사업기간에 대한 연장 승인 없이 주택건설사업자 등록말소 처분을 받은 점, 쟁점토지와 관련한 주택건설사업은 시공자의 부도로 10여 년간 공사중단된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
사업기간에 대한 연장 승인 없이 주택건설사업자 등록말소 처분을 받은 점, 쟁점토지와 관련한 주택건설사업은 시공자의 부도로 10여 년간 공사중단된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) OOO은 당초 쟁점토지가지방세법제106조 제1항 제3호, 지방세법 시행령제102조 제5항 제7호에 해당한다고 판단하여 분리과세로 부과하였으나, “공사가 장기간 중단되어 있고, 주택건설사업 변경승인을 받지도 않은 경우이므로 주택건설 사업에 공여되는 토지로 볼 수 없으므로 분리과세 대상으로 볼 수 없고, 종합합산과세 대상에 해당한다”는 이유로 쟁점토지에 관하여 재산세 등의 추가 부과처분을 하였다.
(2) 지방세법령에 의하면 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 분리과세의 대상이 된다고 보아야 하고, 공사가 중단된 상태라고 하더라도 주택건설사업계획 승인이 취소되는 등의 사유가 없는 한 여전히 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당한다 할 것이다.
(3) 즉, 단지 장기간 공사가 중단되어 있다는 것만으로 쟁점토지가 주택건설사업에 제공되는 것이 아니라고 볼 수는 없는 것인바 쟁점토지를 분리과세 대상이 아닌 종합합산과세 대상으로 보아 종합부동산세 등 부과처분을 한 것은 위법하다 할 것이다.
(4) 한편, OOO은 “주택건설사업 변경승인을 받지도 않은 점”을 들고 있으나 주택건설사업 승인의 효력이 현재에도 유지되고 있는 이상 변경승인을 받지 않았다는 이유로 쟁점토지를 분리과세 대상이 아니라고 할 수 없는 것이다. 대법원은구 지방세법 시행령규정은 종전에주택건설촉진법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료될 때까지 소유하고 있는 토지를 재산세의 분리과세대상으로 정하고 있던 것(1999.12.31.대통령령 제16673호로 개정되기 전의 구 지방세법 시행령 제194조의15 제4항 제8호 참조)을 위와 같은 내용으로 개정한 데 따른 것으로서, 주택건설사업자가 주택건설사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 그 소유 여부에 관계없이 주택건설사업이라는 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 그 입법취지가 있다고 할 것이다. 그리고주택법제16조 제2항은 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 사업자로 하여금 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하거나 또는 이를 사용할 수 있는 권원 등을 확보하도록 정하고 있으므로 타인 소유의 토지라고 하더라도 그 사용권 등을 확보하여 주택건설사업계획의 승인을 받으면 주택건설사업에 공여되는 토지라고 볼 수 있다고 할 것이다. 위와 같은 관련 법령의 규정내용 및 그 입법취지와 개정연혁 등을 종합하여 보면, 재산세의 분리과세대상인 주택건설사업토지가 주택건설사업자가 소유하고 있는 토지에 한정된다고 볼 수 없다라고 판시한바 있다(대법원 2012.4.26. 선고 2010두28632 판결). 위 대법원 판례에 의할 때 재산세의 분리과세 대상인 주택건설사업토지가 반드시 주택건설사업자가 소유하고 있을 필요는 없는 것이고, 그 토지가 주택건설사업에 제공되고 있다면 분리과세의 필요성이 인정되는 것임이 명백하다 할 것이다. 따라서, 주택건설사업 변경승인을 받지 아니하였다는 이유로 쟁점 토지가 분리과세 대상에서 종합합산과세 대상으로 바뀌는 것으로 볼 수 없는 것이고, 변경승인이 없다 하더라도 주택건설사업에 제공되어 있는 쟁점토지의 성격이 바뀌는 것도 아니므로, 분리과세의 필요성을 간과한 OOO의 재산세 등 부과처분은 명백히 위법하다 할 것이므로 이러한 위법한 처분에 기초하여 부과된 처분청의 2014년 귀속 종합부동산세 등 부과처분 또한 위법하다고 할 것이다.
