[요지] 소득세법 제95조 제2항 단서 조항에 규정된 표2를 적용할 경우 1세대1주택에 해당하는 경우로서 해당 주택의 보유기간별로 적용하여야 할 것으로 보이는 점, 종전주택과 증축주택의 부수토지를 계산할 때 그 정착면적비율로 안분함이 타당해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 소득세법 제95조 제2항 단서 조항에 규정된 표2를 적용할 경우 1세대1주택에 해당하는 경우로서 해당 주택의 보유기간별로 적용하여야 할 것으로 보이는 점, 종전주택과 증축주택의 부수토지를 계산할 때 그 정착면적비율로 안분함이 타당해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 1980.8.23. OOO, 대지 697.5㎡, 주택 195.9㎡(지상2층 및 지하1층으로 주택 정착면적 91.8㎡, 이하 “쟁점종전주택”이라 한다)을 취득하여, 2013.8.23. 쟁점종전주택 옆에 별도의 주택 64.86㎡(1층으로 주택 정착면적 64.86㎡이고, 이하 “쟁점증축주택”라 하며, “쟁점종전주택”과 “쟁점증축주택”을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 증축한 후, 거주하다가 2015.5.18. 이를 모두 OOO원에 양도하였다. 나.청구인은 2015.7.14. 쟁점주택의 양도에 대해 양도소득세 신고를 하면서 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 규정에 따른 1세대1주택이므로 양도소득세 비과세대상이나, 같은 법 시행령 제156조 제1항의 고가주택의 범위에 해당한다고 보아 같은 법 시행령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정한 후, 장기보유특별공제율을 양도차익의 80%로 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부 하였다. 다.처분청은 쟁점주택의 부수토지 697.5㎡ 중 쟁점증축주택에 해당하는 부수토지를 안분계산하여, 이에 대한 양도차익 OOO원에 대해서는 소득세법 제95조 제2항 표1에 따라 장기보유특별공제율을 30%로 적용하여야 한다고 보아 당초 신고시 장기보유특별공제액 중 OOO원을 부인한 후 청구인에게 2015.11.10. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 거주하던 고가주택의 일부가 노후화되어 증축한 후 양도하는 경우 쟁점증축주택은 쟁점종전주택의 일부분이므로 쟁점증축주택 부수토지의 보유기간은 쟁점종전주택 부수토지의 보유기간과 동일한 것으로 보아야 하므로, 쟁점주택의 장기보유특별공제율을 모두 80%로 계산하는 것이 타당하다.
(2) 설령, 쟁점증축주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제율을 30% 적용한다하더라도, 쟁점종전주택의 정착면적인 91.8㎡의 5배인 459㎡는 장기보유특별공제율을 80%로, 나머지 면적 238.5㎡OOO에 대해서만 장기보유특별공제율을 30%로 적용하여 계산하는 것이 타당하다. 그러나, 처분청은 전체 부수토지 중 쟁점증축주택의 부수토지 면적을 안분계산OOO한 후 장기보유특별공제율 30%로 적용하였으므로 이는 부당하다. 나.처분청 의견
(1) 1세대1주택에 해당되는 경우에도 건물과 토지 자산별로 각 보유기간에 따라 장기보유특별공제율을 적용하는 것이고, 소득세법제95조 제2항을 적용할 때 1세대1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 오래된 주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제는 그 토지의 전체보유기간에 따른 같은 항 표1의 공제율과 주택 부수토지로서의 보유기간에 따른 같은 항 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것OOO이므로, 쟁점증축주택에 해당되는 주택 부수토지 288.78㎡(주택정착면적으로 안분계산)의 양도차익에 대해서는 30% 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당하다.
(2) 소득세법제95조 제2항 적용의 일반원칙은 기존주택에 증축한 주택이 있을 경우, 각 주택 정착면적으로 부수토지를 안분하여야 하는 것으로, 청구주장은 청구인의 납세편의에 따라 자의적으로 계산한 방식으로, 청구인의 주장을 인정할만한 어떠한 법률적 근거도 없으며, 쟁점증축주택의 부수토지는 1세대1주택에 해당하는 장기보유특별공제율과 일반부동산에 해당하는 장기보유특별공제율 중 유리한 적용율을 선택해야 한다.
