쟁점토지의 경락당시 실지 소유자가 청구인인지 여부 및 쟁점토지의 양도가액이 얼마인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.12.26. 매매로 취득한 OOO 공장용지 2,470㎡, 같은 동 400-5 임야 230㎡ 및 같은 동 400-8 공장용지 4,500㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.2.25. OOO종합건설 주식회사(이하 “OOO종합건설”이라 한다)에게 OOO원에 양도하는 내용의 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라고 한다)를 작성하였으나, 쟁점토지는 2014.10.30. OOO원에 김OOO에게 임의경매로 매각되었다.
• 나. 청구인은 2014.10.30. 쟁점토지를 OOO종합건설에게 OOO원에 양도한다는 내용의 부동산매매(변경)계약서를 작성하였고, 2015.4.16. 쟁점토지에 대하여 양도일자를 2014.10.30., 양도가액을 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
• 다. 처분청은 2015.10.1.부터 2015.11.30.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 2014.10.30. 쟁점토지를 OOO원(경락가액)에 양도한 것으로 보아 2015.12.21. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.29. 이의신청을 거쳐 2016.7.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점매매계약서상 잔금지급일(2008.9.30) 이후에 계약조건에 따라 OOO종합건설에게 토지사용 승낙 및 담보제공을 해주었고, OOO종합건설이 쟁점토지를 담보로 금융기관에서 대출을 받아 잔금을 지급하기로 하였으나 대출받은 금액 중 잔금 상당액(OOO원)을 토목공사비로 사용하겠다고 부탁하여 이를 허락하였으며, OOO종합건설이 쟁점토지에 대한 공과금 및 인·허가관련 비용 등을 모두 부담하는 등 실질적인 소유권을 행사하여 매매계약체결 이후 청구인은 어떠한 행위도 할 수 없었다. 특히, 2011.7.6 쟁점토지의 ｢산지관리법｣ 위반에 대하여 OOO종합건설이 실질적 점유자(관리자)로서 처벌을 받았고, OOO종합건설이 환경부로부터 특정관리대상지역(재난위험시설 D급 판정)에 대한 허가를 받아 실질적 점유자로서 사용하는 등 청구인은 이미 쟁점토지에 대한 개발 및 인허가 등 소유권에 대한 모든 권리와 의무를 OOO종합건설에게 양도한 것을 알 수 있는바, 청구인과 OOO종합건설 간에 체결된 매매가액(OOO원)을 초과한 OOO원은 쟁점토지를 사실상 경제적으로 지배하고 있던 OOO종합건설을 귀속자로 보아야 하고, 청구인이 OOO종합건설로부터 실제 지급받은 금액(OOO원)을 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점매매계약서는 ｢소득세법 시행규칙｣ 제78조 제3항 에서 규정하는 장기할부조건 매매에 해당하지 아니하여 ｢소득세법｣ 제98조 에 따라 잔금이 청산된 때를 양도시기로 보아야 하는 점, 2014.10.30. 쟁점토지가 경락될 때까지 청구인이 공부상 소유자로 등재되어 있었고, OOO종합건설로부터 잔금 OOO원(매매대금 OOO원의 15.5%)을 지급받지 못한 점, 쟁점매매계약서 및 특약사항에 토지사용수익에 대한 별도의 약정이 없고 최종 할부금인 잔금의 지급기일까지 1년 미만인 점, 홍OOO에게 쟁점토지를 OOO농업협동조합 대출금에 대한 담보로 제공하는 등 부동산 실제 소유자로서 권한을 행사한 점 등에 비추어 쟁점토지의 경락당시 실지 소유자가 청구인으로 판단되는바, 쟁점토지의 경락가액(OOO원)을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 경락당시 실지 소유자가 청구인인지 여부 및 쟁점토지의 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제88조(양도의 정의)

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 4.～10. (생략) (4) 소득세법 시행규칙 제78조(장기할부조건의 범위)

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.12.26. 쟁점토지 및 쟁점외토지를 우OOO로부터 매입하여 2006.3.15.에 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권 이전한 사실이 등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 2008.2.25. OOO종합건설과 체결한 쟁점매매계약서의 대금지급조건은 아래 <표1>과 같고, 청구인이 OOO종합건설로부터 양도대금을 실제 지급받은 금액은 OOO원(매매대금 OOO원의 84.5%)로서 그 내역은 아래 <표2>와 같다. OOO

