쟁점주택이 임대기간 요건을 충족하지 못하였으나 임대기간 요건 산정특례 등에 해당하므로 1세대 1주택 비과세에 해당한다는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.3.24. 실거래가 OOO원에 취득한 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2014.2.11. 실거래가 OOO원에 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 이와 관련하여 청구인이 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)가 소득세법 시행령제167조의3에 따른 5년의 임대기간요건을 충족하지 못하고 2014년에 경매로 매각된 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다고 보아 2015.8.19. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.16. 이의신청을 거쳐 2016.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OOO에서 월세 가정어린이집을 운영하고 있었는데, 현재 국가재정이 어려운 것은 알겠으나, 쟁점주택을 18년 5개월 동안 보유하고 5년 5개월을 거주하였는데도 처분청은 그 양도에 대하여 1세대 1주택임을 인정하지 않고 양도소득세를 부과하고 가정어린이집의 아이사랑카드 매출에 대해서까지 압류하여 가정어린이집이 결국 문을 닫게 되었다. 청구인은 경매로 OOO 소재 빌라와 전원주택을 매입하여 어린이집 운영의 어려움을 극복해 보고자 투자하였지만 부동산 경기침체로 모두 경매당하고, 가지고 있던 소규모 아파트마저 경매의 위기에서 매각하여 은행 빚을 정리하였으나, 쟁점임대주택이 5년의 임대기간 요건을 채우지 못하였다고 하여 양도소득세를 부과하고 가정어린이집의 카드 매출까지 압류하였는바, 아이들이 좋아 12년간 운영하던 가정어린이집을 지키지 못하고 있는 어려운 사정을 감안하여야 하고, 청구인은 OOO에 주택임대사업자 등록시 양도소득세 비과세 대상이라고 상담받은 후 임대사업자등록을 하였고, 관할 세무서에도 주택임대업으로 사업자등록을 하였는데, 5년의 임대기간 요건을 채우지 못한 것은 법원경매로 인한 불가항력적인 요인에 의한 것이므로 임대기간요건 산정특례에 해당한다. 또한, 국세부과에 있어서는 실질과세의 원칙, 신의성실의 원칙, 근거과세의 원칙 및 조세감면의 사후관리 원칙이 적용되어야 하는바, 청구인은 단지 임대사업자등록을 늦게 하였을 뿐, 그 전부터 이미 빌라와 주택 등을 임대하고 있었으므로 임대사업자등록 이전의 임대기간을 포함하면 5년의 임대기간 요건을 충족하게 되는 것이며, 임대 등록한 주택은 본인이 거주한 사실이 없고, 양도한 주택은 18년 5개월을 보유(5년 5개월 거주)한 주택으로서 청구인은 20년간 양도소득세 비과세를 주장한 사실이 없으며 이 건 양도에 대해서는 정당하게 신고하였으므로 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 이미 납부기한이 도과한 이후에 이 건 양도소득세 납부고지서를 송달받았으므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 주택 임대기간 요건 산정특례에 대한 소득세법 시행령및 같은 법 시행규칙을 보면, 공익을 위한 수용이나, 사망으로 인한 경우 등 매우 제한적인 경우만 그 특례를 인정하고 있고 조세심판원의 선결정례에서도 임대 의무기간을 충족하지 못한 임대사업용 주택을 특별조치법에 따라 매도한 경우 협의매수된 것이라 인정할 수 없다OOO고 하는 등 의무 임대기간 충족요건을 매우 엄격하게 해석하고 있는바, 이 건과 같이 사적인 문제인 경락에 의한 양도의 경우는 관련 법령상의 특례를 적용할 경우에 해당되지 않는 것이다. 또한, 청구인은 임대사업자등록(2014.1.28.)을 늦게 하였을 뿐, 임대부동산 취득 이후부터 이미 임대를 하고 있었으므로 국세부과의 원칙상 임대사업등록 전의 임대기간도 포함해야 한다고 주장하나, 조세심판원 선결정례OOO에서도 ‘실질적으로 임대사업을 영위하였다 하더라도 사업자등록을 하지 않아 비과세를 부인한 처분은 잘못이 없다’고 하여 사업자등록 의무요건을 매우 엄격하게 해석하고 있는바, 청구인이 사업자등록 요건을 갖추지 못하였다고 보아 임대기간 요건을 부인하고 신고·납부불성실가산세 등을 적용하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 보유한 임대주택이 임대기간 요건을 갖추지 못하였으나, 임대기간 요건 산정특례 등에 해당하여 거주주택(쟁점주택) 양도시 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부

