쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 제출한 매매계약서 거래가액으로 봄

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대지 2,413㎡ 및 건물 4,184.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2000.1.27. 취득하였다가 2013.10.18. 양도한 후, 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원 으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 2013년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 전소유자인 OOO․OOO(각 2분의 1씩 지분 소유)의 양도소득세 신고서에 첨부된 동 부동산의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 및 청구인이 작성한 매매사실확인서에서 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 확인되었다는 이유로 청구인의 동 부동산 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 2016.7.14. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원 이상이고 월 임대료가 OOO원 이상으로 시가표준액이 OOO원이므로 청구인이 동 부동산을 OOO원에 취득하였다는 것은 상식적으로 타당하지 않은바, 쟁점계약서는 실제계약서가 아니므로 취득가액을 환산가액으로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점계약서에 날인된 도장이 청구인이 통상적으로 사용하는 인감도장이 아니므로 동 계약서가 실제계약서가 아니라고 주장하나, 매매당사자들이 작성한 것으로 인감도장이 날인된 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하는 것(대법원 1993.4.9. 선고 1993누2353 판결, 같은 뜻임)이므로 실제계약서와 취득시 지급한 금전의 내역 등 증빙을 제시하지 못하고 있는 한 쟁점계약서상 취득가액이 실지 취득가액이 아니라는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 또한 청구인이 인감도장이라고 주장하는 도장은 검인계약서에 날인되어 있는데 검인계약서상 금액과 쟁점계약서상 금액이 일치하고 있으므로 객관적인 증빙자료에 의하여 입증되지 아니하는 이상 검인계약서상 금액을 취득가액으로 보아야 하는바, 청구주장은 오히려 취득가액이 OOO원이라는 점을 입증하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 기준시가 및 시가표준액이 OOO원보다 크다는 이유로 쟁점계약서가 허위계약서이므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시인 2000년(계약일은 1999.10.5.이다)은 IMF 구제금융으로 인해 실물보다 현금이 우위인 시기로 기준시가보다 실지거래가액이 낮을 수 있었던 특수한 상황이었고, 청구인과 전소유자 간 작성된 쟁점계약서, 청구인의 매매사실확인서 및 전소유자의 거래대금 관련 증빙서류(통장 사본) 등을 보면 실제거래가액이 OOO원이라는 사실이 명확하므로, 청구주장은 설득력이 없다

쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 제출한 매매계약서의 거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 쟁점부동산은 1999.1.27. 매매를 원인으로 2000.1.27. 청구인에게 소유권이전등기되었고, 2013.5.16. 매매를 원인으로 2013.10.18. OOO 외 5명에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (나) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(1999.10.5.)에 따르면, 청구인은 1999.10.5. OOO․OOO로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득하기로 계약을 체결하고, 계약시 OOO을 각 지급하기로 한 것으로 나타난다. (다) OOO․OOO가 양도소득세 신고시 첨부서류로 제출한 쟁점계약서(1999.10.5.)에 따르면, OOO․OOO는 1999.10.5. 청구인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 계약을 체결하고, 계약시 OOO을 각 수취하기로 한 것으로 나타난다. (라) OOO장이 2000.1.24. 검인한 쟁점부동산의 계약서(1999.10.5.)에는 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있다. (마) 청구인이 작성하여 OOO․OOO에게 제출한 매매사실확인서(2000.1.20.)에 따르면, 청구인은 OOO․OOO에게 1999.10.5. 계약금 OOO을 각 지급하여 쟁점부동산을 매수하였음을 확인하였고, 동 확인서와 검인계약서에 날인된 청구인 도장은 동일한 반면, 쟁점계약서에 날인된 청구인 도장은 위 서류에 날인된 도장과는 상이한 것으로 보인다. (바) OOO․OOO의 확인서(2016.4.14.)에 따르면, OOO․OOO는 2000.1.20. 쟁점부동산을 청구인에게 OOO원에 양도하였음을 확인하였다. (사) OOO 명의의 OOO 계좌(450---) 거래 내역에 따르면, 1999.10.5. OOO원(입금인 OOO), 1999.11.30. OOO원(입금인 OOO) 및 2000.1.18. OOO원(수표)이 각 입금된 것으로 나타나는바, OOO가 청구인으로부터 매매대금을 수취하여 쟁점부동산 중 OOO 지분에 해당하는 금원을 OOO 명의의 계좌로 입금한 것으로 보인다. (아) OOO 명의의 OOO 계좌(302---) 및 OOO 계좌(204--**-*) 거래 내역에 따르면, 1999.10.6. OOO원(입금인 청구인)이 각 입금된 것으로 나타난다. (자) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 OOO의 감정평가서(2011.8.31.)에 따르면, OOO은 OOO OOO장의 대출 담보를 위해 쟁점부동산을 평가하였는바, 쟁점부동산의 감정평가액은 2011.8.30. 기준으로 토지 OOO원으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 전소유자인 OOO․OOO가 양도소득세 신고시 제출한 동 부동산의 매매계약서 및 검인계약서에 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인은 OOO․OOO에게 제출한 매매사실확인서에서 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원임을 확인한 점, OOO․OOO의 금융거래 내역에서 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 추정할 수 있는 금원이 입금된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2013.11.5. 대통령령 제24823호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (산식 생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액