1세대 1주택 비과세 적용 및 취득가액 산정 적정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.6.5. 서울특별시 OOO 토지 236㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득 후 주식회사 OOO과 쟁점토지상에 오피스텔 30개 호(이하 “쟁점건물”이라 하고, ‘쟁점토지’와 ‘쟁점건물’을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다) 신축을 위한 도급계약(도급금액 OOO원, 이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하여 2002.12.31. 완공하였고, 쟁점부동산을 임대운영하다가 2015.1.30. 쟁점 부동산을 OOO원에 양도하였으며, 실지 양도가액으로 OOO원, 실지 취득가액으로 OOO원을 각 적용하는 한편, 쟁점부동산 중 양도 당시 주거용으로 사용되던 2개층 10개호를 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택으로 보아 해당 양도차익에 대해 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2015년 8월 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 양도소득세 신고시 취득가액에 포함한 쟁점건물 신축대가 OOO원 중 OOO원(이하 “쟁점지급액”이라 한다)은 전자제품 구입비에 해당된다 하여 취득가액에서 제외하였고, 주거용으로 사용되던 1개호에 대한 양도차익에 대해서만 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도차익을 재산정하여 2015.10.21. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지상에 오피스텔 신축을 위해 쟁점계약을 체결하여 공사대금을 지급하였고, 공사내용에 대해서 일절 관여하지 않았는바, 쟁점건물을 짓기 위한 쟁점계약에 따라 지급한 공사대금은 전액 쟁점건물의 취득원가에 포함되어야 할 것이고, 처분청이 취득가액으로 부인한 쟁점지급액은 쟁점계약 공사대금의 2.5%에 불과하여 쟁점건물 공사의 부수비용에 해당되는 것으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 당초 쟁점부동산 양도소득세 신고시 양도 당시 주거용으로 사용하던 23개호 중 2개층 10개호가 1세대 1주택에 해당되는 것으로 보아 관련 양도차익 OOO원을 양도소득세 비과세 대상으로 분류하였는바, 쟁점부동산을 오피스텔 용도로 건축허가를 받다보니 각 호별 구분등기를 하였지만, 처분청 주장대로라면 1개호의 면적인 18.24㎡(5평)에서 1세대가 거주하기에는 턱없이 부족한 면적으로 실질과세원칙에도 부합하지 않게 되므로 쟁점부동산 1개층 5개호의 면적이 일반 아파트의 1채에 해당하는 136.54㎡(41.3평)인 점을 감안할 때 청구인이 2개층 10개호에 대한 양도차익을 비과세대상으로 분류하여 쟁점부동산의 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 건물의 취득원가에 포함되는 자본적 지출분은 건물의 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 개량, 확장, 증설 등과 관련된 비용으로서 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 것 으로 규정하고 있는바, 이 건 쟁점지급액은 전자제품 구입비 등(에어컨 구입비 OOO원, 에어컨공사 OOO원)으로 확인되므로 이는 임대조건을 유리하게 하기 위해 설치한 임대와 관련된 비용으로 쟁점건물의 취득원가에서 제외하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) ｢소득세법｣상 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것(서면4팀-369, 2008.2.13.)이나, 쟁점부동산의 경우 각 호별로 구분등기 되어 있어 독립된 거래가 가능하여 위 예규의 적용대상이 아니므로 쟁점부 동산 각 호를 1주택으로 보는 것이 타당하고, 각 호별 면적이 1세대가 거주하기에는 부족하다고 주장하나 쟁점부동산은 각 호별로 구획되어 1인 세대가 거주용으로 사용한다고 보아야 할 것이므로 1개호에 대한 양도차익에 대해서만 비과세를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점지급액을 쟁점부동산 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 오피스텔 10개호의 양도차익에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제97조【비과세 양도소득】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (후단 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (후단 생략) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2002.6.10. 주식회사 OOO과 체결한 ‘건설공사표준도급계약서’의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 쟁점부동산 오피스텔 30개호는 각 호별 구분등기 되어 있다는 사실에 대해서는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없다.

(3) 처분청이 쟁점지급액을 취득가액에서 제외하여야 한다는 주장의 근거로 이 건 조사 당시 청구인으로부터 제시받았다는 쟁점건물 공사비 정산내역을 제시하였는바, 쟁점지급액의 지출내역은 다음과 같다.

(4) 먼저, 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점지급액이 쟁점건물 신축대가의 일부로서 쟁점부동산 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하나, 벽걸이형 에어컨 구입 및 설치에 소요된 지출은 쟁점건물의 취득가액 내지 자본적지출액에 해당되는 것으로 볼 수 없는바, 이 건 청구인이 주식회사 OOO과 체결한 ‘건설공사표준도급계약서’ 특기사항에 벽걸이형 에어컨 설치가 명시되어 있고, 청구인이 처분청에 제시한 공사비세부내역에 의하면 쟁점지급액은 오피스텔 세대별 벽걸이형 에어컨 구입 및 설치에 소요된 지출인 사실이 나타나므로 처분청이 쟁점지급액을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 오피스텔 1개호의 면적이 18.24㎡로서 1세대가 거주하기에는 지나치게 좁고, 일반주택의 면적을 감안하여 2개층 10개호를 1주택으로 보아야 한다는 의견이나, 주택은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것인바, 쟁점부동산 오피스텔은 각 호별 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 되어 있고, 각 호별로 구분등기 되어 있어 각 호별 매매가 가능한 점에 비추어 처분청이 동 오피스텔 1개호에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.