쟁점부동산에 대한 개별주택가격의 추이로 보아 전 소유자가 신고한 양도가액이 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지취득가액이라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점지분의 취득가액을 환산가액으로 산정함이 타당함
쟁점부동산에 대한 개별주택가격의 추이로 보아 전 소유자가 신고한 양도가액이 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지취득가액이라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점지분의 취득가액을 환산가액으로 산정함이 타당함
OOO세무서장이 2016.8.16. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 1/2지분으로 소유하였다가 양도한 서울특별시 OOO 소재 토지 264㎡ 및 위 지상건물의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점①부동산(취득가액) 관련 소득세법제97조 제1항은 ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 항목 중 취득가액은 실지거래가액을 적용하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제7항은 ‘제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다’고 규정하고 있다. 처분청은 쟁점①부동산의 실지거래가액이 ‘국세청 전산상 전소유자 양도가액과 현 소유자 취득가액이 상이하다는 이유로 세무조사를 개시하였는바, 국세통합전산망 자료가액이 실지거래가액인지 여부를 조사하여 확인이 되면 그 가액으로 과세하고, 확인이 불가능하면 환산가액을 적용하여야 하나 아무런 사실도 확인되지 않은 상태에서 국세청 전산상 금액을 실지거래가액으로 인정하여 과세하였다. 즉 국세통합전산망 상 거래가액이 실지거래가액임을 입증하는 실제계약서, 부동산거래 사실확인서, 거래대금 지급증빙, 전 소유자의 가액확인등 어떠한 사항도 나오지 않았음에도 불구하고(전 소유자 OOO에게 양도 전부터 실지취득가액의 확인을 위하여 내용증명서를 보내고, 처분청의 조사통지 후에는 전 소유자 OOO의 집으로 직접 방문하여 수 차례 취득가액 확인을 요청하였으나 기억불명 등의 사유로 확인서의 날인을 거부함) 국세통합전산망에 수록된 취득가액만을 근거로 과세함은 부당하다.
(2) 쟁점②부동산(양도가액) 관련 쟁점②부동산의 거래당사자가 특수관계인에 해당된다 하더라도 쟁점부동산의 가액은 회생법원의 주도 하에 감정평가법인의 감정에 의해 결정된 가격으로 법원의 허가를 얻어 거래되었으므로, 그 거래행위가 건정한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것이라 볼 수 없는 것임에도 처분청이 부당행위계산 부인 규정을 적 용하여 양도가액을 매매사례가액으로 계산하여 과세하는 것은 부당하다.
(1) 쟁점①부동산(취득가액) 관련 청구인은 실거래가액을 확인할 수 있는 계약서, 거래대금 지급증빙, 확인서등이 확인되지 않음에도 국세청 전산자료상 취득가액으로 경정하는 것은 부당하다고 주장하나,국세기본법에 의하면 납세자는 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하고 있으며, 전 소유자 OOO는 쟁점
① 부동산을 양도하고 실지거래가액 OOO원 으로 신고하였고 신후 후 수정신고 등 변동 내역 없는 것으로 국세통합전산망에 의해 확인되고, 청구인에게 쟁점①부동산의 실거래가액이 OOO원이 아니라면 실거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙 자료등 객관적인 자료 제출을 요구하였으나 제출하지 못하고 있는바 쟁점①부동산에 대하여 전 소유자 OOO의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 경정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 쟁점②부동산(양도가액) 관련 청구인은 쟁점②부동산이 특수관계인 간에 거래되었지만 회생법원의 허가 아래 진행된 거래로 ‘부당행위 계산부인’ 규정을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 매매가액으로 사용한 감정평가액은 양도일로부터 7개월 전인 2015년 2월에 감정된 것으로 이는 거래일 전후 3월 밖에 있는 감정가액이며, 매매사례가액으로 적용한 동일 소재지 OOO는 쟁점②부동산의 바로 옆에 위치하고 있으며 쟁점②부동산에 비해 감정가액이 낮고, 면적 또한 작고 이 건 거래일 전후 3월 내에 있으므로 쟁점②부동산에 대한 매매사례가액으로 적정하므로 쟁점②부동산과 유사한 부동산의 매매사례가액이 존재하고 부당행위계산부인 요건에 맞는 당 거래에 대하여 부당해위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세 과세한 당초 처분 정당하다.
