[요지] 양수인이 토지와 건물의 합리적인 구분가액을 인지하지 못한 상태에서 청구인과 총매매가액만을 합의한 후 감정가액 등의 신뢰할만한 자료에 의하여 구분계약하지 아니한 점, ◇◇년이 경과되어 여러 가지 하자가 있는 노후한 건물을 월 ◎◎◎만원으로 임대하다가 201△.△.△△. 이후에는 임대가 되지 아니한 점, 기준시가와 대비하면 매매계약서상 토지의 가액이 건물의 그것보다 지나치게 높게 나타나는 점, 건물가액을 기준시가의 비율로 안분하면 ♤.♤%에 불과하지만 매매계약서상 구분가액의 비율이 ♠.♠%로 과다하게 높게 나타남에도 이에 대한 합리적인 근거가 없으며 또한 그러할만한 특별한 사정이 있었다고 보이지도 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 토지와 건물의 구분가액이 공인중개사의 입회하에 당사자 간의 합의에 따라 매매계약서에 구분 기재되었는데도 기준시가 비율과 상이하고 감정가액이 없다는 이유로 토지와 건물에 대한 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다. (가)쟁점부동산 중 건물은 1974.7.26., 1976.9.4. 각 신축·취득한 것으로서 오래되었지만 양도 당시에도 섬유공장에 임대하고 있어 사용가치가 충분하였으며 면적이 약 175평에 이르므로 총 양도가액 중 일부를 건물가액에 배분하는 것은 당연한 것이다. (나) 토지가액은 주변시세인 평당 OOO원을 적용하여 OOO원, 건물은 양도 당시 임대 중이었고 향후에도 사용가치가 충분하여 평당 소요되는 신축비용 OOO원의 30∼40% 수준 금액에 건물면적을 곱하여 산정된 OOO원을 건물가액으로 하여 공인중개사에 매각을 의뢰하였고 매매계약서의 특약사항에 토지 및 건물가액을 구분하여 기재하였는데 이를 인정하지 않는 것은 잘못된 것이다.
(2) 사적자치의 원칙에 비추어 기준시가에 따라 가액구분을 하지 않았다는 이유로 토지와 건물의 구분가액이 비합리적이라고 단정할 수 없고 양수인이 청구인의 조세회피의도에 협력한 정황도 없으므로 당사자 간에 구분한 토지 및 건물의 거래가액은 인정되어야 한다. (가) 처분청은 토지와 건물의 구분가액은 불분명하다고 하지만 명확한 근거를 제시하지 못하고 있으며 양수인이 청구인의 조세회피의도에 협력한 정황도 없고 거래 당사자 간의 합의가 통정허위표시에 의한 것으로 무효에 이르지 않는 이상 그 구분된 양도가액을 실지거래가액으로 봄이 타당하다. (나) 부동산의 일괄양도시 세법에서 정한 기준시가에 의한 안분계산은 토지와 건물가액을 구분할 수 없거나 통상의 거래관행에서 현저히 벗어나 조세회피의도를 의도하는 경우에 예외적으로 적용하여야 하는데 이 건 건물가액은 전체 양도가액의 6.5%에 불과하고 감정가액을 산정하는 표준단가를 계산한 결과가 OOO원에 이르므로 구분 기재된 가액은 정당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 주식회사 OOO에게 공장으로 임대하여 사용가치가 있다고 주장하지만 부가가치세 신고서, 국세청 전산자료 등에 따르면 주식회사 OOO가 2012.8.31. 퇴거하여 그 이후는 임대용으로 사용하지 않았고, 처분청이 양도소득세 조사기간 중에 2회에 걸쳐 공문으로 건물가액의 산정근거를 요청하였으나 조사종결일까지 제출하지 아니하였다.
(2) 청구인은 구분된 건물가액이 합리적이라고 주장하나 주택, 상가, 공장 등의 형태와 위치에 따라 건축비가 다르고 이를 입증할 근거서류도 없이 조사종결일 이후인 2015.10.21. 팩스로 평당 신축비용인 OOO원의 30∼40%를 시세로 보아 건물가액을 산정하였다고 소명하였으나 OOO원과 30∼40%에 대한 근거자료를 제시하지 못하였다.
