쟁점부동산 전체를 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 다가구주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 2016.4.6. OOO 대지 107.2㎡ 및 건축물 319.63㎡(지상 5층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후, 2016.4.20. 공부상 주택인 5층을 1세대 1주택 비과세 대상으로 하고 나머지 층의 양도차익에 대해 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가 2016.7.12. 쟁점부동산의 5층 외 나머지 층도 실제 주택으로 사용하고 있어 건물 전체가 하나의 주택에 해당하므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보아 고가주택 OOO원 초과분에 대한 양도소득세 OOO원을 제외한 OOO원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 나. 처분청은 공동주택으로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 다가구주택은 건축법 시행령별표 1에 규정된 3층 이하의 주택을 말하는 것이므로 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당하지 않는다 하여 2016.8.18. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 5층 전체를 주거용으로 사용하고 있고 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 290.38㎡(주차장 면적 제외)이며 청구인 세대(5층)를 포함하여 12세대가 주거하고 있는 서민용 주거건물이다. 쟁점부동산은 건축법 시행령별표 1이 규정하는 다가구주택의 3개 요건 중 3층 이하의 요건은 충족하지 못하나 바닥면적 및 세대수 요건을 충족하고 주택의 면적이 다른 용도로 사용하는 면적에 비해 크므로 쟁점부동산 전체를 하나의 주택으로 봄이 타당한바, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 19세대 이하에 해당하나 주택으로 쓰는 층수가 5층인바 3층 이하를 요건으로 하는 건축법 시행령별표 1이 규정하는 다가구주택에 해당하지 아니하므로, 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다. 또한, 조세심판원은 당초 5층 건물 중 1～3층은 근린생활시설로 4․5층은 주택으로 건설허가를 받은 후, 1～3층을 도시형 원룸주택으로 변경한 경우 전체를 다세대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 주장하는 심판청구를 기각한 바 있다(조심 2012서4517, 2013.2.26.).

쟁점부동산 전체를 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상인 것을 말한다.(단서 및 각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장 등에 따르면, 쟁점부동산 중 토지는 1995.10.30. 매매를 원인으로, 건물은 2001.11.12. 사용승인되어 1995.12.11. 및 2001.11.21. 청구인에게 각 소유권이전등기되었고, 쟁점부동산은 2016.1.25. 매매를 원인으로 2016.4.6. OOO 외 1명에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산의 면적 및 용도 (2) 쟁점부동산의 임대차계약서 및 현장사진 등에 따르면, 청구인은 쟁점부동산의 1층 2개호, 2∼4층까지 각 층 3개호씩 총 11개호(5층은 청구인이 거주)에 취사시설을 갖추어 원룸으로 임대한 것으로 나타난다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 전체가 1세대 1주택 비과세 적용대상인 주택에 해당한다고 주장하나,소득세법제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령별표 1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는바, 쟁점부동산의 경우 면적 요건 및 세대수 요건은 충족하나 주택 층수가 5개 층인바 3개 층 이하 요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세 대상 다가구주택에 해당하지 않는다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.