쟁점①토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.6.16. OOO 전 935㎡ (이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 2005.11.2. 같은 동 241-19 답 9㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다. 이후 쟁점토지는 2005.11.18. 240-1 전 944㎡로 합병되었다가 2007.4.6. 240-1 대지 330㎡, 240-7 전 588㎡, 240-8 도로 26㎡로 분할 되었는데, 청구인은 2008.1.18. 분할된 같은 동 240-1 대지 330㎡ 지상에 2층 주택 381.74㎡(쟁점토지를 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였으며, 2010.5.17. 쟁점부동산을 OOO에 공공용지로 협의 양도한 후, 2013.6.4. 2010년 귀속 양도소득세 기한후 신고를 하면서 양도 가액은 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산한 가액인 OOO원으로 하고, 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 납부하였다.
• 나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점토지 중 240-7 전 588㎡ 및 240-8 도로 26㎡의 취득가액은 당초 취득일(2005.6.16.) 기준시가로 환산한 OOO원임에도 위 토지의 분할등기일(2007.4.6.) 기준시가로 환산한 OOO원으로 취득가액을 과다하게 신고하였고, 지상건물은 1세대 1주택 고가주택 양도에 해당되어 주택분 양도가액 OOO원에서 OOO원 초과분에 대한 양도소득금액을 과세소득금액으로 산정하여야 함에도 전액 비과세되는 소득금액으로 신고한 사실을 확인하고 처분청에 부족징수한 양도소득세를 경정하도록 처분지시를 하였으며, 처분청은 2016.1.8. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.16. 이의신청을 거쳐 2016.6.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.5.13. 쟁점①토지를 양도인 박OOO으로부터 주변 지인의 소개로 총 매매대금 OOO원에 취득하기로 매매계약(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)을 체결하고, 2005.5.13. 계약금 OOO원, 2005.5.17. 잔금 OOO원(잔금지급일인 2005.5.17. 청구인 명의의 OOO은행 계좌에서 인출한 OOO원, 장남 조OOO 명의의 OOO은행 계좌에서 대출받은 OOO원)을 매매대금으로 지급하고 쟁점①토지를 취득하였으며, 2010.5.4. 쟁점부동산이 OOO공원 조성사업으로 수용됨에 따라 쟁점부동산이 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것으로 잘못 알았고, 2013년 6월경 처분청으로부터 연락을 받고 기한 후 신고를 하면서 잦은 이사와 질병 등으로 쟁점매매계약서, 영수증 등 근거서류를 찾을 수 없어 취득가액을 환산한 가액으로 신고하였다. 청구인은 이 건 과세예고통지를 받고 과세전적부심사 청구를 하면서 양도인의 아버지 박OOO으로부터 쟁점매매계약서를 받아 이를 제출한바, 쟁점①토지를 OOO원에 취득한 사실이 쟁점매매계약서, 박OOO의 확인서 등으로 확인됨에도 처분청에서 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 신고납세제도가 원칙인 양도소득세를 신고하면서 본인 스스로 실지거래가액을 확인할 수 없다고 환산가액으로 취득가액을 신고한 것을 번복하면서 처분청이 환산가액으로 경정한 처분은 부당하다는 모순된 주장을 하고 있다. 청구인은 쟁점①토지를 OOO원에 취득한 것으로 주장하며 쟁점매매계약서와 그에 따른 금융증빙을 제출하였으나, 쟁점매매계약서는 중개업자 표기가 없어 당해 매매거래가 중개업자 없이 이루어진 거래인지 아니면 원 계약서 외에 별도로 임의 작성한 계약서인지 여부가 확인되지 아니하고, 쟁점①토지의 매매대금을 지급할 능력이 있었던 청구인이 2005.5.17. OOO원을 장남 조OOO 명의의 예금계좌로 대출받아 지급한 것으로 보기 어려우며, 금융계좌의 출금내역만으로는 당해 거래대금으로 사용되었음을 인정할 직접적인 연관관계를 확인하기 어렵고, 청구인의 장남 조OOO는 1964년생으로 당시 41세인 것으로 보아 청구인이 조OOO 계좌의 실질 예금계좌 관리자라는 주장은 신뢰하기 어렵다. 쟁점①토지의 취득시기인 2005년에는 당해 토지의 양도소득세 산정을 위한 양도가액은 기준시가로 결정하는 시기로 양도자가 높은 가액의 매매계약서를 작성해 주어도 불이익이 없고, 취득자인 청구인은 이후 당해 토지를 양도하면서 양도소득세 산정시 취득가액을 많이 인정받기 위해서 실제 취득가액 보다 높은 가액의 매매계약서를 작성할 개연성이 있어 쟁점매매계약서를 인정하기 어려우므로 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 과세전적부심사 결정 등 처분청 심리자료에 의하면, 청구인은 당초 쟁점①토지를 OOO원 에 취득하였으나 매매계약서 작성시에는 매매 가액을 OOO원으로 낮추어 작성하였고, 청구인의 예금계좌 등에서 OOO원을 현금출금하여 매매대금을 지급한 것으로 주장하였다가, 이후 당초 주장을 번복하면서 쟁점①토지의 실지 취득가액을 OOO원으로 변경 한 것으로 나타난다.

(2) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점①토지의 전 소유자 박OOO은 2005.6.16. 쟁점①토지를 청구인에게 양도하고 쟁점①토지의 양도가액을 기준시가OOO로 신고한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 평소 주택용지를 구입하려고 하던 차에 이OOO으로부터 급매 물건을 소개받아 박OOO으로부터 쟁점①토지를 시세보다 낮은 금액인 OOO에 취득하기로 2005.5.13. 계약하였고, 계약일로부터 5일 만인 2005.5.17.에 잔금을 지급하면서 부족자금을 차명계좌인 장남 조OOO의 계좌에서 대출받아 지급한 것으로 주장하며, 그 증빙으로 쟁점매매계약서, 계좌거래내역서, 개별 공시지가 변동내역 등을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매계약서가 실지매매계약서이고, 쟁점①토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인은 당초 실지거래가액을 확인할 수 없다고 하여 환산가액으로 취득가액을 기한후 신고한 점, 청구인은 과세전적부심사 청구시 쟁점①토지를 OOO원에 취득하였으나 매매계약서 작성시에는 매매가액을 OOO원으로 낮추어 작성한 것으로 주장하였다가, 이후 쟁점①토지의 실제 취득가액이 OOO원이라고 하여 당초 주장을 변경한 점, 청구인이 불복과정에서 추후에 제출한 쟁점매매계약서는 중개업자 표기가 없고, 실제 취득가액 보다 높은 가액의 매매계약서를 작성할 개연성이 있어 실지매매계약서로 보기 어려운 점, 금융계좌 출금내역 외에 매매대금의 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점①토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.