주택건설사업자가 5년 이내에 주택건설 사업계획승인을 받지 못하였다고 종부세를 과세한 처분은 적법함

OOO장이 2016.4.22. 청구법인에게 한 2014년 귀속 종합부동산세 OOO원의 부과처분 중 <별지> 기재의 OOO 외 5필지 토지에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 주택건설사업자인 주식회사 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)은 재단법인 OOO 등으로부터 2008.3.31. 취득(소유권이전등기)한 OOO 외 15필지 36,045.10㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 같은 날 OOO 주식회사에 신탁을 원인으로 소유권이전등기하였다가 2009.4.30. 수탁자 변경을 원인으로 청구법인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
• 나. 청구외법인은 쟁점토지가 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제104조의19 제1항에 의한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지로서 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지에 해당한다고 보아 2010년～2012년 귀속 종합부동산세 과세대상에서 배제하였으나, OOO장은 쟁점토지가 위 규정의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 2014.7.4. 청구외법인에게 2010년～2012년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 각 경정․고지하였다(청구외법인의 행정소송 결과 쟁점토지 중 재단법인 OOO로부터 취득한 6필지 28,726㎡는 주무관청의 정관변경 허가 없이 소유권이전등기된 것으로 2016.9.20. 원인무효 확정판결되었다).
• 다. 처분청은 2014.1.1. 지방세법개정으로신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산에 대한 재산세 및 종합부동산세 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경됨에 따라 청구외법인이 청구법인에게 신탁한 쟁점토지에 대하여 2016.4.22. 수탁자인 청구법인에게 2014년 귀속 종합부동산세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2016.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 OOO장의 청구외법인에 대한 2010년～2012년 귀속 종합부동산세 부과처분과 처분청의 청구법인에 대한 이 건 2014년 귀속 종합부동산세 부과처분은 모두 쟁점토지가 청구외법인이 취득한 날로부터 5년이 경과하였음에도 사업계획승인을 받지 못하였음을 전제로 이루어졌으나, 당초 쟁점토지의 양도가 재단법인의 기본재산 처분에 관하여 주무관청의 정관변경 허가가 없어 무효됨에 따라 2008.3.31. (재)OOO에서 청구외법인으로의 소유권이전등기는 원인무효되었으며, 2012.12.11. 비로소 주무관청OOO의 정관변경 허가로 쟁점토지에 관한 청구외법인과 청구법인의 소유권이전등기가 실체적 권리관계에 부합한다 하더라도 무효등기의 효과가 소급할 수 없는 이상, 쟁점토지는 청구외법인이 2012.12.11. 취득한 토지로 봄이 타당하다(서울고등법원 2016.8.26. 선고 2016누31830 판결 참조). 따라서 청구외법인이 쟁점토지를 취득한 날을 2008.3.31.로 보고 그로부터 5년이 경과하였음에도 주택건설 사업계획승인을 받지 못한 것으로 보아 종합부동산세 등을 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구외법인은 2007.7.25. (재)OOO 등으로부터 쟁점토지를 매수하는 계약을 체결하고 2008.3.31. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, 당시 (재)OOO는 쟁점토지의 처분과 관련하여 필요한 정관변경 허가를 주무관청으로부터 받지 못한 상태였으나, 2012.12.11. 주무관청으로부터 기본재산 처분에 필요한 정관변경 허가를 받았다. 처분청이 청구법인에게 부과한 2014년 귀속 종합부동산세 과세대상 토지(쟁점토지)는 OOO 외 14필지이고, 이 중 서울고등법원 2016.8.26. 선고 2016누31830 판결과 관련된 토지는 (재)OOO로부터 취득한 OOO로서 이에 대한 2014년 귀속 종합부동산세는 직권취소(감액경정)하였다. 청구외법인과 (재)OOO 외의 양도자 간의 2007.7.25. 매매계약은 청구외법인 명의로 2008.3.31. 소유권이전등기를 경료하여 유효하므로 쟁점토지의 취득일을 2008.3.31.로 봄이 타당하다. 따라서 쟁점토지 중 위 6필지를 제외한 나머지 9필지의 취득일을 2008.3.31.로 보고 그로부터 5년 이내에 주택건설 사업계획승인을 받지 못하였는바, 이는 조특법 제104조의19 제1항에 의한 종합부동산세 합산배제 토지에 해당하지 아니하므로 종합부동산세 등을 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 조특법 제104조의19 제3항에 따라 주택건설사업자가 쟁점토지를 취득한 날부터 5년 이내에 주택건설 사업계획승인을 받지 못한 경우에 해당하는 것으로 보아 종합부동산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(3) 조세특례제한법 제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다. 이하 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(4) 종합부동산세법 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

