대여금의 원금 및 이자 합계에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하였다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인, 김OOO 및 오OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 OOO리 974·975-1·976·977 토지 합계 5,474㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공유취득(각 3분의 1 지분)으로 2003.2.6. 소유권이전등기를 하고, 2012.7.31. 및 2014.5.13. 각 필지별로 양도한 후, 청구인은 쟁점토지의 전체 취득가액을 OOO원으로 하여 2012년 및 2014년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세에 대한 세무조사를 하여 쟁점토지의 전체 취득가액을 OOO원으로 보아 2015.11.16. 및 2015.12.11. 청구인에게 양도소득세 2012년 귀속분 OOO원 및 2014년 귀속분 OOO원을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등은 1999.7.26. 쟁점토지의 전 소유자 허OOO에게 OOO원을 대여하면서 담보목적으로 쟁점토지를 청구인등이 OOO원에 매입하는 계약서와 2000.12.31. 대여금의 원금 및 이자 합계 OOO원에 허OOO에게 환매하는 협약서를 작성하였으나, 허OOO이 OOO원을 상환하지 못하여 2000.12.31. 이후 발생한 지연이자 OOO원을 합한 OOO원의 채무에 대한 대물변제로 2003.2.6. 쟁점토지를 취득하고 소유권이전등기를 하였는바, OOO원의 매매계약은 담보목적으로 당초부터 환매조건이 있었고 이러한 사실이 공증에 의해 확인되는 점, 계약일 1999.7.26.로부터 약 4년이 지난 2003.2.6.에 소유권이전등기가 된 점, 환매금액 OOO원에 포함된 이자 OOO원(1999.7.26.∼2000.12.31.)은 연 58.4%의 이자율이나 당시 IMF로 허OOO이 금융기관에서 자금을 조달하는 것이 불가능한 상황에서 결정된 적정한 이자인 점, 청구인등과 전 소유자가 차입금과 이자를 정산한 2003.1.7. 최종 대물변제계약에 따라 양도거래로서 매매가액이 OOO원으로 확정된 점 등에 비추어 쟁점토지의 전체 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 취득이 대물변제라면 계약시점에 대여금의 원금 및 이자 상당액이 확정되어 적정한 교환가치에 의해 계약이 이루어져야 하나, 협약서의 내용을 보면 본등기 이행조건은 OOO원으로 확정되어 있는 점, 등기원인도 대물변제가 아닌 매매로 기재되어 있는 점, 관련 이자의 적정한 산정근거를 제시하지 못하고 있는 점, 대여거래라면 청구인등이 이자에 대한 소득세를 부과제척기간 이내에 신고‧납부하였어야 함에도 그러한 사실이 없는 점, 당초 약정에 의한 거래가액 OOO원을 제외한 이자 OOO원은 거래당사자간 임의 산정한 금액으로 보이는 점, 해당 이자가 적정한 산정가액이라 하더라도 지급기일지연에 따른 추가발생이자에 해당하여 소득세법 시행령제163조 제1항 제3호 단서규정에 따라 취득가액에 포함될 수 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 전체 취득가액이 OOO원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 대여금의 원금 및 이자 합계 OOO원에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (3) 민법 제466조 【대물변제】채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등은 쟁점토지의 전체 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 전 소유자와 청구인등 간에 확인된 취득가액을 OOO원으로 보아 아래 <표1>과 같이 청구인에게 양도소득세를 과세하였고, 청구인등은 관련 이자에 대하여 소득세를 신고하지 아니한 사실이 결의서 등의 심리자료에 나타난다. <표1>

(2) 쟁점토지 등기전부사항증명서의 주요내역은 아래 <표2>와 같다. <표2>

(3) 1999.7.12. 작성 부동산매매계약서에는 양도가액 OOO원으로, 특이사항에 2000.12.31. 평당 OOO원으로 환매하는 조건으로, 청구인등이 각 지분 3분의 1 씩 가등기하기로 기재되어 있고, 1999.7.26. 작성 부동산매매계약에 의한 협약서에는 청구인등은 쟁점토지를 2000.12.31. 평당 OOO원에 허OOO에게 환매하기로 하며, 환매조건을 이행하지 아니할 경우 OOO원에 본등기를 한 후 평당 OOO원에 대한 시세차액을 청구인등에게 배상하기로 기재되어 있고, 공증인가 OOO합동법률사무소 등부 1999년 제1935호로 공증된 것으로 되어 있으며, 2003.1.7. 작성 부동산매매계약서에는 양도가액 OOO원으로 기재되어 있고, 계약금 OOO원, 잔금 OOO원이며 2003.2.5. 지급하기로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 전 소유자에게 자금을 대여하고 이를 상환받지 못하여 발생한 대여금의 원금 및 이자 합계 OOO원에 대한 대물변제로 취득하였다고 주장하나, 자금의 대여가 있었다는 사실을 입증할 객관적인 증빙이 제시되지 아니한 점, 환매조건만으로는 자금의 대여 및 대물변제를 인정하기 어려운 점, 환매금액이 상당하여 일반적인 자금대여의 이자로 보기 어렵고 청구인등도 이자소득에 대하여 소득세를 신고‧납부하지 아니한 점 등에 비추어 자금의 대여와 이에 대한 대물변제가 있었다고 인정하기 어려우므로 처분청이 1999.7.12. 작성된 부동산매매계약서에 기재된 가액에 따라 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.