청구인이 쟁점부동산을 정당한 사유 없이 고가로 양도한 것으로 보아 상증법 제35조에 따라 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못됨.

OOO세무서장이 2016.7.4. 청구인에게 한 2010.4.28. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2008.1.17. OOO 주식회사로부터 OOO(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 OOO원에 분양 받은 후, 2010.4.23. OOO의 OOO 해외법인인 ‘OOO’에 OOO원에 매도하였다.
• 나. OOO국세청장은 2015.2.25.∼2015.5.19. 기간 동안 청구인에 대한 2007년～2015년 귀속 자금출처조사를 실시하여, 쟁점부동산의 시가를 OOO원으로 보고, 청구인이 쟁점부동산을 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 것으로 보아야 한다는 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 상속세 및 증여세법제35조를 적용하여 2016.7.4. 청구인에게 2010.4.28. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점부동산 시가의 기준으로 삼는 OOO의 거래 시기는 평가기준일인 2010.4.23.에서 약 4년 6개월 이후이고, 그 거래가액은 시세보다 현저히 저렴하게 거래된 점, 2008.1.17. 쟁점부동산을 분양 받은 가액을 2010.4.23. 당시 시가로 볼 수 없는 점 등에 비추어 ‘시가’에 대한 주장․증명책임을 부담하는 처분청이 OOO원이 2010.4.23. 당시 쟁점부동산의 적정한 시가라는 점을 추가적으로 입증하지 못하는 이상, 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 2014.9.19. 같은 아파트 OOO가 OOO원에 거래된 점, 2015.12.22. ‘OOO’이 제3자에게 양도한 가액이 OOO원인 점, 쟁점부동산의 기준시가가 2009년에 하락하였다가 2010년부터 소폭 상승하여 2012년에 이르러서야 2008년도 기준시가를 회복했던 점 등에 비추어 청구인의 양도가액 OOO원은 이해관계가 없는 제3자간 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 금액이라고 볼 수 없고, 그 시가는 2008.1.17. 불특정 다수인 사이의 성립된 쟁점부동산의 매입가액인 OOO원으로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 거래의 관행상 정당한 사유 없이 고가로 양도한 것으로 보아 상속세 및 증여세법제35조를 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조【저가・고가 양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(시가)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 조사복명서 등 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2008.1.17. OOO이 분양하는 쟁점부동산을 OOO원에 취득하면서 계약금 OOO원, 2008.1.31. 중도금 OOO원, 2008.3.20. 잔금 OOO원을 지급하였다. (나) 2010.2.24. (주)OOO OOO 해외법인 OOO 직원 OOO이 OOO에 주식 1주OOO로 ‘OOO’ 해외법인을 설립을 하고, 2010.3.2. (주)OOO가 ‘OOO’을 인수하였는데, 청구인은 2010.4.23. ‘OOO’에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다. (다) ‘OOO’은 2015.12.22. 쟁점부동산을 특수관계인이 아닌 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하였다. (라) 쟁점부동산의 경우, 쟁점부동산에 대한 평가기준일(계약일: 2010.4.23.) 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정 등의 사례가액 및 유사매매사례가액이 존재하지 아니한다.

(2) 처분청은 쟁점부동산 양도에 있어 그 시가는 아래와 같은 이유로 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2008.1.17.의 분양 취득가액 OOO원으로 보아야 한다는 의견이다.

1. 매매계약에 의한 재산의 유상양도 시 민법상 증여가 아닌 점을 이용하여 현저히 높은 가액으로 양도하는 경우, 재산의 정상적인 가액과 지급한 대가와의 차액은 실질적으로는 증여받은 것과 동일한 효과가 있으므로 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여행위를 방지하여야 한다.

2. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 ‘OOO’로부터 받은 양도대금 OOO원은 유사한 다른 부동산OOO에 대한 매매사례가액OOO보다 현저히 높은 가액에 해당한다.

3. 쟁점부동산의 계약현황(준공일～현재)을 전수조사 하여도 특히 높은 가액이라는 것을 알 수 있고, 양수인(‘OOO’)도 2015.12.22. 쟁점부동산을 OOO원을 손해를 보고 양도하였다.

