쟁점계약금은 계약해제를 원인으로 청구인에게 확정적으로 귀속되었다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약금을 기타소득에 해당하는 위약금으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점계약금은 계약해제를 원인으로 청구인에게 확정적으로 귀속되었다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약금을 기타소득에 해당하는 위약금으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 공동매수계약자가 부동산매매계약서에서 약정한 잔금일(2011.9.21.) 까지 청구인에게 잔금을 지급하지 못한 사실이 있고, 2011.12.5. 청구인이 계약해제 통보한 사실은 있으나, 이는 잔금이행을 위해서 통지한 것이며, 공동매수계약자에게 조건부 포기각서 작성 등을 통해 잔금기일을 계속 연장하여 주었으므로 계약해제는 유예된 것이다. 또한, 2012년 6월에는 쟁점부동산 매매계약의 진행을 위해 공동매수인 중 누구라도 먼저 잔금을 지급하면 본 계약이 유효하다는 내용의 부동산 공동매수권리 등 포기각서를 작성한 사실이 있으므로, 현재까지도 쟁점부동산이 제3자에게 매각되지 않는 상황에서 쟁점계약금을 위약금으로 보는 것은 부당하다.
(2) 설령, 쟁점금액을 기타소득으로 과세한다고 하더라도 쟁점부동산 매매계약과 관련된 현실적인 손해액 OOO은 기타소득금액의 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 공동매수계약자가 잔금지급을 이행하지 못하자 2011.12.5. 매매계약 해제를 서면으로 통지한 사실이 있고, 2012년 1월에 공동 매수계약자 각각에게 조건부 포기각서를 수령받아 공증을 받는 등 계약해제에 관한 의사표시를 분명히 하였다. 민법제543조에서 “계약 해제의 의사표시는 철회하지 못한다.”고 하고 있고, 청구인이 계약해제 통보 이후에 계약을 이행할 수 있다고 의사를 표명하였더라도 매수인과 제3자를 포함하여 매매의 가능성을 열어둔 불완전 의사표시로 계약 연장을 승인한 것으로 볼 수 없다. 또한, 매수인이 조건을 이행하여 매매가 이루어진다 하더라도 이는 새로운 법률행위로 보아야 할 것이므로, 청구인이 2011.6.21. 이미 수령하여 관리․지배를 하고 있던 중 계약해제 의사표시(통지)에 따라 청구인에게 위약금으로 귀속된 쟁점계약금은 기타소득으로 봄이 타당하다.
(2) 처분청 조사담당 공무원이 세무조사과정에서 청구인에게 요구한 필요경비 관련 증빙을 기한 내 제출한 사실이 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산 매매계약과 관련하여 매수인에 의한 건물파손이 발생하였다면 청구인은 민법상 매수인에게 부여된 원상복구의무에 따라 파손여부, 파손규모를 측정하여 원상복구를 요구하였어야 하나 이런 사실을 입증할 수 있는 관련 증빙의 제시가 없다. 또한 청구인이 제출한 확인서 내용에 의하더라도 건물 파손이 계약과정에서 발생한 것이 아니라 위법행위에 따른 파손으로 추정되고, 파손 행위자도 매수인으로 특정된 수사기록이 확인되지 않을 뿐만 아니라 파손 규모도 알 수 없으며, 청구인이 제출한 리모델링 비용 견적의 경우 쟁점부동산이 2010년 이후 장기간 미임대 상태에 있었던 사실을 감안하면, 건물 파손에 따른 원상복구 비용으로 보기 어렵다. 아울러 쟁점부동산은 2010년부터 임대없이 방치된 노후 건물로써 쟁점부동산 매매계약으로 인해 임대료 손실이 발생했다는 청구주장은 개연성이 없고, 재산세 또한 쟁점부동산 매매계약의 급부와 관련되어 발생한 직접 비용으로 볼 수 없으므로 청구주장은 타당하지 아니하다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약이 해제된 것으로 보아 계약금 수령액을 청구인의 기타소득(위약금)으로 과세한 처분의 당부
(2) 계약금 수령액을 위약금(기타소득)으로 보더라도 매매계약 이후 매수자의 건물파손에 따른 원상복구비용 등은 직접 피해비용에 해당하므로 위약금의 필요경비로 보아야 한다는 주장의 당부
(1) 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득・배당소득・사업소득・근로소득・연금소득・퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우 (2) 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (이하 생략) 제50조【기타소득 등의 수입시기】
① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다. 1의2. 법 제21조 제1항 제10호에 따른 소득 중 계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우의 기타소득 계약의 위약 또는 해약이 확정된 날 (3) 민법 제139조【무효행위의 추인】 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다. 제543조【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 제544【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
(1) 처분청 조사담당 공무원(6급 김** 외 1인)이 2015년 12월 작성한 청구인에 대한 개인사업자 조사종결 보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점부동산 매매계약의 해약에 따라 위약금으로 귀속된 쟁점계약금을 무신고한 혐의가 있어 조사대상으로 선정하였다고 하고 있다 (나) 쟁점부동산 매매계약과 관련한 쟁점계약금 OOO원은 매매계약의 해제로 인해 위약금으로 귀속되었으므로 기타소득으로 과세함이 타당하다고 조사적출 내용을 기술하였다. (다) 쟁점계약금의 귀속시기와 관련하여 공동매수계약자 중 정OOO이 청구인의 2011.12.5.자 계약해제 통지를 받지 못하였다고 주장한 사실을 인정하여 청구인과 정OOO간에 2012.1.31. 작성한 조건부 포기각서의 조건이 성취된 2012년을 계약해제통지에 따른 위약금 귀속시기로 판단하였다(부동산매매 해약과 관련된 위약금 귀속시기 검토서 별첨).