(3) 쟁점부동산 양도 당시 건물의 기준시가는 OOO원, 토지의 기준시가는 OOO원이며 이를 기준으로 총매매가액 OOO원을 안분하면 토지는 OOO원, 건물은 OOO원으로 나타나며 매매계약서상 구분기재된 건물가액 OOO원은 기준시가에 의한 안분금액의 364%로 과다하게 책정한 것으로 나타나고 양수인은 총매매대금만 인지하고 거래하였으므로 당사자 간의 합의에 의한 가액으로 볼 수 없어 임의배분을 통한 조세회피 의도가 있었음이 인정된다. (가) 주변시세인 평당 OOO원을 적용하여 OOO원의 토지가액을 산정하여 매매의뢰하였다는 청구인의 주장에 따르면 건물가액 OOO원을 합하여 총매매가액이 OOO원이 되어야 하나 실지거래가액은 OOO원으로서 아래 <표1>과 같이 매매계약서상 토지시세만 반영하여 거래한 것을 알 수 있다. OOO (나) 양수인 유OOO은 쟁점부동산을 답사할 당시 건물은 허름하여 비어 있었고 매매계약서상의 특약사항에 따라 건물가액이 OOO원이라는 사실을 인지하지 못하였고 그와 같이 구분한 근거도 없으며 도시형생활주택을 신축하기 위하여 총매매대금 OOO원만 보고 계약하였다고 진술하였다. (다) 청구인이 주장하는 양도 당시의 토지시세 OOO원과 실지 총매매가액 OOO원이 거의 유사한 수준이고 양수인은 청구인과 건물가액 OOO원에 대한 진정한 합의 없이 총매매대금 OOO원만 인지한 상태에서 거래한 점으로 볼 때 총매매가액 중 건물가액의 임의배분을 통하여 양도소득세를 감소시키려는 조세회피의도가 있었다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]①양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등]⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의구분이 불분명한 때에는부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의규정에 의하여 안분계산한다.
(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 [과세표준의 안분계산]④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는바에 의한다. 1.토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만,감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3.제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 쟁점부동산 매매계약서의 건물용도란에 공장 및 2종 근린생활시설로, 특약사항란에 “총 매가 OOO원정의 내용은 토지/OOO원정, 건물/OOO원정이다.”로 각각 기재되어 있다.
(2) 양도소득세 신고서, 양도소득세 결의서 등의 심리자료에 의하면 토지와 건물의 신고 및 경정된 구분가액은 다음 <표2>와 같다. OOO
(3) 처분청은 청구인에게 2015.10.5., 2015.10.15. 2회에 걸쳐 공문으로 쟁점부동산의 양도가액을 구분계산한 근거를 요청하였고 청구인은 2015.10.21. 세무대리인을 통하여 다음과 같은 내용으로 소명하였다. (가) 양도부동산은 신축한지 오래된 건물이었지만 양도 이전까지 섬유공장에 임대하고 있어서 실질상 사용가치가 충분히 있었고 건물면적이 577.37㎡(약 175평)에 이르러 양도가액 중 건물가액을 일부 배분하는 것이 타당하다고 판단하였다. (나) 전체 양도가액 OOO원은 매수인과 최종적으로 협의하여 정해진 금액이며, 전체 양도가액 중 건물가액은 거래당시 주변 시세를 반영하였고 건물이 노후하기는 하였지만 양도 당시와 같이 사용할 수 있는 건축물을 신축할 경우 소요되는 경비 등의 제반여건을 감안하여 건물의 양도가액을 OOO원으로 산정하고 계약서 특약사항에 건물가액을 구분하여 기재하였다. (다) 특히, 양도건물은 신축한지는 오래되었지만 양도 이전까지 임대하여 실질적으로 사용하고 있었고 향후에도 충분한 사용가치가 있다고 판단하였으며, 주변에 현재와 같은 건물을 신축할 경우 소요되는 건축비를 알아본 결과 평당 약 OOO원 정도 예상되어 약 30∼40% 수준의 금액으로 면적을 적용하여 건물가액을 OOO원으로 산정하였다.
(4) 쟁점부동산의 양도시 작성된 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에 의하면 위반건축물 66㎡가 있으며 “수도파손 있음, 용수량 부족함, 전기 공급상태 교체요함, 소화전 없음, 난방시설 수선 요함, 배수 수선 요함, 벽면 균열·누수 있음” 등의 하자내용이 기재되어 있다.
(5) 청구인이 제출한 부가가치세 신고서의 첨부서류인 부동산임대공급가액명세서에 따르면 쟁점부동산의 임차인인 주식회사 OOO가 2012.8.31. 퇴거하였고 월 임대료는 OOO원인 것으로 나타난다.
(6) 쟁점부동산의 공동양수인인 류OOO은 2014.6.9. 지상에 도시형생활주택 28세대를 신축하여 소유자등록한 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양수인이 토지와 건물의 합리적인 구분가액을 인지하지 못한 상태에서 청구인과 총매매가액만을 합의한 후 감정가액 등의 신뢰할 만한 자료에 의하여 구분계약하지 아니한 점, 쟁점부동산의 거래 후 양수인이 쟁점건물을 철거하고 다세대주택을 신축한 점, 39년이 경과되어 여러 가지 하자가 있는 노후한 건물을 월 OOO원으로 임대하다가 2012.8.31. 이후에는 임대가 되지 아니한 점, 기준시가와 대비하면 매매계약서상 토지의 가액은 146.7%임에도 건물의 그것은 571.4%로 지나치게 높게 나타나는 점, 건물가액을 기준시가의 비율로 안분하면 1.8%에 불과하지만 매매계약서상 구분가액의 비율이 6.5%로 과다하게 높게 나타남에도 이에 대한 합리적인 근거가 없으며 또한 그러할 만한 특별한 사정이 있었다고 보이지도 아니하는 점 등에 비추어 소득세법제100조에 따라 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.