(2) 쟁점②지분의 양도가액으로 신고한 실지거래가액을 부인한 후 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(1) 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것) 제96조[양도가액] ① 제94조 제1호 및 동 조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
(2) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세시가표준액이 2천만원 이상인 것
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (4) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(5) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제101조[양도소득세의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (6) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제167조[양도소득의 부당행위계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요 경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(7) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (8) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는 지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청이 제출한 심리자료인 양도소득세 조사 종결 보고서, 양 도소득세 결의서 등 심리자료에 의하면 다음과 같은 내역이 나타난다. (가) 양도소득세 신고 내역 (나) 조사내용
1. 청구인은 쟁점①지분의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 신고하였으나, 전 소유자 OOO가 양도소득세 신고시 양도가액을 실지거래가액 OOO원(1/2지분)으로 신고한 것으로 확인됨 2) 청구인은 쟁점②지분을 청구인의 OOO에게 양도하였으며, 쟁점②지분의 양도가액을 청구인의 OOO(1/2지분 보유)이 법원에 제출하기 위해 감정한 감정가액(2015년 2월) OOO원(1/2지분)으로 하여 양도하였으나, 감정평가서는 1개 평가기관에서 평가받은 것이고 또한 평가기준일이 2015년 2월로 양도일인 2015년 9월 기준 3개월 이내의 감정평가액이 아니며, 같은 소재지 OOO가 거래시기, 위치, 공시가격 등을 비교해 보면, 쟁점②부동산의 매매사례가액으로 적정하므로 쟁점②지분의 시가OOO원이 시가의 5% 가액인 OOO원을 초과하여 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 시가인 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정함
(2) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 2015.7.23.(1차), 2016.4.7.(2차) 전 소유자 OOO에게 실지취득가액의 확인을 요청하기 위하여 발송한 내용증명서 사본 각 1 부 (나) 청구인이 2016.5.27. 전 소유자 OOO와 수․발신한 문자 메세지 내역 (다) 쟁점①부동산의 개별주택가격 확인서 (라) 청구인의 OOO의 부동산매각허가 및 회생채권 등 변제허가신청을 위해 작성한 쟁점②부동산에 대한 감정평가서OOO에 의하면, 쟁점②부동산의 기준시점(2015.2.6.) 당시 감정평가액은 OOO원(1/2지분)으로 나타난다. (마) 청구인의 OOO의 부동산매각허가 및 회생채권 등 변제허가서(서울중앙지방법원 제5회생단독, 2015.9.11.) 사본 1부
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점①지분의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 전 소유자 OOO가 신고한 양도가액을 쟁점①지분의 취득가액으로 본 처분은 정당하다고 주장하나, 전 소유자 OOO가 쟁점①부동산을 양도할 당시의소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것) 제96조 및 같은 법 시행령 제156조에 의하면 자산의 양도가액은 기준시가에 의하되 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고급주택의 경우는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있는바, 전 소유자 OOO는 쟁점①부동산의 양도가액을 OOO원으로 신고하였으므로 동 금액을 실지거래가액으로 보기 어려운 점, 쟁점①부동산에 대한 개별주택가격의 추이로 보아 전 소유자 OOO가 신고한 양도가액이 청구인이 쟁점①부동산을 취득할 당시의 실지취득가액이라고 단정하기 어려워 보이는 점, 청구인이 전 소유자 OOO에게 쟁점①부동산의 양도 당시 실지거래가액의 확인을 수 차 요청하였으나 전 소유자 OOO는 쟁점①부동산의 실지거래가액을 기억하지 못한다고 문자메세지를 보낸 점 등에 비추어 전 소유자인 OOO가 신고한 양도가액이 청구인이 취득한 쟁점①지분의 실지취득가액이라고 보기는 어렵다 할 것이므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점②지분의 양도가액으로 본 감정가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 물건지는 쟁점②부동산OOO로서 바로 옆에 위치하고 있으며 쟁점②부동산보다 공동주택가격(국세청)이 낮고 면적 또한 작으며, 쟁점②부동산 거래일 전후 3개월 이내에 있는 매매사례가액인 점, 청구인이 쟁점②부동산의 양도가액으로 사용한 감정평가액은 양도일(2015.9.9.)로부터 7개월 전인 2015년 2월에 감정된 것으로 이는 거래일 전후 3개월 밖에 있는 1개의 감정가액인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점②지분의 양도가액을 매매사례가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.