쟁점부동산의 기준시가보다 임대료 등의 환산가액이 높은 사실이 확인되는 점, 청구인은 임대료에 일시적 피해보상액이 반영되어 있다 주장하나, 제시한 합의서에 그러한 내용이 나타나지 아니하는 점, 그 밖에 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산을 임대료 등의 환산가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점부동산의 기준시가보다 임대료 등의 환산가액이 높은 사실이 확인되는 점, 청구인은 임대료에 일시적 피해보상액이 반영되어 있다 주장하나, 제시한 합의서에 그러한 내용이 나타나지 아니하는 점, 그 밖에 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산을 임대료 등의 환산가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산과 같은 곳에 위치한 유사물건의 임대차계약이 월세 OOO원 내외로 확인되는 등 쟁점부동산의 임대료가 크게 높은 편이며, 이는 과거 임대차계약 관련 소송으로 인하여 발생한 물질적․정신적 피해보상 차원에 의한 것이므로 동 임대료를 기준으로 과세하는 것은 잘못이다. 쟁점부동산이 소재한 빌딩의 관리단(OOO 주식회사)은 청구인의 모친이 임대차계약을 위임하지 아니하였음에도 위임이 있었던 것처럼 기망하여 소송이 진행되었고, 이러한 과정에서 발생한 손해를 일시적으로 쟁점부동산의 임대료에 반영하였는바, 쟁점부동산의 월 임대료 OOO원은 약 OOO원의 실제 임대료와 피해보상액 약 OOO원으로 구성된 것이므로 이러한 일시적인 임대료를 기준으로 환산가액으로 평가하는 것은 부당하다.
(2) 처분청이 쟁점부동산 평가시 적용한 임대차계약은 한시적인 계약으로, 향후에도 그러한 임대료 수준이 발생할 것이라는 전제에서만 적용이 가능하다 할 것이나, 향후 정상수준인 월 OOO원으로 변경될 것이므로 이러한 쟁점부동산의 특성을 고려하지 아니하고 증여가액을 산정한 처분은 부당하다.
(3) 쟁점부동산이 포함된 집합건물의 특성상 개별계약이 사실상 불가능하고 임대차계약을 위임한 층 전체에 대하여 계약이 이루어지며, 임대료는 구분소유자별 소유지분에 의하기 때문에 같은 층 비슷한 면적의 부동산과 상이한 평가는 잘못이다.
(1) 증여가액은 증여일 당시를 기준으로 평가하는 것으로 증여 후의 가치변동은 감안할 사항이 아니라 할 것이고, 청구인의 임대차계약은 계약기간이 OOO이고 수증일로부터 1년이 지난 현재까지도 유효한 계약이므로 임대차계약이 있는 경우 환산가액 등에 의하여 평가하도록 한 특례규정을 적용하지 않을 이유가 없다.
(2) 청구인은 유사물건의 임대차계약을 수증한 쟁점부동산의 적정 임대차계약으로 보아야 하고, 이를 초과하여 수령하는 임대료는 임차인 등과의 소송결과에 따른 배상금이라고 주장하나 이러한 주장은 이유 없다. (가) 재산의 가치는 단순히 물건의 위치, 면적 등 물리적인 측면에 의해서만 결정되는 것이 아니고 물건의 이용 상황, 물건 수요자의 사용필요성 등에 따라서도 달라질 수 있는바, 청구인이 주장하는 유사물건의 임대차계약조건을 쟁점부동산의 적정 임대차계약조건이라고 볼 근거가 없다. (나) 소송결과에 따른 배상금이라면 청구인이 제시한 소송당사자들간 ‘합의서’에 배상금의 지급일과 액수가 명시되어야 하나, ‘합의서’에는 소송기간 중 미지급된 임차료와 관련된 부당이득금, 소송비용, 임대보증금만 지급하는 것으로 명시되어 있으므로, 소송에 따른 배상금은 소송합의시 존재하지 않음을 확인할 수 있다.
(3) 설령, 청구주장과 같이 배상금이라 할지라도 배상금 수령자는 소송의 주체였던 모친 OOO으로서 임대물건인 쟁점부동산의 증여를 통해 배상금 수령자를 청구인으로 변경하였다면 이는 증여물건과 별개의 증여로 볼 수 있다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2【임대가액의 계산】영 제50조 제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.
(1) 청구인이 제시한 집합건물OOO 1층의 임대차계약 내용은 다음과 같다.
(2) 청구인이 승계한 쟁점부동산의 임대차계약 내용은 다음과 같다.
(3) 청구인이 제시한 합의서OOO는 다음과 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항은 임대료 등의 환산가액이 같은 법 제61조 제1항 제3호의 기준시가보다 큰 경우 임대료 등의 환산가액으로 증여재산을 평가하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 기준시가보다 임대료 등의 환산가액이 높은 사실이 확인되는 점, 청구인은 쟁점부동산에 임대료에 일시적으로 피해보상액이 반영되어 있다고 주장하나, 제시한 위 합의서에 그러한 내용이 나타나지 아니하는 점, 그 밖에 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 구체적·객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산을 임대료 등의 환산가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.