(2) 공증인가 법무법인 OOO에서 2011.6.22. 공증한 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2011.6.21. 공동매수계약자와 쟁점부동산을 양도하는 매매계약을 체결하였고, 부동산 매매대금 OOO원은 계약일인 2011.6.21.에 수령하기로 하며, 잔금 OOO원은 3개월 후인 2011.9.21.(관할 행정관청으로부터 건축허가를 받지 못하는 경우에는 2011.10.21.까지 연장할 수 있기로 약정)에 수령하기로 한 것으로 나타난다. (나) 또한, 2011.10.21.까지 건축허가를 받지 못하는 것으로 확정된 경우 동 계약은 합의해제된 것으로 간주한다고(제3조 계약해제 조항) 하고 있다.
(3) 쟁점부동산의 매매계약 이후 공동매수계약자가의 잔금을 미이행함에 따라 청구인이 조치한 사항 및 협의 사항 등은 다음과 같고, 관련 증빙으로 청구인은 최고통지서, 공동매수계약자가 작성한 포기각서 등을 제출하였다. (가) 공동매수계약자가 잔금 기일까지 잔금지급을 이행하지 아니하자, 청구인은 2011.11.18. 공동매수계약자에게 2011.11.25.를 최고일로 하는 최고통지서를 내용증명으로 발송하였다. (나) 공동매수계약자 중 (주)OOO은 2011.11.21. 위 최고통지서와 관련하여 청구인에게 2011.12.2.까지 잔금지급을 유예해 줄 것을 요청하는 답변서를 내용증명으로 발송하였다. (다) 청구인은 2011.12.5. 공동매수계약자에게 쟁점부동산 매매계약을 해제한다는 내용의 부동산매매계약 해제 통지서를 내용증명으로 발송하였다(매매계약서 공증서 사본, 최고통지서 사본, 최고통지서 답변서 사본, 원상복구견적서 사본 등 첨부). (라) 공동매수계약자 중 정OOO은 2011.12.5. 자신이 2011.12.3.에야 청구인의 최고통지서 및 (주)OOO의 답변서를 보았고, 2011.12.9. 금요일 오전 11시에 청구인을 만나서 잔금 지급 날짜를 서약하겠다고 약정한 내용의 답변서를 청구인에게 내용증명으로 발송하였다. (마) 공동매수계약자 중 (주)OOO은 자신이 잔금을 이행하지 않은 이유로 쟁점부동산 매매계약이 적법한 해제절차에 해제되었으나, 청구인이 2012.2.20.까지 잔금 이행기회를 주기로 하였고, 동 기일까지 잔금이행이 되지 않는 경우 쟁점계약금이 위약금 및 손해배상금으로 청구인에게 귀속된다는 내용의 “채무불이행에 의한 조건부 포기각서”를 2012.1.17.자로 작성한 후 공증하였다. (바) 공동매수계약자 중 정OOO도 자신이 잔금을 이행하지 않은 이유로 쟁점부동산 매매계약이 적법한 절차에 따라 해제되었으나, 청구인이 2012.3.20.까지 잔금 이행기회를 주기로 하였고, 동 기일까지 잔금이행이 되지 않는 경우 쟁점계약금이 위약금 및 손해배상금으로 청구인에게 귀속된다는 내용의 “채무불이행에 의한 조건부 포기각서”를 2012.1.31.자로 작성한 후 공증하였다. (사) 공동매수계약자인 (주)OOO과 정OOO은 2012년 6월 중 법률사무소 대상에서 공동매수계약자 중 1인이 먼저 잔금지불과 소유권이전등기를 완료하는 경우, 이를 조건으로 다른 공동매수인이 공동매수인으로써의 모든 권리를 아무 조건 없이 포기하기로 한다는 내용의 ‘부동산 공동매수권리 등 포기각서’를 작성하였다. (아) 공동매수계약자 중 정OOO은 2012.9.4. 청구인에게 등기부상 가처분 사항(2012.8.24. OOO법원 가처분 결정, 2012즈단1495)을 해지할 것을 촉구하는 사항(2012년 8월 청구인의 처가 한 가처분으로 인해 정OOO의 공사관련 대출실행이 되지 않은 사실과 사업 미이행 책임을 묻겠다는 내용)을 내용증명을 발송하였다.
