자체가 무효이다. 분양전환과 관련한 규정은 관련 대법원 판결을 통해 비로소 강행법규가 된 것이 아니라 판결을 통해 강행법규임이 확인된 것일 뿐인바, 판결 이전에 관련 규정을 위반한 행위들 역시 강행법규에 위반하여 무효인 것은 당연하다. (마) 거래 당시를 기준으로 한 시가란 거래 당시 정당하다고 믿은 주관적 가격이 아니라 거래 당시를 기준으로 정당하다고 평가된 객관적 가격을 말한다. 만약, 청구법인의 주장처럼 당사자가 믿은 주관적 가격을 시가라고 한다면 강행법규에 위반하는 거래행위를 하고서도 당사자가 정당하다고 믿었다는 이유로 이를 세법상 수용하게 되어 조세공평의 원칙에 심히 반하는 불합리한 결과가 초래된다. (바) 청구법인 관련 형사판결은 아직 확정되지 않아 항소심에서 충분히 결과가 달라질 수 있는 제1심 판결인 점, 형사법원도 쟁점승계주택의 분양전환가격은 표준건축비가 아니라 실제건축비를 기준으로 산정해야 함을 분명하게 확인한 점, 다만, 해당 판결에서 실제로 투입된 건축비를 계산함에 있어서 엄격한 증명을 요구하는 형사소송의 특성상 검사가 제출한 증거가 이에 미치지 못한다고 보아 무죄를 선고한 것일 뿐인 점, 형사적 무죄 판단과 별개로 이 건 과세처분은 세무조사 당시 청구법인 스스로가 제출한 자료에 기초하여 이루어진 것이므로 청구법인이 이와 반대되는 자료를 제출하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 과세처분의 적법성을 인정함에 하등의 장애가 없다는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 정당하다. (2) 청구법인은 이 건 과세처분이 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다고 주장하나, 과세관청의 공적 견해표명도 없었고, 청구법인 역시 합리적이고 정당한 기대를 가지지도 못하였다. (가) 청구법인은 OOO이 공적 견해를 표명한 사실이 없다는 사실을 자인하면서 OOO의 유권해석을 과세관청의 견해표명이라고 주장하나, OOO은 국세행정에 대해 독자적으로 견해표명을 할 수 있는 지위에 있지 않으므로 과세관청의 공적 견해표명이 있었다는 요건 자체가 충족되지 않는다. (나) 대법원은 과세행정에서 신의성실의 원칙이 적용될 수 있는 공적 견해표명의 주체는 책임 있는 세무공무원이어야 한다는 원칙을 분명히 하고 있고(대법원 1997.11.28. 선고 96누11495 판결, 대법원 1997.7.11. 선고 97누553 판결 외 다수, 같은 뜻임), 청구법인은 대법원 판결OOO을 제시하며 신의성실의 원칙을 주장하나, 위 판결은 OOO의 견해표명이 있었다는 사실만으로 신의성실의 원칙이 적용된다고 본 것이 아니라 지방세 부과·징수에 관한 지도·감독 및 질의·회신 등의 업무를 관장하고 있던 내무부장관의 견해표명이 인정된 경우로서 청구법인의 경우와는 성격을 크게 달리한다. (다) 청구법인이 쟁점승계주택을 취득할 당시 공공임대주택 가격 과다산정 문제가 사회적으로 이슈가 되고 있었고, 관련 대법원 판결의 원심인 고등법원 판결이 2009.11.11. 이미 선고된 상황이었음에도, 2009.12.30. 쟁점분할을 하면서 자신에게 유리한 가격산정방식을 고수한 것일 뿐 합리적이고 정당한 기대를 가졌던 것으로 볼 수 없다.
