양도주택 양도일 현재 미등록한 임대주택을 주택 수에 포함할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.11.17. 서울특별시 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 양도한 후 고가주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인 소유의 서울특별시 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)가 주택 수에서 제외되는 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2016.5.11. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도주택을 양도할 당시 쟁점임대주택을 임대하고 있는 사실이 명백하고, 과세예고통지를 받은 후 즉시 양도소득세 확정신고기한 내에 사업자등록을 하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으므로 실질과세의 원칙에 따라 비과세를 적용함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 해당 1주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위해서는 양도일 현재 장기임대주택을 ｢소득세법｣ 및 ｢임대주택법｣에 따라 사업자등록 및 임대주택등록을 하고 임대하고 있어야 하는바, 청구인은 양도주택 양도일 현재 사업자등록을 하지 아니하였으므로 쟁점임대주택을 주택 수에 포함하고 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 양도일 현재 미등록한 임대주택을 주택 수에 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) 󰊉󰊛 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이임대주택법제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및임대주택법제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을임대주택법제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 󰊊󰊔 제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 1.임대 주택법 시행령제8조 제2항에 따른 임대사업자 등록증

2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본

4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류

(3) 임대주택법 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 배우자는 2015.9.22. 서울특별시 OOO를 취득하였고, 청구인은 2015.10.27. 쟁점임대주택을 취득한 후 2015.11.27. 양도주택을 양도하였다. (나) 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 2016.3.2. 동대문구청에 임대사업자등록을 하였고, 2016.3.3. 처분청에 주택임대업으로 사업자등록을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 1세대 1주택 비과세 적용 시 쟁점임대주택을 주택 수에서 제외해야 한다고 주장하나, 1세대 1주택에 해당 여부 판단 시 소유주택 수에 포함하지 아니하는 장기임대주택은 주택의 양도일 현재 장기임대주택의 소유자가임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록과 함께소득세법제168조에 의한 사업자등록의 요건을 갖추고 임대하는 주택을 의미하는바, 청구인은 2015.11.17. 양도주택을 양도할 당시 쟁점임대주택을 보유하고 있었으나, 양도주택의 양도일 후인 2016.3.2.임대주택법제6조에 따른 임대사업자등록을 하였고, 2016.3.3. 처분청에소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하여 쟁점임대주택은 소유주택 수에서 제외될 수 없다고 보는 것이 타당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.