비과세주택 및 상가로 이루어진 겸용주택을 일괄 양도한 경우 비과세 주택분 양도차익 안분계산을 면적기준으로 할지, 기준시가로 할지 여부

심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.8.26. OOO 대지 254.9㎡와 위 지상 근린생활시설 및 주택 611.18㎡(이하 “쟁점겸용주택”이라 한다)을 OOO원에 일괄양도하고, 2015.9.10. 비과세되는 주택의 양도차익을 건물 총면적(611.18㎡)에서 주택 면적(121.22㎡)이 차지하는 비율로 산정하여 양도소득세를 예정 신고하였다.
• 나. OOO국세청장은 처분청에 대한 종합감사 결과, 토지 및 건물을 일괄양도 시 그 가액 구분이 불분명한 때에는 ｢소득세법｣ 제100조 제2항 에 따라 기준시가에 의해 안분계산 하여야 함에도 불구하고, 청구인은 면적 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과소신고하였으므로 이를 시정하도록 처분청에 지시하였고, 이에 처분청은 2016.8.16. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 가액 구분이 불분명할 때에는 ｢소득세법｣ 제100조 제2항 에 따라 양도 당시의 기준시가로 안분계산하여야 하나, 비과세 양도차익은 비과세를 규정한 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제3항 내지 제4항이 우선 적용되므로, 쟁점겸용주택의 비과세 주택분 양도차익은 건물 총면적(611.18㎡)에서 주택 면적(121.22㎡)이 차지하는 비율로 안분계산함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 ｢소득세법｣ 제100조 제2항 은 토지 및 건물을 일괄양도 시 그 가액 구분이 불분명한 때에는 기준시가에 따라 안분계산 하도록 규정하고 있는바, 쟁점겸용주택의 일괄양도가액을 주택 및 그 외 부분의 기준시가로 안분계산한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비과세주택 및 상가로 이루어진 겸용주택을 일괄양도한 경우 비과세 주택분 양도차익 안분계산을 면적기준으로 할지, 기준시가로 할지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지: ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물: 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물: 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택: ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.12.10. OOO 대지 254.9㎡ 및 위 지상건물 117㎡를 OOO원에 김OOO로부터 일괄취득한 후 멸실하고, 쟁점겸용주택을 신축(착공일자 2003.3.12, 사용승인일자 2003.7.11) 하였으며, 건물신축비용은 확인되지 않는다. (2) 청구인은 2015.8.26. 쟁점겸용주택을 OOO원에 김OOO에게 일괄양도 하였고, 매매계약서에 주택과 여타 부분의 가액이 구분표시되어 있지 않다.

(3) 쟁점겸용주택 양도와 관련하여, 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다.

(4) 청구인이 신고 시 제출한 첨부서류를 보면, 쟁점겸용주택의 양도(취득)가액 안분계산 시 아래 <표3>과 같이 주택과 상가 구분 없이 토지는 개별공시지가OOO, 건물은 국세청 일반건물 기준시가OOO를 기준으로 안분한 것으로 확인된다. (5) 청구인은 주택 연면적 계산 시 6층 계단실(21㎡)과 옥탑 기계실 (12.6㎡) 면적은 용도구분이 불명확한 것으로 보아 안분하여 가산하였고, 처분청도 이 건 양도소득세 산정시 이를 가산하였다. (6) 처분청은 양도(취득)가액 안분계산 시 주택과 상가로 구분하여 기준시가를 적용하였으며, 주택은 개별주택가격OOO, 상가토지는 개별공시지가OOO, 상가건물은 국세청 일반건물 기준시가OOO를 기준으로 안분계산하였다.

(7) 청구인과 처분청이 쟁점겸용주택의 일괄양도가액 안분계산시 적용한 주택 기준시가는 아래 <표4>와 같다.

(8) 쟁점겸용주택의 개별주택가격 확인서상 개별주택가격으로 고시된 주택 및 주택부수토지 면적은 아래 <표5>와 같다.

(9) 쟁점겸용주택의 공시지가 및 개별주택가격 변동내역은 아래 <표6>과 같다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점겸용주택을 주택과 상가라는 별개의 가격 기준으로 안분계산하여 과세한 것이 부당하다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 제1호 의 규정에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하고, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목(개별공시지가) 및 나목(국세청 일반건물 기준시가)에서 규정하는 기준시가를 적용하도록 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점겸용주택의 양도에 대하여, 공시된 개별주택가격(주택부분) 및 일반건축물 기준시가(상가부분)와 개별공시지가(상가부분 부속토지)를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.