쟁점아파트를 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가한 가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2014.3.4. 부친 이OOO로부터 OOO동 19 OOO아파트 OOO호(대지 61.25㎡, 건물 125.79㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여재산가액을 공시가격인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적인 OOO호(대지 61.25㎡, 건물 125.79㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2014.3.8.자 거래가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2015.10.12. 청구인에게 2014.3.4. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 청구인의 조부 이OOO의 2000.8.2. 사망으로 청구인의 부친 이OOO가 상속받은 후 청구인의 조모가 혼자 거주하다가 사망한 2007.5.31.부터 청구인이 증여받은 2014.3.4. 이후로도 계속 공가상태로 있었던 사실이 전기·수도·온수 사용량에서 확인되는 점, 이로 인해 내부시설이 낙후하고 곰팡이 냄새가 나는 등 관리가 매우 부실한 상태였던 점, 쟁점아파트는 비교대상아파트와 달리 바로 입주할 수 없고 수리가 필요하여 같은 상태로 볼 수 없는 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택 공시가격이 다르고 상태, 조망 등 조건에 따라 그 가격이 다를 수밖에 없는 점, 증여 당시 시가에 해당하는 매매사례를 확인할 수 없었던 점 등에 비추어 단 1회에 불과한 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 시가로 하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 전기량이 다른 아파트와 차이가 크지 아니하고 쟁점아파트 단지의 전세 매물건수가 작고 전세보증금이 상승한 점을 볼 때 장기간 공가상태라는 청구주장을 받아들이기 어려운 점, 공가상태인 경우 즉시 입주가 가능하여 오히려 가격결정에 유리한 점, 쟁점아파트OOO는 이른바 로얄층으로 비교대상아파트OOO보다 공시가격이 높은 점, 같은 동, 같은 면적(평형)의 비교대상아파트는 쟁점아파트와 방향, 일조량, 조망상태가 유사하여 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 재산인 점 등에 비추어 3월 이내의 쟁점매매사례가액을 시가로 하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가한 가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26069호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.(각 호 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 뉴질랜드 국적인 청구인의 국내거소는 2004.10.18.부터 OOO로 국내거소신고사실증명서에 나타나고, 처분청은 청구인을 국내 거주자로 하여 증여받은 쟁점아파트에 대하여 아래 <표1>과 같이 증여세를 과세한 것으로 결의서에서 확인된다.

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치, 면적, 공시가격 등은 아래 <표2>와 같다.

(3) 쟁점아파트의 증여일 전후 6개월 이내 매매된 같은 단지, 같은 면적의 거래가액(등기부 기재) 및 공시가격은 아래 <표3>과 같이 심리자료에 나타난다.

(4) 쟁점아파트 관리비 내역을 보면, 2003년 12월부터 2010년 4월까지의 관리비는 OOO원부터 OOO원까지 상당하는 금액이 부과·납부되었고, 2011년 4월부터 2015년 7월까지의 관리비 상세내역은 아래 <표4>와 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적으로 3개월 이내 거래된 아파트 중 공시가격이 가장 유사하고 비교대상아파트의 공시가격이 쟁점아파트보다 낮은 점, 청구인이 제출한 입증자료(관리비 내역)만으로 쟁점아파트가 공가상태였는지를 확인하기 어렵고 비교대상아파트와 유사성이 없다고 보이지 아니한 점 등에 비추어 쟁점아파트를 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 적용하여 평가한 가액으로 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.