② 이 건 양도소득세 납세고지서가 납부기한 경과 후 송달되어 이 건 양도소득세 부과처분이 부당한지 여부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 2014년 귀속년도 현재 국세통합시스템과 등기사항증명서를 보면, 청구인 및 세대원의 부동산(주택) 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) ◯◯◯ (나) 청구인은 2007.5.4. OOO를 OOO원에 취득하고, 2014.5.27. OOO원에 양도한 후, 2014.7.26. 양도소득세 예정신고를 하였으나, 양도소득세 OOO원을 납부하지 아니하여 처분청은 이에 대하여 고지하였다. (다) 청구인은 2009.7.21. OOO를 OOO원에 취득하고, 2014.7.17. 경락가액 OOO원에 양도하고 양도소득세를 무신고 하였다. (라) 청구인은 2014년 귀속 양도소득에 대한 신고시 합산하여 신고하지 않았다. (마) 처분청은 2015.6.12. OOO의 양도에 대한 양도소득세를 결정하면서 양도차손금액을 합산하여 2014년 무납부 고지된 세금 OOO원에 대하여 결정취소하였다. (바) 처분청은 2015.7.29. 쟁점주택의 비과세 사후관리를 통해 장기임대주택의 임대기간 미충족을 사유로 양도소득세를 경정한 후, 청구인 소유의 OOO 소재 부동산의 경매 개시로 인해 수시부과 사유가 발생하여 2015.8.18. 청구인에게 이 건 양도소득세 고지서(납부기한 2015.7.30.)를 발송하였으며 청구인은 해당 고지서를 2015.8.19. 등기우편으로 수령하였다. (사) OOO의 경매사건 검색내역 및 등기사항증명서에 의하면 청구인 소유의 OOO 소재 부동산은 2014.8.28. 경매가 개시되었고 2015.8.13. 경매가 완료되어 소유권 이전된 사실이 확인된다. (아) 국세통합전산망과 OOO에서 발급한 임대사업자등록증으로 확인된 청구인과 배우자의 주택임대 사업자등록 현황은 다음과 같다. ◯◯◯ (자) OOO에 등록된 청구인의 임대사업자 등록증의 주요내용은 아래와 같다. ◯◯◯ (차) 국세통합전산망에서 확인된 청구인과 배우자의 주택임대사업 사업장현황신고 내역은 아래와 같다. ◯◯◯