(3) 청구법인은 이 건 과세처분이 소급과세 금지의 원칙에 위반되어 위법하다고 주장하나, 이 건은 법원의 판례가 변경된 것에 불과할 뿐이고 과세관청의 세법해석 또는 관행이 변경되는 경우가 아니며, 청구법인의 경우에는 합법성을 희생해서라도 납세자의 신뢰를 보호하는 것이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 예외적인 상황도 아니다. (가) 소급과세 금지의 원칙은 과세관청의 세법해석 및 국세행정의 관행을 신뢰하고 행위를 한 납세자를 보호하기 위해 과세권의 행사를 제한하는 것일 뿐, 법령에 대해 최종심사권을 가진 대법원의 판례 변경 및 그 적용과는 아무런 관련이 없다. 대법원은 단순히 재산권이 문제되는 조세소송 뿐만 아니라 심지어 인신에 대한 구속 등 더욱 중한 기본권이 문제되는 형사소송에서도 피고인에게 불리하게 판례가 변경된 경우 ‘행위 당시의 판례에 의하면 처벌대상이 되지 아니하는 것으로 해석되었던 행위를 판례의 변경에 따라 확인된 내용의 형법 조항에 근거하여 처벌한다고 하여 그것이 헌법상 평등의 원칙과 형벌불소급의 원칙에 반한다고 할 수는 없다’고 판시하였다(대법원 1999.9.17. 선고 97도3349 판결, 대법원 2012.2.23. 선고 2007도9143 판결, 같은 뜻임). (나) 신의성실의 원칙 내지 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성을 희생해서라도 납세자의 신뢰를 보호하는 것이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 예외적인 경우에 적용될 수 있는 것인데, 아래와 같은 두 가지 사실을 고려해 보더라도 청구법인의 경우에는 그러한 예외적인 경우에 해당하지 않는다.
1. 청구법인은 임대주택법에 따라 공사비의 35%를 지원받고 각종 세제혜택을 부여받는 공공임대건설사업자의 지위에 있었음에도 불구하고 임대주택법의 취지에 반하여 일방적으로 자신에게 유리하고 수분양자들에게 불리한 표준건축비를 적용한 분양전환가격을 일방적으로 산정한 뒤 주택임차인들의 이익을 부당하게 취하여 왔다.
2. 청구법인이 쟁점승계주택을 시가(실제건축비 기준 분양전환가격)보다 고가(표준건축비 기준 분양전환가격)로 취득함으로써 당시 법령에 따라 분할법인인 주식회사 OOO이 그 차액만큼의 양도차익에 대한 과세를 사실상 면제받는 세법상의 불합리한 결과가 심화되었다. 결국, 청구법인이 시가(실제건축비 기준 분양전환가격)보다 고가(표준건축비 기준 분양전환가격)로 취득가액을 신고한 것은 공공임대주택의 공급자라는 우월적 지위를 이용하여 가격산정에 관한 강행규정을 위반한 것일 뿐만 아니라 특수관계에 있는 분할법인(주식회사 OOO)에게 더욱 큰 세액을 면제받도록 하는 불합리한 결과를 초래하였다는 점에서 청구주장을 따르는 것이 오히려 정의에 반하는 것이다.
(4) 임대 주택법 시행규칙상 공공건설임대주택의 분양전환가격관련 규정은 강행규정으로 해당 시행규칙이 시행된 1999.1.28. 이후에 분양전환이 이루어지는 모든 공공건설임대주택은 해당 시행규칙의 적용대상이다. 청구법인은 1999.1.28. 이전에 입주자 모집 공고가 이루어진 경우에는 해당 시행규칙의 적용대상이 아니므로 소급입법금지 원칙을 주장하는 것으로 보이나, 1999.1.28. 이전에 입주자 모집 공고가 있었다고 하더라도 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태에서 해당 시행규칙이 시행되었기 때문에 청구주장에 의하더라도 부진정 소급입법에 해당하여 당연히 해당 시행규칙의 적용을 받는 것이 원칙이다. 대법원은 ‘임대사업자가 입주자 모집 공고에서 분양전환가격 기준을 공고한 후 아직 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태에서 임대 주택법 등 관련 법령이 개정된 경우, 개정 법령 시행 후 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 대하여 개정 법령이 적용되는 것이다’는 점을 이미 분명하게 판시하였다OOO 나아가 대법원은 해당 시행규칙 시행 이후에 분양전환(매매)이 이루어지는 경우 해당 시행규칙이 적용되는 것이고, 종전의 주택분양가 원가연동제 시행지침 등은 고려대상이 되지 않는 다는 점을 이미 수차례 확인한 사실이 있다OOO. 또한, 청구법인은 OOO의 경우, 1999.1.28. 이전에 입주자 모집 승인이 이루어진 수분양자들에게 분양가액을 반환하지 않고 있다고 주장하나, 이에 대한 어떠한 법적 근거도 제시하지 못하고 있다.