(1) OOO은 주택건설사업계획 승인 취소 등의 사유가 없는 한, 공사가 중단된 상태라도 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 분리과세대상으로 보아야 한다는 청구법인의 주장에 대하여, (가) 토지에 대한 재산세의 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것으로서, 그 대상은 예시적 규정이 아니라 한정적 규정으로 보아야 한다(대법원 2001.5.29. 선고 1999두7265 판결 참조). (나) 한편, 법해석의 목표는 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법취지와 목적, 그 제정 및 개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다81254 판결 참조). (다)지방세법제106조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제102조 제5항 제7호는주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 재산세를 분리과세하도록 규정하고 있다. (라) 그리고, 주택건설사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세 대상으로 규정한 입법취지는 주택건설사업자에 대한 조세지원을 통하여 주거안정을 위한 주택 건설·공급이 활발하게 이루어지게 하기 위한 것이며, 여기에서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라 함은 주택건설사업을 위하여 주택건설사업 실시계획에 따라 주택건설 사업용에 실제로 제공되는 토지를 의미하므로, 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업승인을 받아 당초 주택건설사업계획에 따라 주택건설공사를 착공하였으나 그 이후 장기간 공사가 중단된 상태로 방치되어 있고, 주택건설사업승인서상 주택건설사업 변경승인을 받지도 않은 경우라면 주택건설사업에 공여되는 토지로 볼 수 없다 할 것이다(행정자치부 지방세운영-2104, 2009.5.26.). (마) 또한, 재산세는 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 과세표준을 구분하여야 하는데(대법원 2009.10.29. 선고 2007두7741 판결 참조), 2014년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 현황을 살펴보면,
1. 2003.10.23. 민영주택건설 사업계획승인 고시, 2004.7.2. 민영주택건설 사업계획변경승인(사업기간: 2003.12.～2006.6.30.) 고시되었으나, 시공자 부도로 2004년 12월 이후 공사중단 상태이다.
2. 사업기간에 대한 연장 승인이 없는 상황에서, 사업주체인 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)는 2009.4.8. 주택건설사업자 등록 말소 처분되었다.
3. 쟁점토지는 OOO가 관리 중인 저축은행 파산재단 관련 부실 PF대출채권 사업장으로, 저축은행 파산재단 PF자산 매각 설명회(주최:OOO) 자료에서도 장기간 공사중단 상태로 방치되어 있다고 안내한다.
4. 이상과 같이, 사업기간에 대한 연장 승인 없이 사업주체는 주택건설사업자 등록 말소 처분되었고, 2004년 12월 이후 장기간 공사중단 상태인 저축은행 파산재단 관련 부실 PF대출채권 사업장인 쟁점토지에 대하여 계속 분리과세 혜택을 부여하는 것은, 주택건설사업자에 대한 조세지원을 통하여 주거안정을 위한 주택 건설·공급이 활발히 이루어지게 한다는 입법 취지를 벗어난다 할 수 있고, 토지의 사실상 현황을 기준으로 과세하는 재산세 현황부과의 원칙(지방세법 시행령제119조)에도 부합하지 않기 때문에 이를 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 볼 수 없으며, 장기간 공사가 중단된 상태라도 주택건설사업계획승인이 취소되지 않았다면 분리과세를 적용해야 한다는 청구법인의 주장은 이유없다 할 것이다.