(2) 청구인이 납부기한 경과 후 고지서를 송달받아 이 건 처분은 부당하다고 주장하는데 대하여 처분청의 답변은 없으나, 이 건 양도소득세 부과처분에 대하여 청구인이 2015.11.16. 제기한 이의신청 결과, 처분청은 고지서상의 납부기한이 2014.7.30., 송달일자가 2015.8.19.로 납부기한 만료 후 고지서가 송달되었으므로 고지서의 납부기한을 변경하여야 한다는 결정(2015.12.29.)을 한 사실이 결정서 이유에 나타나고, 이 건 심리 중 2015.8.19.(처분청은 당초 납기전 징수사유가 있다고 보아 납부기한을 청구인이 고지서를 송달받은 날인 2015.8.19.로 하였다)로 되어 있던 납부기한을 송달일부터 14일이 지난 날인 2015.9.2.로 수정한 사실이 국세청 징수결정조회로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 임대주택을 양도한 것이 부득이한 사유로써 임대기간 요건 산정특례에 해당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제21항 제2호에 임대기간 요건 산정특례로 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”를 들고 있고, 이에 따라 소득세법 시행규칙제74조의2에는 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”로, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률또는 그 밖의 법률에 수용된 경우 및 사망으로 상속되는 경우를 규정하고 있는바, 청구인이 주장하는 경매는 이에 해당하지 않는 것으로 나타난다. 또한, 소득세법 시행령제167조의3 제1항에 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외하는 장기임대주택은 소득세법에 따른 사업자등록과 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로서 임대기간 요건(5년 이상 임대)을 충족할 것을 규정하고 있는바, 청구인이 실제로 5년 이상의 기간 동안 주택을 임대하였다 하더라도 임대사업자 등록을 늦게 하는 등의 이유로 임대사업자 등록을 한 이후의 임대기간이 5년이 되지 않을 경우 해당 임대주택은 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 국세기본법제7조 제1항 제1호에 의하면 납세고지서가 도달한 날에 이미 납부기한이 지난 경우 도달한 날부터 14일이 지난 날을 납부기한으로 규정하고 있고, 이에 따라 처분청이 이 건 심리 중 당초 2015.8.19.로 되어 있던 이 건 양도소득세의 납부기한을 고지서 송달일부터 14일이 지난 날인 2015.9.2.로 수정한 사실이 국세청 징수결정조회로 나타나므로 처분청이 납부기한이 도과한 이후에 고지서를 송달하여 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략) 제155조(1세대 1주택의 특례) 󰊉󰊛 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 󰊊󰊒 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. 󰊊󰊓 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액

• 가. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주 택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 임대 주택법 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 주택법 제2조 제3호 에 따른 국민주택규모에 해당하는 임대 주택법 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (3) 소득세법 시행규칙 제74조의2 (계속 임대로 보는 부득이한 사유) 영 제155조 제21항 각 호 외의 부분 단서에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 또는 그 밖의 법률에 수용(협의매수를 포함한다)된 경우

(4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 (공익사업) 이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

1. 국방ㆍ군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

밖에 다른 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업 (5) 국세기본법 제7조 (송달 지연에 따른 납부기한의 연장) ① 납세고지서, 납부통지서, 독촉장 또는 납부최고서를 송달한 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도달한 날부터 14일이 지난 날을 납부기한으로 한다.

1. 도달한 날에 이미 납부기한이 지난 경우

2. 도달한 날부터 14일 이내에 납부기한이 되는 경우

② 제1항의 규정에도 불구하고 국세징수법 제14조 제2항 에 따른 고지의 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 납부기한으로 한다. 1. 해당 고지서가 도달한 날에 이미 납부기한이 지났을 때에는 그 도달한 날 (6) 국세징수법 제10조(납세고지서의 발급 시기) 납세고지서는 다음 각 호의 시기에 발급하여야 한다.

1. 납부기한이 일정한 경우: 납기가 시작되기 5일 전

2. 납부기한이 일정하지 아니한 경우: 징수결정 즉시

3. 세법에 따라 기간을 정하여 징수유예한 경우: 징수유예기간이 끝난 날의 다음 날 제11조(납부기한의 지정) 세무서장은 세법에서 국세(체납처분비를 포함한다)의 납부기한을 정하는 경우 외에는 국세의 납부기한을 납세 또는 납부의 고지를 하는 날부터 30일 내로 지정할 수 있다. 제14조(납기 전 징수) ① 세무서장은 납세자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있을 때에는 납기 전이라도 이미 납세의무가 확정된 국세는 징수할 수 있다.

② 세무서장은 제1항에 따라 납기 전에 국세를 징수하려면 납부기한을 정하여 납세자에게 그 뜻을 고지하여야 한다. 이 경우에 이미 납세고지를 하였을 때에는 납부기한의 변경을 고지하여야 한다.