(4) 청구인과 (주)OOO 간에 2015.11.2. 작성한 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용 및 매매계약 관련 진행 사항은 다음과 같다. (가) 총 매매대금은 OOO원으로 하고, 계약금 및 중도금은 기존 공동매수계약자가 2011.6.21.에 지급한 OOO으로 처리하며, 매수자인 (주)OOO이 대출하는 경우 중도금으로 OOO원을 우선 청구인에게 지급하고, 잔금 OOO원은 분양수익금에서 청구인에게 지급하기로 쌍방의 합의한 것으로 나타난다. (나) 또한 청구인과 (주)OOO은 위 매매계약 외에 2015.11.3.자 시행용역계약과 2015.11.4.자 건설공사도급계약을 체결한 것으로 나타난다. (다) 2015.11.16. 청구인이 작성한 내용증명서에 의하면, (주)OOO이 쟁점부동산 매매계약과 관련하여 계약금을 지급하지 않았고, 제3자의 위약금 수령액을 이 건 부동산 매매계약금으로 상계하여 계약서를 작성하였으며, 잔금청산 전에 먼저 쟁점부동산을 담보로 제공하는 등 불평등하게 계약을 하였다는 이유로 매매계약을 포함한 모든 계약을 해제한다고 (주)OOO에게 통지한 것으로 나타난다.
(5) OOO구청장이 2015년 12월 중 처분청에 세무자료로 통보한 건축허가 취소 내용에 의하면, OOO구청장은 2011.10.25. 청구인에게 쟁점부동산에 대한 건축허가(2011-건축과-신축허가-153)를 하였다가 1년 내 착공하지 않음을 이유로 2015.1.13. 건축허가를 취소한 것으로 나타난다.
(6) 국세청 차세대 시스템 조회자료에 의하면, 공동매수계약자는 2011.9.15. 부동산업(부동산개발 및 공급업)으로 일반사업자등록을 하였다가, 2013.6.24. 사업부진을 사유로 폐업한 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 제출한 벌과금 납부증명서에 의하면, 청구인은 2011.9.26. 쟁점부동산 임차인이성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률위반행위를 한데 대한 방조 등의 죄목(OOO법원 2009.9.10. 선고, 2009고단1989호)으로 벌과금을 부과받아 OOO원을 납부한 사실이 나타난다.
(8) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약이 해제된 사실이 없음을 주장하며 하OOO 변호사가 작성한 검토의견서를 제출하고 있는바, 의견서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 하OOO 변호사의 의견서(2016.1.7.)에 의하면, 매매계약의 위약 또는 해약은 매도인의 계약해제 의사표시를 전제로 하는 손해배상액의 예정액이며, 그 금원을 몰취하기 위해서는 매수인에게 서면으로 계약이행을 최고하고 계약해제를 하여야 하나, 청구인은 공동매수계약자에게 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하고 몰취한 사실이 없고, 청구인과 공동매수계약자 사이에 몇 차례 포기각서를 작성, 교부받음으로써 잔금미지급을 이유로 한 계약해제권 행사를 유예하였으므로 쟁점부동산 매매계약은 유효하다는 취지로 의견을 표명한 것으로 나타난다. (나) 이OOO 변호사의 의견서(2015.12.17.)에 의하면, 쟁점부동산매매계약은 현재까지 이행지체 상태에 있을 뿐, 위약금의 발생조건인 당초 매매계약의 해제는 없었다고 기술하고 있다. (다) 위 변호사들의 의견서를 살펴보면 공동매수계약자가 잔금 지급을 이행하지 않음에 따라 청구인이 최고 및 계약해제 통지한 사실을 전제하지 아니하고 의견을 제시한 것으로 보여진다.