(2) OOO은 분리과세대상인 주택건설사업토지가 주택건설사업자가 소유하고 토지에 한정된다고 볼 수 없는데도, 쟁점토지를 분리과세가 아닌 종합합산과세 대상으로 구분한 것은 위법한 처분이라는 청구법인의 주장에 대하여, 청구법인은 재산세 분리과세대상인 주택건설사업토지가 주택건설사업자가 소유하고 있는 토지에 한정된다 볼 수 없으므로 종합합산과세가 위법하다 주장하고 있는데, 소유여부는 쟁점토지의 부과처분과 전혀 상관없다 할 것인데도 청구법인은 이를 오해하고 있는 것으로, 청구법인의 주장은 이유없다 할 것이다.
(3) OOO은 사업기간에 대한 연장 승인 없이 사업주체는 주택건설사업자 등록 말소 처분되었고, 10여 년간 공사중단 상태인 저축은행 파산재단 관련 부실 PF대출채권 사업장인 쟁점토지에 대하여 사실상의 현황을 반영하여 분리과세 배제하고 종합합산 과세처분한 것은, 실질과세 원칙과 활발한 주택 건설·공급을 위한 주택건설사업자 조세지원이라는 입법취지에 기반한 정당한 처분이라고 주장한다.
(4) 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 토지를 분류하고 있고, 선행 세목인 재산세를 부과하는 OOO이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 변경하여 과세대상 부동산의 과세유형 변경 결정을 하고 동자료를 처분청에 통보하였고지방세법에서 규정한 별도합산과세대상 토지에도 해당하지 아니하는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 분류하여 종합부동산세를 부과한 당초 처분은 정당하다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상 (생 략)
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(1) OOO의 민영주택건설사업계획변경승인 고시문을 보면 2004.7.2. 쟁점토지에 대한 민영주택건설사업의 사업기간이 2003년 12월부터 2006년 6월 30일로 변경되었다.
(2) 2013.10.21. OOO 홈페이지의 건축물분양정보란에 게시된 주택건설사업장 현황을 보면 아파트 신축 규모가 지하1층, 지상15층, 5개동 연면적 42,063㎡으로 2004.1.16. 착공하여 골조공사(5층)를 하던중 2004년 12월 쟁점토지의 시공자인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)의 부도로 공사중단되었다.
(3) 쟁점토지의 소유권 변동내역은 OOO에서 2003.5.29. 환매특약부 매매로 등기원인으로 OOO로, 2006.8.22. 임의경매로 인한 매각을 등기원인으로 OOO로, 같은 날짜인 2006.8.22. 신탁을 등기원인으로 수탁자인 청구법인으로, 2015.5.13. 매매를 등기원인으로 OOO에게, 2015.7.9. 신탁을 등기원인으로 국제자산신탁 주식회사로 소유권 이전되었다.
(4) 2009.4.8. OOO호로 쟁점토지의 사업시행자인 OOO에 대해 주택건설사업자 등록말소 처분하였다.
(5) 저축은행 파산재단 관련 PF사업장 등에 대한 설명회 자료를 보면 쟁점토지는 주택건설사업계획승인을 득하여 아파트건축 중 장기간 공사중단 상태로 방치되어 있음이 확인된다.
(6) 청구법인은 2015.12.11. 쟁점토지에 대한 선행 세목인 재산세등 부과처분에 대해 OOO을 상대로 재산세등부과처분취소 소송을 진행 중에 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 주택건설사업 변경승인을 받지 아니하고, 장기간 공사중단되었다는 사유만으로 주택건설사업에 제공되고 있는 토지가 아니라고 할 수 없다고 주장하나, 사업기간에 대한 연장 승인 없이 사업주체인 OOO은 OOO으로부터 2009.4.8. 주택건설사업자 등록말소 처분을 받은 점, 2004년 12월 쟁점토지의 시공자인 OOO의 부도로 공사중단된 이후 10여 년간 공사중단된 사실이 확인되는 점, 쟁점토지의 사실상 현황은 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기 어려운 점, OOO이 종합합산과세대상토지로 보아 재산세를 수시분으로 부과한 후 이를 다시 재산세 분리과세대상토지로 변경하여 처분청에 통보한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.