청구인이 특수관계인에게 쟁점토지를 저가임대하였는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.4.1.부터 자신이 OOO% 주식을 보유하고 있는 특수관계인인 주식회사 OOO(농수산물 유통․도소매업, 부동산 매매․임대업 등을 영위하며, 이하 “OOO”이라 한다)에게 OOO 대지 2,014.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 월 임대료 없이 보증금 OOO원에 임대하고 있다.
• 나. 처분청 OOO장은 2015년 10월 청구인에 대한 2012∼2014년 귀속 개인통합조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 임대하고, OOO이 이를 다시 주식회사 OOO(음식점업을 영위하며, 이하 “OOO”라 한다)에게 보증금 OOO원에 임대하였는바, 청구인이 특수관계인인 OOO에게 쟁점토지를 저가임대(법인세법 시행령제89조에 따라 OOO과 OOO 간의 임대료를 시가로 산정)한 것으로 보아부가가치세법제29조 제4항을 적용하여 2015.12.10. 청구인에게 부가가치세 2012년 제1기분 OOO원을 각 경정․고지하였고, 처분청 OOO장은소득세법제41조를 적용하여 같은 날 청구인에게 종합소득세 2012년 귀속분 OOO원을 각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1970년경부터 OOO에 소재한 OOO에서 배우자 OOO(2008.8.19. 사망)과 고추 도소매업을 영위하였으나, 2000년경부터 사업이 어려워져 과거부터 관심이 있었던 말 관련 사업을 영위하기 위해 2012.4.2. OOO을 설립하였으며, 이 과정에서 OOO로부터 쟁점토지의 장기임대를 제안받았다. 청구인은 OOO에게 쟁점토지를 임대하고, OOO이 이를 다시 OOO에게 임대하였는바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 직접 OOO에게 임대하는 경우 납부하여야 할 소득세가 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 임대한 후 OOO이 이를 다시 OOO에게 임대하는 경우 OOO이 납부하여야 할 법인세에 비해 낮아 결과적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구인에게 이 건 처분을 하였다. 그러나, 청구인은 OOO의 주식 OOO%를 보유한 주주로서 OOO의 수익 중 쟁점토지를 임대하여 발생한 임대수익을 배당받을 경우 청구인에게 소득세가 과세될 것인바, 청구인이 쟁점토지를 직접 OOO에 임대하는 형식으로 임대업을 영위하는 경우와 OOO이 청구인으로부터 쟁점토지를 임차한 후 다시 OOO에게 이를 임대하는 형식으로 임대업을 영위하는 경우를 비교하면 총 납부세액에는 차이가 없다. 또한, 청구인은 OOO의 주식 OOO%를 보유하고 있는바, 청구인 외 다른 주주들이 있어 그 주주들이 청구인으로부터 이익을 받는 경우에도 해당하지 않아 증여세 등이 부당하게 감소될 여지도 없다. 청구인이 OOO을 설립한 이후 고추 도소매업과 말 사업에서 상당한 손실이 발생하여 OOO로부터 임대수익이 발생하였음에도 OOO은 최종적으로 손실이 발생하였고, 이로 인해 청구인이 배당을 받을 수 없었는바, 당초부터 청구인에게 조세 부담을 부당하게 감소시키려는 의도가 있었던 것이 아니고, 배당이 없었다는 사실만으로 청구주장을 타당하지 않은 것으로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 자신이 OOO% 출자자이고 대표자로 재직중인 OOO에게 2012.4.1.부터 150개월(12년 6개월)간 월 임대료 없이 보증금 OOO원에 임대하였음에도, 부동산임대업 사업자등록을 하지 않다가 2015.7.1. 사업자등록을 하였으며, 쟁점토지의 임대에 대하여 관련 제세를 무신고하였다. OOO은 청구인으로부터 임차한 쟁점토지를 다시 OOO에게 2012.9.16. ∼2027.9.15. 기간 동안 보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원에 임대하는 것으로 계약을 체결하고, 2013.9.15.까지 보증금 OOO원에 월 임대료 OOO원, 2013.9.16.부터 2014.12.31.까지는 보증금 OOO원에 월 임대료 OOO원을 각 수취하였다. 청구인은 OOO에게 쟁점토지 위에 OOO 명의의 건축물을 신축하여 사용하도록 하였고, 쟁점토지에 신축된 건축물에는 OOO가 운영하고 있는 음식점OOO이 영업을 하고 있다. 부당행위계산 부인 규정 적용시 시가는 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 및 상관행에 의하여 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 할 것인바, 처분청은 청구인이 OOO에 임대한 쟁점토지의 적정임대료를 산정함에 있어 OOO이 청구인으로부터 임차한 쟁점토지를 특수관계 없는 OOO에 전대하고 수취한 임대료를 시가(적정임대료)로 보았다. 청구인은 직접 OOO에게 쟁점토지를 임대하는 경우와 OOO이 청구인으로부터 쟁점토지를 임차한 후 이를 다시 OOO에게 임대하는 경우를 비교하면, 총 납부세액에는 차이가 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 볼 수 없다고 주장하나, OOO은 설립일 이후 청구인에게 배당한 사실이 없고, OOO로부터 수취한 쟁점토지의 임대수익이 청구인의 배당소득과 직결된다고 보기도 어려우므로 총 납부세액에는 변함이 없다는 청구주장은 이유 없는바, 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 저가임대한 것에 대해 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 특수관계인에게 쟁점토지를 저가임대하였는지 여부
• 나. 관련 법률 <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 OOO이 작성한 쟁점토지 임대차계약서(2012.4.1.)에 따르면, 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 보증금 OOO원에 2012.4.1.부터 150개월 동안 임대하기로 하고, 2012.5.31. 계약금 OOO원을 수취하기로 하였으며, 중도금 및 잔금은 5년 간 OOO의 소득에서 상환받기로 한 것으로 나타난다. (나) 청구인과 OOO가 작성한 쟁점토지 임대차계약서(2012.3.15.)의 주요내용은 다음 <표>와 같고, 그 계약일이 2012.3.15.로 청구인과 OOO 간 쟁점토지 임대차계약일인 2012.4.1.보다 앞서고 있으나, 실제로는 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 임대하고, OOO이 이를 다시 OOO에게 임대한 것으로 나타난다. <표> 청구인과 OOO 간 쟁점토지 임대차계약서의 주요내용 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 거주자가 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우 등으로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산 부인 대상이 되고, 이 경우 소득금액의 계산은 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간의 일반적으로 거래된 가격을 기준으로 하는 것인바, 청구인과 OOO은 특수관계인에 해당하고, 청구인과 OOO 간 임대차계약 및 OOO과 OOO 간 임대차계약이 거의 동시에 이루어졌음에도, 청구인이 OOO으로부터 수취한 쟁점토지의 임대료가 OOO이 특수관계 없는 OOO로부터 수취한 임대료보다 낮아 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보이는 점, 이 경우 특수관계가 없는 OOO과 OOO 간 체결된 임대차계약에 따른 쟁점토지의 임대료를 시가로 봄이 타당한 점 등에 비추어 청구인이 특수관계인인 OOO에게 쟁점토지를 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제41조(부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (3) 법인세법 시행령 제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (4) 부가가치세법 제29조(과세표준) ④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우