① 표준건축비를 기준으로 산정한 쟁점승계주택의 승계가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
② 이 건 법인세 과세처분이 신뢰보호의 원칙에 위배되는지 여부
③ 이 건 법인세 과세처분이 소급과세 금지의 원칙에 위배되는지 여부
④ 쟁점승계주택 중 1999.1.28. 이전에 입주자 모집공고를 승인받은 주택에 대한 과세처분은 취소되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 주식회사 OOO은 2009.12.28. 주주총회를 개최하여 2009.12.30.을 분할기일로 하여 청구법인을 물적분할하였고, 주식회사 OOO은 심리일 현재인 2019.2.12. 현재 청구법인 주식의 100%를 보유하고 있다. <표2> 청구법인 및 주식회사 OOO의 사업부문 및 사업내용 구 분 사업부문 사업내용 주식회사 OOO 부동산 임대, 계열사 관리 사옥임대, 계열사 직원 관리 등 청구법인 주식사업 부문, 해외사업 부문 토목․건축공사업, 주택․상가 건설업, 부동산 임대, 분양 및 알선업 등 (나) 청구법인이 주식회사 OOO으로부터 쟁점승계주택 등 임대주택자산을 승계한 현황은 아래 <표3>～<표6>과 같다. <표3> 주식회사 OOO의 청구법인에 대한 임대주택자산 양도 현황 <표4> 임대주택자산에 대한 승계가액 평가방법 <표5> 쟁점주택승계에 대한 평가내역 <표6> 쟁점승계주택의 분양전환 현황 (다) 주식회사 OOO은 2009.10.16. 쟁점승계자산의 승계와 관련하여 OOO에게 세법해석 사전답변을 신청하였고, OOO은 아래와 같이 답변하였다OOO. (라) 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 및 건축비 등 건설원가에 대한 OOO의 질의회신OOO은 아래와 같다. (마) 청구법인은 ‘표준건축비를 기준으로 쟁점승계주택의 입주자 모집 공고를 승인받고 분양가격을 산정하였으며, 주식회사 OOO 및 청구법인의 임대주택은 쟁점분할 전후 모두 표준건축비를 기준으로 분양전환승인 및 분양전환계약을 체결하였다’고 주장하면서 입주자 모집 공고 및 분양가격 산출내역, 분양전환승인서 및 분양전환계약서 등을 제출하였는바, 그 내역은 아래와 같다.
1. OOO 소재 OOO아파트(OOO세대, 각 전용면적 49.92㎡)는 국민임대주택으로 1999.7.29. 표준건축비를 기준으로 산정된 분양가격이 승인되어 1999.7.30. 입주자 모집 공고가 이루어졌고, OOO은 2016.3.21. 표준건축비를 기준으로 산정된 위 아파트의 분양전환가격으로 분양전환을 승인하였으며, 위 아파트 중 OOO는 2016년 4월 승인받은 분양전환가격으로 분양되었다. 한편, 청구법인의 쟁점분할 당시 위 아파트의 승계가액은 표준건축비를 기준으로 산정되었다.
