쟁점금액을 쟁점토지의 중개수수료로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 부산광역시 OOO번지 창고용지 1,775㎡ 및 동소 131-1번지 공장용지 11㎡, 동소 131-2번지 공장용지 98㎡(3필지, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.8.26. 취득하여 보유하다가 2015.8.28. 부산광역시에 양도한 후 2015.10.30. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 취득 당시 (주)OOO에 대한 중개수수료 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 포함한 OOO원을 필요경비로 공제하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 2015년 귀속 양도소득세 세무조사 결과, 쟁점금액은 쟁점토지의 취득과 관련한 중개수수료로 보기 어렵다고 하여 이를 필요경비에서 부인하여 2016.6.8. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점토지를 임차자인 (주)OOO(당시 대표이사 김OOO)의 소개로 전 소유자 김OOO로부터 쟁점토지의 임대보증금은 OOO원이나, OOO원으로 매매계약을 체결하여 취득하였다.

(2) 매매계약서에 기재된 부동산중개인은 청구인이 중개수수료를 지급한 사실이 없는 형식적 기재내용에 불과하고 실질적 중개인은 (주)OOO의 대표이사 김OOO이며, 청구인이 쟁점토지를 임대보증금보다 저렴한 가액으로 취득함에 따라 중개자인 김OOO가 임대보증과 실제 지급금액과의 차액(OOO원) 및 동 차액의 50%에 해당하는 OOO원을 소개비 명목으로 요구하여, 청구인은 쟁점토지를 (주)OOO가 재매입하는 조건으로 쟁점금액을 중개수수료로 지급한 사실이 영수증‧입금증 및 수표사본에 의해 확인된다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점금액은 청구인이 쟁점토지를 전 소유자 김OOO로부터 취득한 이후 (주)OOO가 재인수할 것을 예정하고, 청구인이 (주)OOO에게 빌려준 금액으로서 (주)OOO가 청구인에게 동 금액을 지불할 시기 및 인수조건, 배상의 범위 등을 명시하여 약정한 것으로 확인되는바, 이는 청구인과 (주)OOO 간에 별도의 계약으로서 쟁점토지의 취득과 직접 관련된 중개수수료로 볼 수 없으므로 쟁점금액을 필요경비에서 불공제하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 쟁점토지의 중개수수료로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과부가가치세법제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 쟁점토지의 취득계약서 상 중개업자는 (주)OOO가 아닌 2002.6.5. 개업한 OOO 정OOO(603-01-4****, 부동산 중개업)로 되어 있고, (주)OOO는 종합물류 도․소매업체로서 중개업법인이 아니며, 부동산 중개업을 영위한 사실이 없음이 OOO 세적조회 결과에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2013.11.11. (주)OOO를 상대로 쟁점금액을 포함한 금원의 청구소송(서울서부지방법원 2013가합35375 매매대금 사건)을 제기하였으며, 청구인의 준비서면(2014.3.4. 제출) 및 판결서(2014.5.23.선고)의 주요내용은 다음과 같고, 청구인은 위 소송에서 패소하였음이 확인된다. (다) 청구인과 (주)OOO는 2005.8.29. (주)OOO가 2006년 8월말까지 쟁점토지를 인수하는 조건의 약정을 체결한 후 공증을 체결하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 (주)OOO를 상대로 쟁점금액을 포함한 금원의 청구소송(서울서부지방법원 2013가합35375)을 제기하였고, 그 판결서에 의하면 “청구인이 쟁점토지를 매수하였다가 이후 청구인은 (주)OOO가 쟁점토지를 청구인으로부터 매수할 것을 예정하고 (주)OOO에게 2005.8.25. OOO원을 빌려주었고, 이와 별도로 2005.8.25. (주)OOO에게 OOO원을 빌려주었는데 위 돈은 (주)OOO가 변제하였다”고 확인되어 쟁점금액을 부동산 중개수수료라고 보기 어려운 점, 청구인은 그 기재 내용이 부동산의 중개수수료와는 무관한 입금증 및 영수증만 제시하였을 뿐 부동산 중개계약서, (주)OOO의 사실확인서 등 쟁점토지의 취득과 관련된 중개비용임을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점금액은 실질적으로 (주)OOO가 청구인으로부터 차용한 금원에 불과하다는 준비서면을 법원에 제출한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액은 쟁점토지의 취득과 관련한 중개수수료로 보기 어렵다고 보아 이를 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.