쟁점수익권증서는 향후 신축되는 부동산을 배타적으로 독점하여 취득할 권리이므로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 점’, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 그 프레미엄 상당금액을 합한 가액으로 평가하는 것인 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점수익권증서는 향후 신축되는 부동산을 배타적으로 독점하여 취득할 권리이므로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 점’, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 그 프레미엄 상당금액을 합한 가액으로 평가하는 것인 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 피상속인은 2013.2.28. OOO 대 347㎡ 및 주택(이하 “쟁점부동산”라 한다)을 ㈜OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 쟁점부동산을 인수하게 된 도시형생활주택 시행업자인 OOO은 자금사정이 어려워 사업시행 후 분양대금으로 잔금을 정산하기로 합의하였으며, 동 사항을 관리형 토지신탁계약의 형태로 하여 쟁점수익권증서를 교부받아 피상속인은 잔금에 대한 담보권을 획득하였고, 사업이 진행되는 중 사망하여 상속이 개시되었다.
(2) 상속인들은 피상속인의 상속재산으로 부동산, 쟁점부동산의 계약금과 중도금 및 쟁점수익권증서를 신고하였고, 이 중 쟁점수익권증서 평가 시 쟁점부동산 매매계약서상 잔금조항에 따라 분양이 원활하지 않을 경우 현물로 수령할 수 있는 OOO 101호, 1701호, 1702호 및 1703호를 보충적 평가방법(기준시가)에 의한 평가금액으로 상속세를 신고․납부하였다.
(3) 위 쟁점부동산 매매계약서상 잔금조항은 확정된 채권이 아니므로 부동산으로 보아 상속재산가액을 기준시가로 계산하여야 하고, 특히 현물상환 부동산 중 1703호(이하 “쟁점주택”이라 한다)는 계약서상 금액인 OOO원으로 분양될 수 없으며, 적정예상분양가액은 약 OOO원으로 보이고, 결국 쟁점주택이 분양되지 않아 시가가 없으므로 상증법상 시가(보충적 평가액)는 OOO원으로 평가해야 한다.
(1) 쟁점부동산 매매계약에 따르면 피상속인은 쟁점부동산을 양도하면서 받을 매매대금 중 잔금에 대하여 쟁점주택 외 3채에 대한 부동산 분양대금을 받기로 약정하고, 만일 준공시점을 기준으로 미분양이 발생되었을 경우 동 부동산을 현물로 수령하기로 하였으며, 피상속인이 사망 후 쟁점수익권증서로 받을 수 있는 부동산은 아직 미완성상태이고, 신축되는 부동산을 배타적으로 독점하여 취득할 권리이므로 이는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당된다.
(2) 상증법 제61조 제2항에 따라 부동산 취득권에 대한 평가는 평가기준일까지 납입한 금액 및 그 프레미엄 상당금액을 합한 가액으로 하는 것인바, 비록 청구인과 피상속인이 납입한 금액이 없다고 하더라도 피상속인은 쟁점부동산의 잔금에 갈음하여 당해 부동산의 취득권을 받은 것이므로 쟁점주택의 분양가액으로 볼 수 있는 피상속인이 받아야 할 잔금과 그 프레미엄 가액을 더한 금액이 상속받은 부동산의 평가액이라고 할 수 있다.
(3) 비록 현물로 받은 부동산이 현재까지 미분양 되었다고 하더라도 당해 부동산의 분양예정가액은 매매계약 당시 적정한 금액이었다고 할 수 있는바, 분양예정가액이 실질적으로 분양될 수 없는 가액이었기에 부동산을 현물로 받을 당시의 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액이 적정한 시가라는 청구주장도 이유 없다.
1. 조건부권리는 본래의 권리의 가액을 기초로 하여 평가기준일 현재의 조건내용을 구성하는 사실, 조건성취의 확실성, 기타 제반사정을 감안한 적정가액
2. 존속기간이 불확정한 권리의 가액은 평가기준일 현재의 권리의 성질, 목적물의 내용연수 기타 제반사항을 감안한 적정가액
3. 소송 중인 권리의 가액은 평가기준일 현재의 분쟁관계의 진상을 조사하고 소송진행의 상황을 감안한 적정가액
(1) 피상속인과 OOO은 2012.2.28. 쟁점부동산을 양수․도하는 매매계약을 체결하였고, 주요내용은 다음과 같다. OOO
(2) 피상속인과 OOO, ㈜OOO은 2013.1.30. 쟁점부동산을 포함한 OOO대 106㎡ 및 주택 등에 대한 관리형 토지신탁계약을 체결하였고, 주요내용은 아래와 같다. OOO
(3) 상속세 신고 시 상속인들이 신고한 상속재산에 대한 평가금액과 처분청의 결정내역은 아래와 같다. OOO
(4) 청구인의 모 조OOO가 2016.4.22. 쟁점주택을 OOO원에 양도한 사실이 부동산등기부등본에 의해 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점수익권증서의 가액이 확정된 채권이 아니고 향후 부동산 완공 시 해당 부동산을 수령하기로 약정한 것에 불과하므로 수익권증서의 가액이 확정된 완공 부동산의 사용승인일 이후의 가액으로 수익권증서의 가액을 평가해야 한다고 주장하나, 쟁점수익권증서는 향후 신축되는 부동산을 배타적으로 독점하여 취득할 권리이므로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되는 점, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 상증법 시행령 제51조 제2항에 따라 평가기준일까지 납입한 금액과 그 프레미엄 상당금액을 합한 가액으로 평가하는 것인바, 피상속인은 쟁점부동산의 잔금에 갈음하여 쟁점수익권증서를 받은 것이므로 쟁점주택의 분양가액으로 볼 수 있는 피상속인이 받아야 할 잔금과 그 프레미엄 가액을 더한 금액을 동 부동산 취득권의 가액으로 볼 수 있는 점, 쟁점주택의 양도가액은 상증법상 시가로 인정되는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가액에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.