(9) 청구인은 쟁점계약금에 대응하는 필요경비가 존재한다고 주장하면서 쟁점부동산 중 건물 파손에 따른 원상복구비용 지출 증빙으로 쟁점부동산의 임시관리인인 배OOO이 작성한 사실확인서 등을 제출하고 있는바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 배OOO이 2016.5.21. 작성한 확인서에는 공동매수계약자 중 정OOO의 외종형인 위OOO이 매매계약 후 불법적으로 임의철거를 강행하여 경찰조사를 받은 사실이 있다고 기술한 것으로 나타난다. (나) 인근 건물의 사업자 장OOO등이 2016년 5월중 작성한 확인서에는 잔금 지불 전에 계약자들이 불법적으로 건물을 임의철거 및 파손한 사실이 있다고 기술한 것으로 나타난다. (다) OOO이 2016.5.31. 작성한 견적서에는 건물 임의철거로 인한 원상회복에 OOO원이 소요된다고 금액을 산정한 것으로 나타난다.
(10) 청구인은 쟁점계약금에 대응하는 필요경비 주장 금액 중 평균임대료 추정액의 근거로 OOO부동산 양OOO이 2016년 5월 작성한 사실확인서를 제출하고 있는바, 동 확인서에 의하면 쟁점부동산이 정상 상태일 경우 2011년 당시 보증금OOO원에 월세 OOO원 정도를 받을 수 있을 것이라는 내용이 기술되어 있다.
(11) 청구인은 쟁점계약금에 대응하는 필요경비 주장 금액 중 재산세 납부분에 대한 증빙으로 청구인이 납부한 쟁점부동산 관련 지방세 세목별 과세증명서 1부를 제출하였다.
(12) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 2011.11.18. 공동매수계약자에게 2011.11.25.를 최고일로 하는 최고통지서를 내용증명으로 발송한 후, 잔금이행이 이루어지지 않자 2011.12.5. 쟁점부동산 매매계약 해제를 내용증명으로 통지한 사실에서 계약해제의 의사표시를 분명히 한 것으로 보여진다. (나) 청구인이 2012년 1월 중 공동매수계약자로부터 조건부 포기각서를 수령하고 공증을 받은 사실에서 (가)의 해제통지에 부가하여 계약해제에 관한 의사표시를 재확인 한 것으로 보여진다. (다) 위와 같은 계약해제의 의사표시는 철회하지 못하므로 계약해제 통보 이후에 계약을 이행할 의사가 있다고 하더라도 이는 매매의 가능성을 열어둔 불완전 의사표시가 있는 별개의 법률행위로 봄이 타당하다고 보여진다. (라) 청구인은 매매계약 해제통지 이후에 계약당사자간에 쟁점부동산 매매계약을 원상회복 시켰다거나 제3자가 쟁점부동산 매매계약을 승계하였음을 입증할 수 있는 갱신계약서 등을 제시하지 못하고 있어 계약해제통지는 사실상으로도 유효한 것으로 보여진다. (마) 청구인이 제출한 변호사 의견서는 청구인이 공동매수계약자에게 계약해제·통지한 사실이 전제되지 아니한 채 작성된 것으로 제시된 의견에 합리성이나 신뢰성을 부여하기 어렵다. (바) 또한, 청구인이 쟁점부동산 매매계약의 해제통지 이후 현재까지도 쟁점계약금을 공동매수계약자에게 반환하지 아니하고 있어 쟁점계약금은 계약해제를 원인으로 청구인에게 확정적으로 귀속되었다고 보여진다. (사) 따라서, 처분청이 쟁점계약금을 기타소득에 해당하는 위약금으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(13) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 처분청의 조사기간 중 필요경비 관련 증빙의 제출 요구가 있었음에도 적극적으로 제출하지 아니하였고, 이후 제출한 원상복구비용 추정액 및 피해손실임대료, 재산세 납부액 등 관련 증빙에 대해 쟁점계약금과의 직접적 대응성을 입증하지 못하고 있으며, 실제 발생여부도 명확하지 않아 제출 증빙에 신빙성이 있다고 보기 어렵다. (나) 또한, 제출 증빙에 나타난 비용 등의 성격이 본래 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해라기 보다는 계약내용과는 별개의 것으로서 불법행위에 따른 물적 손해배상청구를 해야 할 비용으로 보여진다. (다) 따라서, 쟁점계약금(위약금)에 대응하는 필요경비가 존재한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.