2. OOO은 쟁점분할 전인 2008.10.2. 표준건축비를 기준으로 산정된 분양전환가격으로 주식회사 OOO 소유의 OOO단지 OOO아파트 OOO세대에 대한 분양전환을 승인하였고, 그 중 OOO호는 2008.10.7. 승인받은 분양전환가격으로 분양되었다. (바) 임대 주택법 시행규칙은 2014.7.16. 국토교통부령 제113호로 개정되었는바, 개정이유는 아래와 같다. 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 임대사업자와 임차인 사이에 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는바, 최초 입주자 모집공고 시점에서 건축비와 택지비를 구분하여 공고하도록 하고, 분양전환가격을 산정할 때에는 공고한 건축비를 그대로 적용하도록 하여 분양전환가격의 산정기준을 정비하는 한편, 임대의무기간 내에 있는 임대주택을 신고 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 해당 임대주택을 매입하여 임대주택사업을 하려는 자에게도 매각할 수 있다는 점을 명확하게 규정하고, 임대보증금 연체이율 결정방식 개선 등 임대차계약을 체결할 때 사용하는 표준임대차계약서의 기재사항을 정비하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임 (사) 법원은 청구법인의 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반 등 사건에 대한 판결OOO에서 ‘분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고, 최초 입주자 모집 공고 당시 산정한 추정건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석하여야 하며, 현재의 OOO가 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택을 분양전환한 사건에 관하여 대법원 OOO 전원합의체 판결 등의 취지가 민간임대사업자가 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택을 분양전환한 이 사건에 그대로 적용될 수 있으나, 현장 직․간접공사비 등 개별 항목별 비용의 구체적인 액수를 산정하기 어려운 이상 검사가 제출한 증거들만으로 이 사건 임대주택에 실제로 투입된 건축비가 OOO주택이 적용한 이 사건 임대주택의 최초 입주자 모집 당시의 표준건축비를 하회한다는 점이 증명되었다고 보기에는 부족하다’고 판시하였다. 한편, 청구법인은 임대주택의 수분양자들이 청구법인에게 ‘실제로 투입된 건축비’에 기초하여 산정한 분양전환가격을 초과하여 지급된 금전의 반환을 구하는 부당이득금반환 청구소송의 판결서들을 제출하였다OOO. (아) 1999.1.28. 개정된 임대 주택법 시행규칙 별표 2 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’의 표준건축비 적용시점 질의에 대한 국토해양부장관의 회신OOO을 제출하였는바, 그 내용은 아래와 같다. 【질의요지】
2. 1999.1.28. 개정된 임대 주택법 시행규칙 별표의 “공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준”의 표준건축비 적용시점 【회신내용】
2. 1999.1.28. 임대 주택법 시행규칙 개정 시 종전에 “공공건설 임대주택 건설 및 관리지침”에서 규정하고 있던 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 동 시행규칙에 명기하였고 동일 부로 “공공건설임대주택건설 및 관리지침”은 폐지하였으며, 동 개정규칙은 부칙의 규정에 의거 공포한 날(1999.1.28.)부터 시행되었습니다. 그리고 동 개정규정에 신설된 제3조의3 및 [별표2]에 의한 공공건설임대주택의 표준건축비를 1999.1.28. 고시[건설교통부고시 1999-19호]하였는바, 동 고시의 표준건축비는 1999.1.28. 이후부터 입주자 모집공고를 승인받는 임대주택에 대하여 적용되었습니다. 참고로, 분양전환가격 산정시 임대 주택법 시행규칙 별표 1의 “공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준” 제2항 가목의 건설원가는 최초 입주자 모집공고 승인시 표준건축비 및 택지비를 가지고 입주자모집 승인권자가 산정하고 입주자모집 공고시 공고하는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에 자기자금이자를 더하고 감가상각비를 공제한 금액이며, 이 경우 건설원가는 분양전환 시점의 표준건축비를 적용하지 아니하는 것임을 알려드리니 이 점 착오 없으시기 바랍니다. (자) 건설부의 공공임대주택 건설 및 관리지침OOO상 분양전환가격 산정기준 및 건설교통부의주택분양가 원가연동제 시행지침(1997.5.28. 제58500-1189호로 개정된 것)은 각 아래와 같다. 분양전환가격 산정기준