(3) OOO종합건설은 잔금을 지급하지 않은 상태에서 쟁점토지에 대한 토지사용승낙(토지사용승낙 관련 증빙서류는 미제출)을 받아 2009년 6월부터 2011년 7월경까지 토목공사를 진행하던 중 공사비가 부족해지자, 2011.2.18. 홍OOO(OOO종합건설 대표자)가 쟁점토지를 담보로 OOO농업협동조합으로부터 OOO원을 대출받았다고 주장하였다(대출받은 사실은 부동산등기부등본 및 관련 공부에 의해 확인된다).

(4) OOO종합건설은 OOO농업협동조합으로부터 받은 대출금으로 청구인에게 2011.2.22.부터 2011.6.30.까지 총 8회에 걸쳐 잔금 OOO원을 지급한 사실이 확인된다.

(5) OOO종합건설은 2013.6.30. 폐업되었고, 쟁점토지는 임의경매로 2014.10.30. OOO원에 김OOO에게 매각되었다.

(6) OOO종합건설과 홍OOO는 2011.7.6. OOO지방법원으로부터 ｢산지관리법｣ 및 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 위반으로 각 벌금OOO원에 처해진 사실이 처분청이 제출한 OOO지방법원 약식명령서(사건번호 2011고약8238 및 2011형제5577)에 의해 확인된다. OOO

(7) 청구인과 OOO종합건설은 2014.10.30.(임의경매일) 쟁점토지의 총 매매대금을 OOO원으로(2008.2.25. 계약금 및 중도금 OOO원, 2014.10.30. 잔금 OOO원) 변경하였다고 주장하며, 관련 증빙으로 부동산매매(변경)계약서를 제출하였다.

(8) 청구인은 OOO종합건설이 쟁점토지를 2009년 6월 이후 실질적으로 사용수익하고 있다는 증빙으로, 청구인 및 OOO종합건설이 OOO지방법원으로부터 ｢산지관리법｣ 위반 등을 사유로 벌금에 처해진 약식명령서 및 OOO종합건설이 ㈜OOO로부터 수취한 매입세금계산서 사본을 제출하였다.

(9) 청구인이 2015.11.25. 처분청에 임의출석하여 작성한 문답서의 주요내용은 아래와 같다. OOO

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 경락되기 전에 이미 쟁점토지에 대한 개발 및 인허가 등 소유권에 대한 모든 권리와 의무를 OOO종합건설에게 양도하였으므로 경락에 따른 양도소득세는 OOO종합건설에게 부과하고 청구인의 양도가액은 OOO종합건설로부터 실제 지급받은 금액(OOO원)으로 하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도시기는 쟁점매매계약서상 계약일(2008.2.25.)부터 잔금지급 약정일(2008.9.30.)까지의 기간이 1년 미만으로 ｢소득세법 시행규칙｣ 제78조 제3항 의 장기할부조건을 충족하지 아니하므로 ‘대금을 청산한 날’로 보아야 하는 점, 2014.10.30. 쟁점토지가 경락될 때까지 청구인이 등기부등본상 소유자로 등재되어 있었고 OOO종합건설로부터 잔금 OOO원(매매가액의 15.5%)을 지급받지 못한 점, 청구인과 OOO종합건설은 잔금이 완납되지 않은 상태에서 쟁점매매계약을 계속 유지하다가 쟁점토지가 경락된 날(2014.10.30.)에 이르러서야 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 변경하는 부동산매매(변경)계약서를 작성하였고, 청구인이 2015.11.25. 조사공무원에게 당일 아침에도 홍OOO에게 잔금을 달라고 전화하였다고 진술하였는바 변경된 매매계약서는 청구인의 양도소득세 부담을 감소시킬 목적으로 사실과 다르게 작성된 것으로 보이는 점, 청구인은 홍OOO가 OOO농업협동조합으로부터 대출을 받을 당시 쟁점토지를 담보로 제공하는 등 부동산 실제 소유자로서 권한을 행사한 점 등에 비추어 쟁점토지의 경락당시 실지 소유자는 청구인으로 보이는바, 처분청이 쟁점토지의 경락가액을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.