3. 심리 및 판단
(2) 종전주택과 증축주택에 대한 장기보유특별공제율을 적용하면서 부수토지 면적 계산시 양도당시 각 면적으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
(1) 쟁점주택 및 부수토지의 공부상 주요내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택의 공부상 주요내용 ◯◯◯
(2) 청구인이 2015.5.18. 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고한 내용은 다음 <표2>과 같다. <표2> 양도소득세 신고내용 (단위: 천원) ◯◯◯ (3)청구인은 쟁점주택의 양도에 대해, 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세대상이나, 양도가액이 OOO원을 초과하여 같은 법 시행령 제156조 제1항의 고가주택의 범위에 해당하므로, 같은 법 시행령 제160조 제1항에 따라 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산을 한 것으로 나타난다.
(4) 청구인의 양도소득세 신고내용 중 양도차익 계산에 대해서는 청구인과 처분청 간 다툼이 없으나, 장기보유특별공제액에 대해서는 이견이 있으므로 이에 대한 처분청의 과세경위 및 근거는 다음과 같다. (가)쟁점주택의 양도소득세 신고서상 장기보유특별공제액 계산내역을 살펴보면, 쟁점종전주택과 쟁점증축주택의 정착면적 합계가 156.66㎡이므로 쟁점주택의 부수토지 697.5㎡는 소득세법 시행령 제154조 제7항 제1호에 따른 배율(5배) 범위 내에 있다고 보았고, 쟁점부수토지의 보유기간이 10년을 초과하므로 쟁점주택 부수토지 전체를 같은 법 제95조 제2항 표2에 따른 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 다음 <표3>과 같이 계산하여 신고한 것으로 나타난다. <표3> 신고시 장기보유특별공제액 계산내역 (단위: ㎡, 원) ◯◯◯ (나) 처분청은 이에 대해, 1세대1주택에 해당되는 경우에도 쟁점주택과 부수토지 자산별로 각 보유기간에 따라 장기보유특별공제율을 적용하는 것이라고 보았고, 보유기간이 2년 미만인 쟁점증축주택에 해당되는 주택 부수토지 288.78㎡(주택정착면적으로 안분계산)의 양도차익에 대해서는 소득세법 제95조 제2항 표1과 표2의 장기보유특별공제율 중 큰 공제율을 적용하여야 한다고 보았으며, 해당 공제액을 다음 <표4>와 같이 계산하였다. <표4> 처분청의 장기보유특별공제액 계산근거 (단위: ㎡, 원) ◯◯◯ (다) 처분청은 이에 따라 장기보유특별공제액 중 OOO원을 부인하여 2015.11.10. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
(5) 청구주장 및 제시 증빙은 다음과 같다. 청구인은 쟁점주택 부수토지의 보유기간을 모두 동일한 것으로 보아야 하고, 쟁점주택이 고가주택의 1세대1주택 비과세대상에 해당되며 보유기간이 10년을 초과하므로 이에 따른 장기보유특별공제율도 소득세법 제95조 제2항 표2의 공제율을 적용하여야 하고, 처분청이 쟁점주택의 정착면적비율에 따라 부수토지의 면적을 안분한바, 증축하기 전 쟁점종전주택의 부수토지가 459㎡OOO로서 보유기간이 35년 이상임에도 쟁점증축주택으로 인하여 그 부수토지가 408.72㎡로 계산되므로, 보유기간 35년 이상된 부수토지 50.28㎡OOO에 대해서는 장기보유특별공제율 80%가 아닌 30%가 적용되어야 한다고 주장한다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 소득세법 제95조 제2항 단서 조항에 규정된 표2를 적용할 경우 1세대1주택에 해당하는 경우로서 해당 주택의 보유기간별로 적용하여야 할 것으로 보이는 점, 이 경우 쟁점증축주택의 부수토지에 대해서는 위 표2를 적용받을 수 없고 그 외의 자산에 해당하는 것으로 보아 같은 조 같은 항 표1의 보유기간별 장기보유특별공제율을 적용하여야 할 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점증축주택의 부수토지에 대해 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 소득세법 제100조의 규정에 따르면 토지와 건물의 가액이 불분명할 때 안분계산하도록 하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대해서도 전체 부수토지 중 쟁점증축주택의 부수토지 면적을 안분계산OOO한 후 장기보유특별공제율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 표2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조[양도차익의 산정] ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(2) 소득세법 시행령 제154조 [1세대1주택의 범위] ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배 제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제159조의3[장기보유특별공제] 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. 제160조[고가주택에 대한 양도차익등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익: 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액: 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(3) 부가가치세법 시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액