□ 분양전환가격은 건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격으로 함(단서 생략) ※ 항목별 산출내역 ㅇ 건설원가: 입주자 모집 공고 당시의 분양가격에 임대기간 중의 자기자금에 대한 이자를 더하고 임대기잔 중의 감가상각비를 공제한 금액 - 분양가격: 원가연동제에 의하여 산정한 입주자 모집 공고 당시의 당해주택의 분양가격 * 분양가격은 입주자모집승인권자가 산정 ※ 주택분양가 원가연동제 시행지침 제1조[주택분양가 원가연동제의 정의] 주택분양가 원가연동제(이하 “원가연동제”라 한다)라 함은 주택분양가격을 택지비와 건축비(적정이윤 포함)에 연동시켜 결정하는 제도를 말한다. 제3조[건축비 상한가격] ① 건축비 상한가격은 건설교통부장관이 정한다. ② 건축비 상한가격은 별표와 같다. 다만, 철골조로 건축하는 아파트의 경우에는 별표에서 정한 상한가격의 16퍼센트를 가산한 가격을 건축비 상한가격으로 한다. (차) 청구법인은 쟁점승계주택 중 강릉1차 단지 아파트의 입주자모집 공고일이 1998.11.23. 이라는 등 쟁점승계주택 중 1999.1.28. 이전 입주자 모집 공고를 승인받은 임대주택 OOO의 내역을 제출하였으나, 입주자 모집 공고문 등 해당 주택의 입주자 모집 공고일을 확인할 수 있는 자료는 제출하지 아니하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 표준건축비로 산정한 분양전환가격이 쟁점분할 당시 쟁점승계주택의 시가에 해당하므로 이 건 과세처분이 위법․부당하다고 주장하나, 시가란 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말하는바(법인세법 제52조 제2항), 임대 주택법 시행규칙(2009.12.16. 국토해양부령 제194호로 개정된 것) 제9조 제1항 및 별표 1의 각 규정에 따르면 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산청기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있으므로, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아닌 점, 분양전환가격 산정기준에 관한 임대 주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이므로 그 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 한도 내에서 무효인 점(대법원 2011.4.21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조) 등에 비추어 표준건축비로 산정한 분양전환가격을 쟁점분할 당시 쟁점승계주택의 시가로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위하여는, ① 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, ② 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, ③ 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, ④ 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, ⑤ 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 하고, 과세관청의 공적인 견해표명은 원칙적으로 일정한 책임 있는 지위에 있는 세무공무원에 의하여 이루어짐을 요하나, 그 견해표명이 있었는지의 여부를 판단하는 데 있어 반드시 행정조직상의 형식적인 권한분장에 구애될 것은 아니고 담당자의 조직상의 지위와 임무, 해당 언동을 하게 된 구체적인 경위 및 그에 대한 납세자의 신뢰가능성에 비추어 실질에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2016.12.15. 선고 2013두8431 판결, 대법원 2008.6.12. 선고 2008두1115 판결 등 참조). 청구법인은 이 건 과세처분이 OOO의 청구법인에 대한 공적 견해표명 등에 반하는 처분으로서 국세기본법상 신의성실의 원칙(신뢰보호의 원칙)에 위배된다고 주장하나, OOO의 2009.11.19.자 사전답변은 ‘물적분할로 인한 자산 양도차익을 계산함에 있어서 공공건설임대주택에 대하여 임대 주택법 시행규칙에 따라 산정한 분양전환가격을 적용한 경우에는 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니한다’는 것으로 OOO이 청구법인에게 ‘표준건축비로 산정한 분양전환가격을 물적분할시 공공건설임대주택의 시가로 볼 수 있다’는 공적 견해표명을 한 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 OOO 판결 등을 근거로 사전답변이 OOO의 유권해석을 전제로 하고 있지 않더라도 OOO 이외의 행정기관의 유권해석이 과세요건의 판단과 관련한 것일 경우 공적 견해표명에 해당한다고 주장하나, OOO의 질의회신은 세법적용에 대한 것이 아니고, 위 OOO 판결에서는 지방세의 부과․징수에 관한 지도․감독과 지방세에 관한 질의회신 등의 업무를 관장하고 있던 내무부장관이 원고에게 원고가 ‘기술진흥단체’에 해당되어 지방세법상의 취득세 및 등록세가 면제된다는 취지의 회신을 한 사실 등이 확인되어 내무부장관이 원고에게 ‘OOO’에 해당된다는 공적 견해를 구체적이고도 