[요지] 쟁점분양권을 배우자로부터 증여로 취득한 이 건의 경우 쟁점아파트의 양도가액에 대하여 필요경비는소득세법 시행령 제163조 제9항에 의거 상증법상의 평가한 가액을 시가로 보아야 할 것인바,청구인이 취득계약서 등 취득가액을 확인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 총분양금액에 취득세 및 등록세 등을 합산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점분양권을 배우자로부터 증여로 취득한 이 건의 경우 쟁점아파트의 양도가액에 대하여 필요경비는소득세법 시행령 제163조 제9항에 의거 상증법상의 평가한 가액을 시가로 보아야 할 것인바,청구인이 취득계약서 등 취득가액을 확인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 총분양금액에 취득세 및 등록세 등을 합산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[참조결정] OOOOOOOOOO
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 연OOO이 양도소득세를 정당하게 신고하였는지 여부와 이OOO이 청구인에게 증여를 하고서 증여세 신고를 하였는지는 별개로 하고, 이OOO과 청구인은 OOO과 업무대행자 OOO 주식회사에 신고를 하고 관할구청에 신고하여 2001.6.25.이 청구인의 취득일이자 청구인의 취득가액 확정일이라고 하여야 할 것인바, 이OOO은 연OOO에게 OOO원 이상의 권리금을 주고 샀고, 당시의 거래가액은 2002.3.5.자 OOO 기사를 보면 OOO원 이상의 프레미엄이 붙어 있음을 확인할 수 있는데, 언론기관에서 발표하는 금액은 항상 보수적으로 발표한다는 점과 당시에 입주해 있던 종암동 OOO의 시세를 보더라도 계속하여 상승을 하고 있었던 점, 당시 IMF가 끝나면서 부동산 경기가 활성화되고 있었다는 점, 재건축조합에 대한 일반분양은 주위의 시세보다 저렴하게 분양을 하며 분양권을 당첨받으면 하루가 다르게 가격이 상승한다는 점을 감안할 때 2000.7.26. 연OOO이 분양받은 날부터 11개월이 경과한 2001.6.25. 현재 청구인이 취득한 시점에서 프레미엄이 얼마나 형성되었는지는 확인할 수 없지만 프레미엄이 형성된 것은 확실하다고 할 것이고, 연OOO의 확인서와 같이 분양가액 OOO원을 포함하여 OOO원 이상 받고 판매하였으므로 OOO원 이상 이OOO이 연OOO으로부터 프레미엄을 주고 산 것도 확실하지만 2001.1.18.부터 2001.6.25.까지 3개월이 경과하여 동 금액을 실지매매가액이나 매매사례가액으로 보기는 불가능한 것이다.
(2) 청구인은 배우자로부터 증여를 받아 OOO으로부터 소유권을 이전받아 등기를 마쳤고, 매매원인일이 2001년으로 약 15년이 경과한 시점에서 연OOO의 OOO원 이상에 대한 프레미엄 확인서도 인정하지 않고 있는 상황에서 이OOO이나 청구인의 통장에서 단순하게 인출한 증빙으로 쟁점아파트의 취득가액이라고 주장한다고 하여도 처분청에서 인정하지도 않을 것이므로 매매대금 지급에 대한 근거를 명확하게 제시하지 못하는 점은 있으나, 청구인의 배우자가 연OOO으로부터 취득한 날인 2001.1.18.과 청구인이 이OOO으로부터 수증받은 날인 2001.6.25. 사이에 3개월이 경과하여 연OOO과 이OOO의 매매계약서상 매매대금이 확인된다고 하더라도 증여가액으로 평가할 수도 없는 상황으로, 처분청은 2001.1.18. 이OOO이 연OOO으로부터 OOO원 이상의 프레미엄을 받고 샀다고 하여도 매매가액에 대한 프레미엄도 인정하지 못하고, 15년이 경과한 현재의 시점에서 주변 부동산 중개업자의 프레미엄에 대한 확인서도 인정할 수 없으며 청구인도 그에 대한 프레미엄을 확신할 수 없는 점, 설령, 연OOO과 이OOO의 매매가액이 확인되어도 평가시점과 증여시점이 3개월이 경과하였으므로 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조에 의한 시가로 볼 수는 없으므로 취득가액(시가)이 불분명한 경우에 해당한다고 할 것이므로 취득가액을 환산가액으로 결정하여야 한다.