(5) 지방세법 (가) 2009.10.9. 법률 제9791호로 개정된 것 제182조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각 목의 1에 해당하는 토지

• 마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세 하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 제183조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5.신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자. 이 경우 수탁자는 제37조의 규정에 의한 납세관리인으로 본다. (나) 2014.1.1. 법률 제12153호로 일부개정된 것 제107조(납세의무자) 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 3.신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. (6) 지방세법 시행령 제132조(분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다. 8.주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(괄호안 생략)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청이 청구법인에게 2014년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정 및 경정한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 종합부동산세 등 결정 및 경정내역 (나) 이 건 2014년 귀속 종합부동산세 과세대상인 쟁점토지 내역은 아래 <표2>와 같은바, 처분청은 쟁점토지(15필지) 중 OOO 외 5필지 토지(아래 <표2>의 ①～⑥) 는 2008.3.31. 소유권이전등기된 (재)OOO로부터 취득한 토지로서 관련 행정소송(서울고등법원 2016.8.26. 선고 2016누31830 판결) 결과를 반영하여 처분청이 당초처분을 직권취소하였으나, 나머지 9필지(아래 <표2>의

⑦ ∼⑮)는 (재)OOO가 아닌 제3자로부터 취득한 토지로 확인되어 당초처분을 유지하였다. <표2> 쟁점토지 내역 (다) 쟁점토지 중 OOO 등기사항전부증명서를 보면, 청구외법인은 (재)OOO로부터 2008.3.31. 소유권이전등기 및 OOO 주식회사에 신탁등기 하였다가 2009.4.30. 청구법인으로 수탁자를 변경한 것으로 나타나며, 쟁점토지 중 OOO 등기사항전부증명서를 보면, 청구외법인은 OOO로부터 2008.4.22. 소유권이전등기 및 OOO 주시회사에 신탁등기하였다가 2009.4.30. 청구법인으로 수탁자를 변경한 것으로 나타난다. (라) 청구외법인이 제기한 심판결정서(조심 2016서1680, 2015.6.12.) 에 의하면, OOO은 2010년부터 2012년까지 쟁점토지의 납세의무자를 청구외법인으로 하고, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 재산세를 과세한 사실, 청구외법인은 2011.12.23. (재)OOO에게 OOO원을 지급하고, (재)OOO는 쟁점토지의 처분에 관한 정관변경 허가신청 절차를 이행하고 2007.7.25. 매매계약을 추인한다는 내용의 약정을 체결한 사실, (재)OOO는 2012.10.29.까지 위 약정에 따른 대금 OOO원을 지급받고 2012.11.27. 기본재산 처분에 관한 정관변경허가를 신청하였고, OOO장은 2012.12.11. 정관변경을 허가하였다는 사실 등이 나타난다. (마) 청구외법인(원고)이 OOO장(피고)을 상대로 제기한 종합부동산세 등 부과처분 취소소송 판결서(서울행정법원 2015.12.11. 선고 2015구합72757 판결, 원고 승소)에는 다음과 같은 판단내용이 나타나고, 동 판결은 2016.9.20. 최종 확정되었다(서울고등법원에서 원고승소 후 피고 상고포기).

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지 중 (재)OOO가 아닌 제3자로부터 취득한 토지(9필지, 위 <표2>의 ⑦∼⑮)의 경우 그 취득시기(2008년)로부터 5년 이내에 주택법에 의한 주택건설 사업계획승인을 받지 못하였으므로 조특법 제104조의19 제1항에 의한 종합부동산세 합산배제 토지에 해당하지 아니하여 같은 조 제3항에 따라 추징하는 것이 타당하다 할 것이다. 다만, 쟁점토지 중 (재)OOO로부터 취득한 토지(6필지, 위 <표2>의 ①∼⑥)는 그 취득시기(2012.12.11.)로부터 5년이 경과하지 아니하여 처분청이 2014년 귀속 종합부동산세 등의 부과처분을 직권취소(감액경정)하였으므로 그 부분에 대한 심판청구는 심판청구대상인 처분이 존재하지 아니하여 부적법한 청구로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구이거나 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 종합부동산세 부과처분 취소대상 토지