명백하게 표명하였다고 볼 여지가 충분한 것으로 판단되었는바, 이 건은 앞서 살펴보았듯이 위 판결과 사실관계가 달라 위 판결을 이 건에 원용하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것을 판단된다. (3) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여국세기본법제15조, 제18조 제3항의 규정이 정하는 신의칙 내지 비과세의 관행이 성립되었다고 하려면 장기간에 걸쳐 어떤 사항에 대하여 과세하지 아니하였다는 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라 과세관청 자신이 그 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정에 의하여 과세하지 않는다는 의사가 있고 이와 같은 의사가 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시될 것임을 요한다고 해석되며, 국세기본법 제18조 제3항 규정에서의 ‘일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법의 해석 또는 국세행정의 관행’이란 비록 잘못된 해석 또는 관행이라도 특정납세자가 아닌 불특정한 일반납세자에게 정당한 것으로 이의 없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이른 것을 말한다고 할 것이고(대법원 2010.4.15. 선고 2007두19294 판결 등 참조), 그러한 해석 또는 관행의 존재에 대한 증명책임은 그 주장자인 납세자에게 있다(대법원 2013.12.26. 선고 2011두5940 판결 등 참조). 청구법인은 이 건 과세처분이 비과세 관행에 반하여국세기본법상 소급과세금지의 원칙에 위배된다고 주장하나, 과세관청 자신이 이와 같은 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 비과세하였다는 사실이 확인되지 않는 점, 과세관청이 이 건과 같은 사항들에 대한 비과세 의사를 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건과 같은 사항에 대한 비과세 관행이 성립되었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (4) 마지막으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 청구법인은 임대 주택법 시행규칙상 표준건축비의 개념이 처음 도입된 1999.1.28. 전에는 공공임대주택 건설 및 관리지침 및 주택분양가 원가연동제 시행지침에서 적정이윤을 포함한 건축비로 분양전환가격을 산정하도록 하였으므로 1999.1.28. 전후의 법률관계가 다른 점, OOO 전원합의체 판결은 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에 대한 해석인 점 등에 비추어 이 건 과세처분 중 1999.1.28. 이전에 입주자 모집공고를 승인받은 임대주택에 대한 과세처분은 취소되어야 한다고 주장하나, OOO은 2005.5.30. 질의회신 OOO에서 ‘1999.1.28. 임대 주택법 시행규칙 개정시 종전에 공공건설임대주택 건설 및 관리지침에서 규정하고 있던 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 동 시행규칙에 명기하였다’고 회신하였고, 주택분양가 원가연동제 시행지침에서는 ‘적정이윤’의 정의에 대한 언급이 없고, ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’의 표준건축비에 해당하는 ‘건축비 상한가격’을 규정하고 있었던바, 임대 주택법 시행규칙상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준’에 처음으로 표준건축비의 개념이 도입된 것으로 보이지 않는 점, 임대주택의 입주자 모집 공고 당시에는 임대사업자와 임차인 사이에 임대주택의 우선분양전환 여부 등이 결정되지 아니하여 임대주택의 분양전환가격 등 분양전환에 관한 법률관계는 아직 종결되지 아니한 상태이므로, 그 후 임대 주택법 등 관련 법령이 개정되어 그 법률관계에 관하여 개정 전과 다르게 규정하였다 하더라도 그 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정된 법령의 시행 후에 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이고OOO, 쟁점승계주택 중 OOO세대는 1999.1.28. 이후인 2010년부터 2016년까지 분양전환되었으며, 청구법인은 1999.1.28. 전 입주자 모집공고의 승인을 받았다는 나머지 임대주택의 분양전환일도 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 국세기본법 제15조[신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제18조[세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지] ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.