(1) 소득세법제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 양도 당시 실지거래가액에 취득 당시의 기준시가 및 양도 당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 한다는 것이지 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 적용하는 가액은 아닌바, 쟁점분양권의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이고, 쟁점아파트 취득가액은 쟁점분양권 가액에 증여일 이후 추가 납입한 금액과 취ㆍ등록세를 합한 금액으로 산정하여야 한다.
(2) 평가기준일 현재 쟁점분양권과 유사한 매매사례가액을 확인한 결과 프레미엄 상당액이 없어 쟁점분양권 납입금액과 취ㆍ등록세를 합한 금액을 쟁점아파트 취득가액으로 산정한 것이다. (가) 상증법 시행령 제49조 제1항에서 같은 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 따른 경매를 말한다.) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있다. (나) 또한, 같은 법 시행령 제49조 제4항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. (다) 위 법규정에 따라 증여일 전후 3개월 내 쟁점분양권과 유사한 분양권의 매매사례를 확인할 결과, 쟁점분양권 증여일 2001.6.25. 전후 3개월 내 동일 단지 내 동일 면적의 분양권을 취득하여 양도한 사례 두 건 모두 취득가액이 총분양금액 OOO원 미만으로 확인되고, 설령, 매매사례가 쟁점분양권과 유사하지 않아 시가를 확인할 수 없는 경우에도 환산가액을 적용할 것이 아니라 결정례(조심 2008서3489, 2009.11.13.)와 같이 총분양금액으로 평가하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(3) 상속세 및 증여세법 제44조【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등에게 증여한 것으로 추정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 제51조【지상권등의 평가】② 법 제61조 제5항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
(1) 청구인은 2014.7.17. 쟁점아파트를 한OOO에게 양도한 후, 2014.9.30. 양도가액은 실지 매매가액인 OOO원, 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청은 쟁점아파트와 같은 소재지에 위치한 OOO의 OOO원을 유사매매사례가액으로 보았으나 과세전적부심사의 재조사 결정에 따라 취득가액을 OOO원으로 보아, 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지 하였는바, 처분청이 제시한 주요 심리자료의 내용은 다음과 같다. (가) 연OOO은 2000.7.26. OOO 김OOO으로부터 쟁점분양권을 OOO원에 분양받은 후, 2001.1.18. 이OOO에게 권리의무를 승계하였고, 이OOO은 2001.6.25. 배우자인 청구인에게 증여하였으며, 청구인은 2005.1.11. OOO 김OOO으로부터 등기를 이전받아 소유권이전등록을 한 후 한OOO에게 양도하였는바, 쟁점아파트 등기부등본 내용은 아래와 같다. (나) 연OOO은 2001.1.30. 쟁점분양권을 이OOO에게 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, OOO세무서장은 2002.7.3. 신고내용을 아래 <표>와 같이 그대로 인정하였다. <표> 연OOO의 양도소득세 신고내용 (다) 2015.12.17. OOO세무서에 연OOO의 양도소득세 신고서 및 첨부서류 사본을 의뢰하였으나 15년이 경과하여 해당 계약서가 없다라고 회신받았다. (라) 쟁점아파트 주택공급계약서와 권리의무승계계약서의 내용은 아래와 같다.
1. 주택공급계약서
2. 권리의무승계계약서상 연OOO은 2001.1.18. 이OOO에게, 이OOO은 2001.6.25. 청구인에게 권리의무를 승계한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 증여받은 자산에 대하여는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 소득세법 시행령제163조 제9항에서 규정하고 있고, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 상증법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 같은 법 제60조 제1항 및 제3항에서 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조 제2항에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액을 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄 금액을 합한 금액으로 한다고 규정하고 있다. 쟁점분양권을 배우자 이OOO으로부터 증여로 취득한 이 건의 경우 쟁점아파트의 양도가액에 대응하는 필요경비는 소득세법 시행령제163조 제9항에 의거 상증법상의 평가한 가액을 시가로 보아야 할 것인바, 이OOO은 연OOO으로부터 쟁점분양권을 매매로 취득하였으나 그 거래가액이 확인되지 아니하고, 쟁점분양권과 유사한 매매사례가액에서 프레미엄이 없는 것으로 나타나는 점, 청구인이 취득계약서 등 취득가액을 확인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하는 점 등에 비추어 총분양금액에 취득세 및 등록세 등을 합산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.