4. 청구인이 주장하는 비교대상 재산은 위치, 면적, 층간 차이, 준공일 등이 차이가 있어 유사매매사례가액을 적용할 수 없다.

5. 쟁점부동산의 경우 쟁점부동산에 대한 평가기준일(계약일: 2010.4.23.) 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정 등의 사례가액 및 유사매매사례가액이 없는 바, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 제1항 에 따른 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격(기준시가)으로 시가를 산정하려 했으나, 청구인에게 지나치게 불리하여 청구인의 2008.1.17. 분양 취득가액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 산정하였다.

6. 쟁점부동산의 동일 층에는 2개OOO 호수가 있으며, OOO와 쟁점부동산OOO은 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 일조권 등이 모두 동일하다고 볼 수 있는데, OOO는 2014.9.19. OOO원에 양도된 바 있다.

(3) 이에 대한 청구인의 주장은 다음과 같다. (가) 처분청이 시가로 본 가액은 평가기준일인 2010.4.23.보다 2년 3개월 전인 2008.1.17.로 평가기준일 전후 6개월을 벗어났고, 청구인이 분양받은 OOO원은 OOO의 준공일(2007.6.28.) 이후에 정상적인 분양가액에서 할인하여 분양받은 가액이며, OOO의 경우, 위치와 입지가 전혀 다르고 2010년 당시 거래가액이 쟁점부동산보다 현저히 낮아, 쟁점부동산 시가를 정하는데 참고가 될 수 없다. (나) 쟁점부동산과 동일한 아파트 OOO의 거래 시기는 평가기준일인 2010.4.23.에서 약 4년 6개월 이후인 2014.9.19.자 거래분이고, 한국감정원에서 매월 부동산 시세를 조사하여 발표하는 매매가격지수OOO에 의하면, 2010년 4월(102)에 비하여 2014년 9월(95.7)에 하락하였을 뿐만 아니라, 당시 시세에 비해서 현저히 저렴하게 거래되었으므로 쟁점부동산의 시가 산정에 있어 고려 대상이 아니다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 일반적으로 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세관청에 있고, 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 의 문언 내용 및 규정 형식 등에 의하면, 법 제35조 제2항에 의한 증여세 부과처분이 적법하기 위해서는 양도자가 특수관계에 있는 자 외의 자에게 시가보다 현저히 높은 가액으로 재산을 양도하였다는 점과 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점 및 그 시가에 대하여 과세관청이 증명하여야 하는 것OOO인 바, 처분청은 청구인과 ‘OOO’이 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제1항 에서 규정하는 특수관계인에는 해당하지 아니하나, 쟁점부동산을 OOO원에 매도한 것은 불특정 다수인 사이의 통상적으로 성립된 가액이라고 보기 어렵고, 상속세 및 증여세법제35조를 적용하기 위한 시가는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 OOO원이라는 의견이나, 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도차익에 대하여 이미 양도소득세를 신고․납부하였고, 그 양도소득세액과 이 건 증여세액의 차이가 크지 아니한 점, 쟁점부동산의 시가를 쟁점부동산의 취득가액인 OOO원으로 볼 경우, 양도차익이 발생하지 않게 되어 오히려 불합리해 보이는 점, 쟁점부동산의 취득시기와 양도시기는 약 2년 3개월 차이로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용할 수 없고, 실제로 평가심의위원희의 자문을 거치지 아니한 점, 처분청이 시가의 적절성의 근거로 삼고 있는 쟁점부동산과 같은 아파트 OOO 및 OOO 부동산은 쟁점부동산의 양도시기에서 약 4년 6개월 이후에 거래된 것이거나 쟁점부동산과 입지와 위치가 달라 참고로 하기 어려워 보이는 점, 달리 쟁점부동산의 시가가 OOO원이라는 것에 관한 처분청의 명확한 입증이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 시가를 OOO원으로 보아 상속세 및 증여세법제35조를 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.