(2) 법인세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것) 제41조[자산의 취득가액] ① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제52조[부당행위계산의 부인] ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. (3) 법인세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22035호로 개정되기 전의 것) 제72조[자산의 취득가액 등] ① 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
3. 현물출자·합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산: 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각 호의 1에 해당하는 금융기관의 기획재정부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. 제89조[시가의 범위 등] ①법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.
(4) 임대주택법(2011.8.4. 법률 제11021호로 개정되기 전의 것) 제16조[임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조[건설임대주택의 우선 분양전환] ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.
④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.
⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 임대 주택법 시행령(2010.3.26. 대통령령 제22102호로 개정되기 전의 것) 제13조[임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다.
1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택
2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택
(6) 임대 주택법 시행규칙(2009.12.16. 국토해양부령 제194호로 개정된 것) 제6조[임대주택의 매각신고] ① 영 제13조 제2항 제1호에 따라 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하려는 임대사업자는 별지 제9호서식의 임대주택 매각신고서에 매매계약서 사본을 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 전자정부법 제21조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기부 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다. 제9조[분양전환가격의 산정 기준] ① 영 제13조 제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다. [별표 1] <개정 2009.12.16.> 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 (제9조 관련)
1. 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.
2. 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 당시의 주택가격－국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간 가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 은행법에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
3. 감가상각비: 계산은 임대기간 중 법인세법 시행령 제26조 에 따른 계산방식에 따른다.
1. 임대사업자 또는 임차인은 제7조ㆍ제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 제출하여야 한다.
2. 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.
3. 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제81조 제2항 제3호 에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.
4. 그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.
1. 건축비
(7) 임대 주택법 시행규칙(2014.7.16. 국토교통부령 제113호로 개정된 것) 제9조[분양전환가격의 산정 기준] ① 영 제13조 제5항 및 제23조의3 제3항 제2호에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다. [별표 1] <개정 2014.7.16.> 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 (제9조 관련)
1. 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격: 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.
2. 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 － 국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간 가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
3. 감가상각비: 계산은 임대기간 중 법인세법 시행령 제26조 에 따른 계산방식에 따른다.
1. 임대사업자 또는 임차인은 제7조, 제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
2. 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상 주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.
3. 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제41조 제1항 및 같은 법 시행령 제81 조 제2항 제9호에 따라 업무를 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.
4. 그 밖에 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.
1. 건축비
(8) 임대 주택법 시행령(1998.11.13. 대통령령 제15928호로 개정된 것) 제9조[임대주택의 임대의무기간등] ⑤ 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 매각하는 경우 그 매각가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다.<신설 1998.11.13.>
(9) 임대 주택법 시행규칙(1999.1.28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3[매각가격의 산정기준] 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 2와 같다. [본조 신설 1999.1.28.] [별표 2] <신설 1999.1.28.> 공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준(제3조의3 관련) -------------------------------------------------------
(1) 최초 입주자모집당시의 주택가격 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.
(2) 자기자금이자 자기자금이자 = (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 - 임대보증금) × 이자율 × 임대기간 (가) 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행의 1년만기 정기예금 이자율 (나) 임대기간: 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간
(3) 감가상각비 계산은 임대기간중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따른다.
(1) 감정평가업자의 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩을 선정하되, 임대인과 임차인이 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에는 관할 시장·군수가 선정한다.
(2) 감정평가에 필요한 비용은 임대인이 부담한다.
○ 택지비이자 = 택지비 ×이자율 ×임대기간 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.
- 라. 건축비 및 택지비 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.
(1) 건축비 (가) 건축비의 상한 가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 부 칙 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.