청구인이 쟁점금액을 지급한 컨설팅업체는공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 그 밖에 쟁점금액을 중개에 따른 수수료로 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 증빙이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
청구인이 쟁점금액을 지급한 컨설팅업체는공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 그 밖에 쟁점금액을 중개에 따른 수수료로 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 증빙이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산의 노후화로 매각이 이루어지지 않던 중 관광활성화를 위해 관광호텔 신축시 저리 융자 등의 지원이 있음을 알게 되었고, 이에 따라 OOO을 신축하고자 설계용역계약을 체결하였으나, OOO으로부터 OOO가 매입의사가 있다고 하여 OOO원에 양해각서를 체결하였다. 이후 다시 OOO이 OOO가 OOO원을 제시하여 양해각서 유효기간OOO까지 기다렸다가 OOO원에 매매계약을 체결하게 된 것인바, 두 군데 모두 쟁점부동산 매각에 중개역할을 하여 각 OOO원씩 지급하기로 구두로 약속하였다가 매매성립 후 증빙을 갖추기 위해 OOO 준비한 서식으로 작성한 것일뿐 쟁점금액은 컨설팅비용이 아닌 중개수수료임에도 필요경비에서 제외한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점금액이 부동산 중개수수료가 아닌 자본적 지출이라면 취득가액에 가산한 후 상각하여야 하나 부동산을 매각함으로 인해 매각과 동시에 비용처리 되어야 할 것이고 부가가치세는 매입세액으로 공제받아야 하나 청구인은 실질내용에 따라 양도비용으로 신고한 것이며, 회계측면에서 보아도 마찬가지로 쟁점금액의 상대계정은 비용으로 인식되거나 자산으로 처리하였다가 매각시 비용처리 되어야 할 것이다.
(3) 거래당시 중개수수료 요율은 거래금액의 OOO 요율대로 중개수수료를 계산하면 OOO원으로 쟁점금액을 지급한 것이 과다한 것이 아니다.
(1) 청구인은 쟁점금액이 부동산 중개수수료일 뿐임에도 품목란의 “컨설팅수수료”라는 기재사항에 따라 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, OOO부터 현재까지 7년 이상 부동산매매컨설팅업을 영위하고 있는 업체이고, 쟁점부동산 양도시기인 2015년 연간수입금액 OOO원 중 OOO원(1건, 컨설팅수수료를 중개수수료로 착오발행한 것으로 보임)을 제외하고 모두 컨설팅수수료 수입으로 법인세를 신고한 업체임에도 중개수수료라는 주장은 신뢰하기 어렵다.
(2) OOO은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제9조에 의한 중개법인이 아니므로 중개용역을 제공할 수 없고, 이러한 이유로 OOO으로 거의 동일 시간대에 컨설팅수수료와 중개수수료를 구분하여 세금계산서를 발행하고 있는 것으로 볼 때, 청구인이 OOO으로부터 제공받았을 용역은 컨설팅용역으로 봄이 타당하고, 구 건물의 수익성이 떨어져 호텔을 신축하고자 설계까지 한 상태로 기존 임차인 등의 처리문제 유리한 조건의 매각을 위한 의사결정 과정에서 컨설팅을 받지 않았다고 보기 어렵다.
(3) 쟁점금액은 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등으로 보기 어려운바, 컨설팅비용이 거액이라고 하여 가치상승을 위한 자본적 지출로 보기 어렵고, 당초 매입세액 공제를 신청하였다가 부동산임대사업과 무관한 비용으로 매입세액을 공제할 수 없어 불공제 대상으로 수정신고하고 양도비로 필요경비 공제한 것이므로 매입세액 공제라는 절세효과가 있음에도 실질내용에 따라 양도비용으로 신고하였다는 주장은 사실과 다르다.
(1) 청구인은 OOO 쟁점부동산의 토지․건물을 각 취득 및 신축하여 보유하다가 OOO원에 양도하면서 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 양도소득세 조사 후 청구인이 신고한 필요경비 OOO원 중 공인중개사인 OOO에게 지급한 중개수수료 OOO원은 필요경비로 인정하고 OOO에 지급한 쟁점금액은 필요경비 부인하여 2015년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다.
(2) 청구인이 계약서 등을 첨부하며 주장하고 있는 쟁점부동산 거래 및 쟁점금액 지급 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 노후화와 낮은 수익률로 인해 부동산을 매각하고자 하였으나 거래가 이루어지지 않았고, 관광숙박시설 확충을 위한 특별법에 따른 용적률 완화혜택과 저리융자를 받을 수 있도록 관광호텔을 신축하기로 하고 OOO 건축사사무소와 호텔 신축공사 설계용역 계약(공급가액 OOO원)을 체결하였다. (나) 이후 OOO 청구인은 OOO 대표이사 OOO의 중개로 OOO와 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 양해각서를 체결하였고, 동 양해각서 유효기간OOO이 경과한 OOO의 소개로 OOO원에 양도하는 계약서를 체결하였으며, OOO 매매금액 변경없이 매수인을 OOO로, 잔금기일을 OOO로 하는 변경계약을 체결하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 잔금지급이 완료된 OOO에 각 OOO원(부가가치세 별도)을 지급하였다.
(3) 처분청은 당초 청구인에 대한 양도소득세 조사시 쟁점부동산의 매매계약서상 중개인 없이 쌍방합의로 계약한 것으로 되어 있어 OOO원의 필요경비를 부인하는 것으로 과세예고통지하였으나, 과세전적부심사시 쟁점부동산의 매수자를 중개인 없이 직접 찾는 일이 현실적으로 어려워 보이는 등의 이유로 공인중개사인 OOO에게 지급한 OOO원은 필요경비로 인정함이 타당하나 OOO에게 지급한 쟁점금액은 매매진행 컨설팅 업무 등을 제공한 것으로 보아 일부불채택 결정을 하였다.
(4) 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 OOO과 아래 <표1>과 같이 컨설팅용역계약서를 체결한 것으로 나타나고, OOO 사업장 소재지OOO의 옆 사무실인 OOO에 위치]의 2015년 세금계산서 발급내역은 아래 <표2>와 같이 확인된다. <표1> 청구인과 OOO 간에 체결한 컨설팅계약서 <표2> 2015년 세금계산서 발급내역 비교
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 컨설팅비용이 아닌 중개수수료이므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점금액을 지급한 OOO은 공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인이 OOO 부동산컨설팅용역계약서를 작성하였고 OOO 쟁점금액을 지급받고 적요란에 ‘컨설팅수수료’라고 기재하여 청구인에게 세금계산서를 발급한 점, OOO이 처분청의 세무조사시 쟁점금액과 관련하여 컨설팅용역을 제공하였다고 답변한 점, 그 밖에 쟁점금액을 중개에 따른 수수료라고 볼 수 있는 구체적·객관적 증빙이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
(3) 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】 ① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
② 개업공인중개사가 공인중개사법 제26조 제1항 에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. 제8조 【과태료】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제3조 제1항, 제2항 또는 제5항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
(4) 공인중개사법 제9조【중개사무소의 개설등록】① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.
② 공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다. 제48조 【벌칙】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자 제32조 【중개보수 등】 ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. (5) 공인중개사법 시행규칙 제20조 【중개보수 및 실비의 한도 등】 ④ 법 제32조 제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.